Een nieuw rapport van Bonard, specialist in studentenhuisvesting, voorspelt opnieuw een positief jaar. Steeds meer institutionele beleggers hebben belangstelling voor dit segment.
Het meest recente jaarverslag van Bonard Student Housing suggereert dat de wereldwijde sector van speciaal gebouwde studentenhuisvesting (PBSA, purpose-built student accommodation) een breder draagvlak vindt onder institutionele beleggers, ondanks recente macro-economische uitdagingen die de bredere vastgoedmarkt treffen.
Het rapport, waarin gegevens, trends en transacties van de afgelopen 12 maanden worden belicht, laat zien dat de bezettingsgraad en huurprijzen nog steeds stijgen, omdat het aanbod niet in de pas loopt met de vraag.
In de nieuwste editie van de PBSA-marktscan zijn de criteria uitgebreid om bezettingsgraden, huurniveaus, transacties, opbrengsten, bouwpijplijnen en andere belangrijke datapunten in de markt in Europa, Australië, Canada en Zuid-Amerika bij te houden. De nieuwe statistieken die aan de editie van dit jaar zijn toegevoegd, omvatten vergelijking van kamergrootte met huurniveaus, huurreeksen en portefeuillestructuur.
Uitdagingen en kansen
Hoewel de hoge inflatie, rentetarieven en stijgende kosten in het laatste kwartaal van 2022 de investeringstransacties vertraagden, zijn de algemene vooruitzichten positief en verwachten experts dat de sector de komende twee jaar zal blijven groeien.
De groei zal worden aangejaagd door een grotere vraag, vooral van internationale studenten - en op sommige locaties zal het aanbod zelfs moeite hebben om de vraag bij te houden. Volgens het rapport schommelde de bezettingsgraad in Europa tussen de 95 en 99%, terwijl de gemiddelde huurprijs voor een studio € 946 per maand bedroeg. Porto, Barcelona en Sevilla staan bovenaan de hitlijsten voor de grootste bouwpijplijn, terwijl Groot-Londen en Groot-Parijs het grootste aantal projecten in aanbouw hebben.
Bonard CEO Samuel Vetrak zei: 'De PBSA-sector werd in 2022 getroffen door de macro-economische omstandigheden, maar minder dan andere activaklassen. 'In 2023 zien we een nog grotere vraag naar institutioneel kapitaal voor deze activaklasse. Het vierde kwartaal van 2022 was een transitie- en aanpassingskwartaal. Toch is de bezettingsgraad hoog en stijgen de huurprijzen – in sommige landen 20% of 30% meer dan het jaar ervoor.
Expertpanel
Het rapport werd gepresenteerd door Martin Varga, directeur vastgoedontwikkeling bij Bonard, tijdens een webinar dat meer dan 1.000 deelnemers van over de hele wereld verwelkomde. De presentatie werd gevolgd door een paneldiscussie met experts uit de industrie, voorgezeten door Vetrak. Josh Miller, algemeen directeur en hoofd transacties - Europa bij Harrison Street, Rob Waterhouse, transactiedirecteur bij GSA, Marc Sampietro, directeur woonactiviteiten bij aparto en Jochem van den Broek, hoofd bankieren bij The Social Hub, spraken allemaal over hun ervaringen.
Gevraagd naar de bezettingsgraad die ze in het najaar van 2022 hebben waargenomen via een publieksenquête, meldde 56% van de webinardeelnemers een bezettingsgraad tussen 96 en 100%, en 24% zei dat ze tussen 91 en 95% lagen. De panelleden bevestigden de door de gegevens gesuggereerde trend.
Miller: 'Vanuit een transactieperspectief had de tweede helft van het jaar zeker zijn uitdagingen. Ik denk dat in de gemeenschap van institutionele beleggers de lat hoger is gelegd wat betreft de drempel die nodig is om deals voor elkaar te krijgen. Ik denk dat dat waarschijnlijk nog wel een tijdje zal aanhouden. Maar vanuit een bezettings- en huurperspectief is het een van onze beste jaren geweest sinds we actief zijn. De prestaties van deze sector ten opzichte van de meeste andere vastgoedactiva waren een lichtpuntje.'
Buitenlandse studieplicht China
Andere panelleden waren het er ook over eens dat de bezettingsgraad naar verwachting hoog zal blijven en zal blijven stijgen, en wezen op het besluit van China om studenten vanaf 2023 te verplichten in het buitenland te studeren in plaats van online als 'goed nieuws voor de sector'.
De vooruitzichten lijken ook positief voor transacties en rendementen. Uit een publieksenquête bleek dat de deelnemers verwachten dat de exit-rendementen in 2023 zullen stijgen, waarbij 42% van de respondenten zegt dat ze met maximaal 50 basispunten zullen stijgen. De panelleden bevestigden deze mening en voegden eraan toe dat het beeld per land zal verschillen.
Wat investeringstrends betreft, staat Europa - en met name Zuid-Europa - hoog op de prioriteitenlijst voor iedereen. Vetrak merkte op: 'Het aanbod groeit niet zo snel als de vraag, dat is waarschijnlijk het verhaal voor 2023-24.'
Vertraging in pijplijn
Volgens het Bonard-onderzoek zou de pijplijn van projectvoltooiing in 2024 mogelijk kunnen vertragen. In de periode tussen 2018 en 2021 werden wereldwijd (exclusief de VS) gemiddeld ongeveer 50.000 nieuwe “bedden” per jaar geleverd. In 2022 wordt de oplevering versneld naar 75.000 en voor 2023 staan 77.000 bedden op stapel.
'Anderzijds zal de rente in 2023 naar verwachting licht blijven stijgen. En hoewel de ontwikkelingskosten zijn gestabiliseerd, zijn de grondkosten niet veranderd. Sommige beleggers wachten op een correctie op dat vlak.' Uit gegevens tot nu toe blijkt echter dat er in 2024 naar verwachting slechts ongeveer 38.000 bedden zullen worden geleverd.
Miller merkte op dat stijgende bouw- en financieringskosten en planningsproblemen in sommige markten het lanceren van ontwikkelingen uitdagender hebben gemaakt. 'De onbalans tussen vraag en aanbod zal de komende studiejaren waarschijnlijk verder toenemen.' Hij zei echter te verwachten dat, nu de inflatie en financieringskosten hopelijk afvlakken, er ergens in de loop van 2023 nieuwe kansen zullen ontstaan.
Gericht op kwaliteit
Een van de meest succesvolle kenmerken van de PBSA-sector is de flexibiliteit om zich aan te passen aan ongunstige economische omstandigheden. De huren zijn fors gestegen, gemiddeld met 3% in Europa (in Tsjechië zelfs met 37%) en met 8% in Australië en Canada, wat heeft bijgedragen aan het compenseren van stijgende energiekosten.
Hoewel huurverhogingen de vraag van studenten niet hebben getemperd, moet de sector zich concentreren op kwaliteit om aan de verwachtingen van eindgebruikers te voldoen, aldus de panelleden, om ervoor te zorgen dat voorzieningen en diensten aansluiten bij wat studenten zoeken.
Sampietro: 'Als je de huren verhoogt, vergroot je ook de verwachtingen. Daarom is het belangrijk om een servicepakket aan te bieden. Studenten zullen om meer vragen. Dat is onze kernboodschap als we het over huren hebben: welke diensten gaan we nog meer toevoegen?' Van den Broek beaamt dat: 'Zeker voor internationale studenten als je naar het buitenland gaat, wil je dat het de tijd van je leven wordt. Huurverhogingen dus, ja. Maar waar voor je geld staat centraal.'
Verwacht wordt dat de huren in 2023 blijven stijgen. Een publieksenquête bevestigde deze voorspelling, waarbij 53% van de respondenten zei te verwachten dat de huren met meer dan 4% zullen stijgen.
Dit verhaal verscheen eerder in PropertyEU maart/april 2023
