Studieboek bundelt kennis voor beleggen in vastgoed

De eerste druk van het studieboek ‘Onroerend goed als belegging’ verscheen bijna 30 jaar geleden. Aan de zesde druk is bijna twee jaar gewerkt door zo’n 20 deskundigen uit de vastgoedpraktijk.

Recente ontwikkelingen
Het boek gaat vooral over wat je wel en niet moet doen bij het beleggen in vastgoed. Het is tegenwoordig heel populair, niet alleen bij institutionele beleggers, maar ook bij particulieren. Wat helpt, is dat de rentevergoeding op spaarrekeningen nihil is, aandelenkoersen sterk op en neer gaan en de kleur van goud af en toe verbleekt. Ook is vastgoed economisch en maatschappelijk belangrijk. Een groot deel van onze welvaart is immers verbonden met investeringen in vastgoed.
Het boek gaat ook in op recente ontwikkelingen op de vastgoedmarkten. Die zijn de afgelopen decennia sterk veranderd, vooral door de verder toegenomen urbanisatie in de wereld en door de sterk gedaalde rente. Woningmarkten hebben perioden van grote prijsstijgingen laten zien. Investeringen in zorgvastgoed zijn toegenomen. De opkomst van e-commerce heeft het winkellandschap behoorlijk veranderd, alsook de markt voor logistieke ruimten. Kantorenmarkten hebben verschillende cycli doorgemaakt. Duurzaamheid is belangrijker geworden. Er is meer toezicht gekomen op taxateurs, waarbij de oprichting van de NRVT zeker genoemd moet worden. Integriteit in de vastgoedsector heeft een extra dimensie gegeven aan het werken in de sector. De lokale Nederlandse vastgoedmarkt is inmiddels sterk geïnternationaliseerd. En ten slotte dienen zich de eerste schaduwen aan van de coronacrisis. Al deze ontwikkelingen hebben geleid tot het maken van een geheel herziene zesde druk.

Praktische stappen
Beleggers in vastgoed hebben vooral rendement- en risico-doelstellingen op de lange termijn. In het boek staat precies uitgelegd welke praktische stappen zij achtereenvolgens moeten zetten om succes te hebben. Het gaat dan onder andere om het bepalen van optimale vastgoedbeleggingsstrategieën. Maar ook vertelt het boek heel precies wat er moet staan in een letter of intent en een koopaannemingsovereenkomst en wat er komt kijken bij de levering van vastgoed en bij de verkoop ervan. Bij het boek hoort overigens ook een ruim 100 pagina’s dikke internetbijlage met achtergronden, berekeningen en modelcontracten en modelrapportages.
Ten opzichte van de vorige druk is er in deze uitgave meer aandacht gegeven aan ‘big data’, aan striktere eisen aan transparantie, aan de inhoud van overeenkomsten, aan duurzaamheid en aan het ‘in control’ zijn. Het hoofdstuk over vastgoedfinanciering is aangepast aan de veranderingen die zich voltrokken na de financiële crisis van 2008. Verder zijn er nieuwe inzichten opgenomen over vastgoed als beleggingsvorm, over het indirect beleggen in onroerend goed, het rendement en risico van vastgoed en over portefeuille-optimalisatie.
Het gaat in het boek overigens niet alleen over het beleggen in stenen, direct onroerend goed genoemd, maar ook om het investeren in aandelen van vastgoedfondsen, het indirect beleggen in vastgoed. Ter illustratie hiervan volgen hieronder enkele paragrafen van het hoofdstuk over het beleggen in indirect vastgoed, geschreven door senior director en global strategist Maarten Jennen van het vastgoedbeleggingsteam van PGGM.

Beleggen in indirect vastgoed
Op basis van de eerder gegeven definitie heeft de belegger bij indirect vastgoed noch een meerderheidsbelang, noch zeggenschap over het management. Deze definitie gaat ervan uit dat de belegger bij indirect beleggen ook slechts beperkte invloed op het beleid kan hebben. Naast de heel duidelijke vormen van direct beleggen, waarbij de investeerder het volledige management van de portefeuille uitvoert, en indirect beleggen, waarbij de investeerder een minderheidsbelang heeft en een passieve positie inneemt, kan beleggen in vastgoed ook via een tussenvorm. Bij deze tussenvorm heeft de investeerder wel een meerderheidsbelang en bijbehorende controle over de belegging, maar verzorgt de institutionele belegger niet het dagelijks management van de investering. Aangezien meerdere grote, onder andere Nederlandse, institutionele beleggers volgens hun mandaat alleen indirect mogen beleggen, maar wel kunnen beleggen in structuren met een meerderheidsbelang en controle over de belegging, worden dergelijke structuren in dit hoofdstuk als indirect beleggen in vastgoed beschouwd. Overigens is hierbij sprake van een soort schemergebied, omdat de meningen over de vraag of deze beleggingen moeten worden gezien als direct of indirect binnen de vastgoedsector verdeeld zijn. Als gevolg van, en in de jaren na, de wereldwijde financiële crisis van 2008–2009, is bij institutionele beleggers het besef doorgedrongen dat een grote mate van inspraak in het beleggingsbeleid (‘in control’ zijn) belangrijk is voor optimalisatie van portefeuilles over de vastgoedcyclus. Dit heeft geleid tot een groei in investeringsstructuren als joint ventures, club deals en separate accounts. Bij deze structuren wordt het dagelijks management van de belegging uitgevoerd door een investeringsmanager tegen een fee-vergoeding en krijgt de institutionele belegger vaak zogenoemde major decision rights. Hierbij valt te denken aan vetorechten met betrekking tot aan te kopen panden, het moment van aankoop, het moment van verkoop, de goedkeuring van het jaarlijks asset management-plan en pandgerelateerde investeringen boven een van tevoren afgesproken niveau. Sommige beleggers kiezen ervoor om deze keuzes niet zelf te maken en de investeringsmanager volledige discretie over de belegging te geven, maar dat is zeker niet altijd het geval. Deze structuren, waarbij de investeerder wel major decision rights en een meerderheidsbelang heeft, zijn onderdeel van het indirecte spectrum van vastgoedinvesteringen. Het onderscheid tussen direct en indirect beleggen zit dan in de uitvoering van het dagelijkse management en de vraag of de voor deze taken verantwoordelijke personen op de loonlijst van de belegger staan.

Structuren binnen indirect vastgoed
Er zijn verschillende structuren mogelijk om indirect te beleggen in vastgoed. Een groot onderscheid bestaat tussen beursgenoteerde (ofwel publieke) fondsen en niet-beursgenoteerde (ofwel private) structuren. De beursgenoteerde fondsen zijn toegankelijk voor zowel particuliere als institutionele beleggers, maar binnen de private markt is wel een duidelijk onderscheid tussen structuren die toegankelijk zijn voor institutionele beleggers en structuren volledig gericht op particuliere beleggers. Binnen vooral de private vastgoedfondsen kan vervolgens een verdere verdeling worden gemaakt in verschillende managementstijlen. Tevens is de fondsstructuur een belangrijk onderscheid. Binnen de beursgenoteerde vastgoedsector geldt vooral het onderscheid tussen wel of geen fiscale beleggingsinstelling (ofwel REIT-structuur, een belastingvrije structuur naar Amerikaans voorbeeld). Voor een REIT (Real Estate Investment Trust) geldt onder specifieke voorwaarden een fiscaal vriendelijke behandeling (lees: een nultarief voor de vennootschapsbelasting). Bij private fondsen wordt via specifieke structurering van de fondsvehikels gezocht naar de voor de beleggers meest geschikte fiscale mogelijkheden. Ook bestaan er structuren met een voor private markten geoptimaliseerde liquiditeit, de open-end structuren, en fondsen waarbij tijdens de looptijd van het fonds in principe geen liquiditeit bestaat voor de aandeelhouders; de zogenoemde closed-end fondsen.

Wie werkten mee?
Roel van de Bilt (Rabobank Real Estate), Jeroen Boogaard (ex-Cushman & Wakefield, nu Revals), Marije Braam-Mesken (CBRE Global Investors), Peter van Gool (ex- SPF Beheer/Spoorwegpensioenfonds, nu ASRE en UvA), Pieter Jager (Brighter/Stivad), Maarten Jennen (PGGM), Marcel Theebe (CBRE Global Investors), Rob Veenhoven (H&V Vastgoed en Saxion University of Applied Sciences), Robert Weisz (Timevest), Wim Wensing (Amvest) en Jan van Zuijlen (Bloc).
Bijdragen werden geleverd door Gert-Wim Bos (COD), Johan Conijn (Finance-Ideas), Dorinth van Dijk (DNB), Cyril van den Hoogen (Altera), George van Hooijdonk (MN), Frank van Blokland (IVBN), Max Kohnstamm (ex-SRM), Peter Koppers (Syntrus Achmea RE&F), Douglas Konadu (ASRE), Thomas Kuhl (Holland Immo Group), Robert Lie (Anthos), Bram Liebrand (Fontys Hogeschool), Chiel Minderman (ex-Flux), Ahmed Ouahim (NSI), Patrick Ruwiel (MN, IVBN), Isabelle Schols (NSI) en Andor Weisz (CBRE Global Investors).

Vastgoedbeleggen in 16 stappen
‘Onroerend goed als belegging’ kent een indeling die is gebaseerd op alle te nemen stappen bij het beleggen in vastgoed.
1. Vastgoed als beleggingsvorm, voor- en nadelen
2. Soorten onroerend goed waarin kan worden belegd
3. Indirect beleggen in onroerend goed
4. Werking directe vastgoedmarkten
5. Soorten markten voor direct vastgoed
6. Theorie: rendement en risico
7. Theorie: portefeuille-optimalisatie en evaluatie
8. Het beleggingsproces voor direct vastgoed, hoe gaat dat in zijn werk?
9. Projectontwikkeling voor of door een belegger
10. Acquisitie van direct vastgoed
11. Markt-, locatie-, object- en huurdersanalyse voor direct vastgoed
12. Waardebepaling
13. Financiering voor een vastgoedbelegger
14. Exploitatie van direct vastgoed
15. Renovatie en herontwikkeling van direct vastgoed
16. Verkoop van direct vastgoed