Sterk momentum voor logistiek

Logistiek vastgoed in Nederland was het afgelopen halfjaar in trek door de snelle opkomst van e-commerce en veranderingen in de distributieprocessen. Tot eind juli wisselde meer dan € 1,5 mrd aan logistiek vastgoed van eigenaar. De overname van de Nederlandse portefeuille van Hansteen door een joint venture met M7 Real Estate en Blackstone maakte hier deel van uit. Deze partijen namen de Nederlandse en Duitse portefeuille van Hansteen over voor in totaal € 1,28 mrd. Het Nederlandse deel betreft 71 panden met een gezamenlijke waarde van € 302 mln.

Terwijl heel Nederland aan de Costa Brava lag of op een natte Franse camping bivakkeerde, maakte CBRE GI bekend namens een van zijn klanten acht distributiecentra in Nederland overgenomen te hebben van Somerset Capital Partners.
De portefeuille omvat circa 260.000 m² logistiek vastgoed gelegen in logistieke centra in Nederland. Het gaat om de overname van één bestaand gebouw in Wijchen en zeven ontwikkelingen gelegen in logistieke hotspots in onder andere Schiphol, Utrecht en Nieuwegein. Circa 80% van de portefeuille is verhuurd aan gebruikers zoals Mainfreight, Picnic en All 4 U.

Recordhoogte
JLL verwacht dat op Europees niveau de opname voor distributiecentra een recordhoogte zal bereiken. Opnamecijfers zullen dit jaar worden gestuwd door de aanhoudende groei van de omzet uit online aankopen, het digitaal stroomlijnen van distributieprocessen en de honger naar nieuwe logistieke netwerken. Volgens het rapport Global Market Perspective zal de opname van logistieke vierkante meters die van vorig jaar ruimschoots overtreffen.
De vraag naar build-to-suit nieuwbouwdistributiecentra is amper meer bij te houden en de vastgoedadviseur voorspelt dat de leegstand eind dit jaar in Europa zal uitkomen op ongeveer 5%. Dit heeft tot gevolg dat huurprijzen opwaarts potentieel hebben.
Ditzelfde geldt voor Nederland, stelt Cushman & Wakefield in zijn Industrial Market Snapshot over de afgelopen zes maanden. De vastgoedadviseur ziet niet alleen aan de huurderskant de vraag enorm stijgen. Grond in Nederland is schaarser, waardoor bijna niet aan de vraag kan worden voldaan en de rendementen dalen en huurprijzen toenemen. De vraag dwingt ontwikkelaars soms uit te wijken naar regio’s waar nog wel ruimte beschikbaar is.

Huurprijzen voor logistiek vastgoed zijn in Amsterdam, gemeten in juni 2017, op jaarbasis met 3,4% gestegen. In Nijmegen en Tilburg is er een stijging van 4,2% van de huurprijzen.
In Lelystad verrijst over drie jaar het eerste distributiecentrum van Inditex buiten Spanje. Het distributiecentrum krijgt een omvang van 170.000 m², een enorme opname. De investeringskosten bedragen ongeveer € 100 mln. Dat zijn de kosten voor zowel het pand als de afname van 35 hectare grond op Lelystad Airport Businesspark (LAB). Inditex houdt het pand echter gewoon in eigendom.

Gebrek aan aanbod
Voor de rest van het jaar verwacht Cushman & Wakefield dat de opname van logistieke ruimte zal afnemen, met name vanwege gebrek aan aanbod. Een pas op de plaats lijkt niet te vermijden. Aan het eind van het jaar zal er onder de streep echter nog altijd een opname staan die 10% hoger ligt dan die van vorig jaar.
Uit CBRE’s rapport ‘The Property Perspective: Capital Markets’ blijkt dat de interesse van beleggers opschuift naar nieuwe segmenten. ‘Een voorbeeld hiervan is kleinschalige bedrijfsruimte (light industrial), een type vastgoed dat traditioneel wordt gekenmerkt door gefragmenteerd eigendom en kleinschalige gebruikers. Gedreven door structurele veranderingen in de markt – zoals het groeiende belang van e-commerce en last mile deliveries – zien beleggers dit als groeimarkt.’

De Belgische logistieke belegger en ontwikkelaar Warehouses De Pauw (WDP) profiteerde het afgelopen halfjaar volop van alle aandacht voor de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. De Nederlandse tak van WDP heeft het uitstekend gedaan, vertelt ceo Joost Uwents in het interview op pagina 8. ‘Nederland is hard geraakt door de financiële crisis, maar heeft de nodige maatregelen genomen en herstelt nu beter en sneller dan onze thuismarkt België.’
Nederland vertegenwoordigt 49% van de totale activiteiten van WDP, België 43%. Frankrijk (4%) en Roemenië (4%) vormen de rest. Nederland doet het ook goed wat betreft bezettingsgraden. Eind juni bedroeg de leegstand van de Nederlandse portefeuille van WDP 1,5%, tegenover 4,8% voor de Belgische activiteiten en 5,2% voor Frankrijk. Alleen Roemenië leverde een betere prestatie met een leegstand van 0%.

Dynamiek
De dynamiek in de logistieke vastgoedmarkt is dit jaar ook op mondiaal niveau in alle hevigheid voelbaar. Zo verkocht de Amerikaanse investeerder Blackstone zijn logistiek vastgoedfonds Logicor aan een Chinese investeringsmaatschappij voor een bedrag van € 12,25 mrd. De portefeuille bestaat uit 13,6 mln m² verdeeld over 17 landen. Logicor heeft in Europa 630 objecten in beheer. De overname is de grootste Europese vastgoeddeal ooit en overtreft de overname van Rodamco Europe door Unibail in 2007 voor € 11 mrd.
Logicor is door Blackstone in 2012 opgezet en is opgebouwd door 50 acquisities. Ongeveer 70% van die portefeuille is gelegen in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk en Zuid-Europa en 350.000 m² staat in Nederland.

Volwassen markt
Verrassend is dat logistieke vastgoed vijftien jaar geleden amper volwassen beleggingscategorie was voor institutionele beleggers. Met de komst van onder andere Prologis, Delin, Goodman, M7 en WDP is logistiek vastgoed in Nederland op de radar van de grotere belegger gekomen. Internationaal kapitaal speelt echter een belangrijke rol bij de groei van de Nederlandse logistieke markt.
Zo kocht Savills IM deze maand namens het Maleisische Employees’ Provident Fund (EPF), een logistieke portefeuille voor een opnamesom die volgens berekening van PropertyNL ligt tussen de € 95 en 100 mln. Verkoper is Dudok Logistiek Vastgoed.
De twee deels nieuw gerealiseerde XXL-distributiecentra staan in de logistieke hotspots Rotterdam (Maasvlakte) en Moerdijk. Het eerste object is een multi-tenant distributiecentrum van circa 82.000 m² op distripark Maasvlakte in Rotterdam. Het pand is aangekocht voor ruim € 57 mln, blijkt uit de akte van levering. Huurders zijn onder andere Broekman Logistics, Odin Warehousing & Logistics, ECT Delta Terminal en Rhenus Logistics.
Het tweede object is een nieuwbouw distributiecentrum voor een internationale retailer aan de Middenweg in Moerdijk, direct gelegen aan de containerterminal Moerdijk. Het distributiecentrum omvat circa 60.000 m² en is langjarig verhuurd.
Wat Savills betreft, blijft de Europese logistieke markt zeer aantrekkelijk voor beleggers. Douglas van Oers, associate director Logistics & Industrial bij Savills Nederland, laat in een toelichting op de transactie weten dat grensoverschrijdende investeringen, zoals deze van EPF, dominant blijven.