Sobere schoonheid op de Wilhelminapier

MAB en OVG hebben een verticale stad van 160.000 m² gerealiseerd. De kracht van het ontwerp zit in de details

Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 16, 22 november 2013

Toen Ludwig Mies van der Rohe in 1969 overleed, haalde de New York Times in zijn in memoriam twee beroemde uitspraken van de Duitse architect aan: ‘God is in the details’ en ‘less is more’. Deze principes blijken ook anno nu op te gaan voor het door Rem Koolhaas (OMA) ontworpen gebouw De Rotterdam. Koolhaas, een groot bewonderaar van Van der Rohe, heeft in opdracht van de ontwikkelaarscombinatie MAB/OVG op de Wilhelminapier een 150 meter hoog en strak gebouw neergezet van een meedogenloze schoonheid.
De finesse zit bijvoorbeeld in de keuze van de messing wandbekleding in de lifthallen en de receptiebalie, waarvoor exact hetzelfde materiaal is gebruikt. Maar ook het interieur van de liften, de betonnen kolommen in de immense ontvangsthal, de geheel glazen gevels met een fenomenaal uitzicht en de vormgeving van de nummers dragen het signatuur van de ontwerper. Koolhaas, die ook tekende voor Forum Rotterdam en het nieuwe stadskantoor aan de Coolsingel, heeft van NH ook opdracht gekregen voor het ontwerp van het interieur van de hoteltoren. Dit 4-sterrenhotel met 285 kamers wordt een NHow-hotel.
De eerste pennenstreken voor deze plek zette Koolhaas eind jaren ’90 op papier, met het stedenbouwkundig ontwerp van Riek Bakker als leidraad. MAB had geen grondpositie op de Wilhelminahaven, maar wist met dit doordachte plan toch de ontwikkeling in de wacht te slepen. De Erasmusbrug, geopend in 1996, maakte het havengebied beter bereikbaar en het perspectief van ‘Manhattan aan de Maas’ kreeg daarna langzamerhand concreet gestalte. Eerst met het World Port Center, de kantoortoren die onderdak biedt aan het Havenbedrijf en vervolgens met de woontorens Montevideo en New Orleans. Ook op de locatie naast het KPN-gebouw was een hoge toren gepland. Projectdirecteur Mischa Molsbergen van MAB was vanaf het eerste moment bij het project betrokken. ‘In plaats van een solitaire kantoortoren kwamen we met Koolhaas tot het idee voor een multifunctionele verticale stad, waar het overdag én ’s avonds levendig is. In nauw overleg met de gemeente en Riek Bakker is dit uitgangspunt verder uitgewerkt.’
Sindsdien doorstond de vastgoedmarkt vele pieken en dalen met de dot.com bubble, de kredietcrisis en de schuldencrisis als mijlpalen. MAB veranderde de afgelopen 15 jaar driemaal van eigenaar (Ton Meyer, ABN Amro en vervolgens Rabobank) en begin dit jaar besloot de Rabo Vastgoedgroep tot afbouw van de commerciële ontwikkelingen. Ondanks deze roerige tijd is de bouw van De Rotterdam eind 2009 van start gegaan en op 15 november opgeleverd, binnen budget en volgens planning. Dat is niet alleen de verdienste van de ontwikkelaarscombinatie – MAB sloot in 2007 een samenwerkingsovereenkomst met OVG – maar ook van de vele partijen die gewerkt hebben aan het grootste bouwproject van Europa van de laatste jaren. MAB heeft in de ontwikkelingscombinatie een meerderheidsbelang (75%) en stuurt alles wat met de bouw te maken heeft aan. De bijdrage van OVG ligt naast risicodeling vooral op het commerciële vlak.
De rol van de gemeente en bouwmanager Diepenhorst de Vos en Partners (DVP) is ook van wezenlijk belang geweest voor het succes van De Rotterdam. Molsbergen: ‘Mede doordat de gemeente de grond in erfpacht wilde uitgeven en Stadsontwikkeling 40.000 m² kantoorruimte afneemt voor eigen gebruik, kwam het project van de grond. Na de kredietcrisis heeft de gemeente alles op alles gezet om nieuwbouwprojecten in de stad door te laten gaan, waaronder dus De Rotterdam. Maar ook dankzij FGH als financier en partijen als Amvest en NH, wisten we voor de start bouw 70% van het geheel verhuurd of verkocht te krijgen.’
Met 160.000 m² brutovloeroppervlakte, een stapeling van functies die ingenieus met elkaar verweven zijn en een bouwlocatie ter grootte van een voetbalveld is De Rotterdam een bouwkundige en logistieke puzzel. Amvest als eindbelegger en Q-Park en NH Hoteles als exploitant hebben daarbij ook hun eisenpakket ingebracht. Amvest neemt alle 240 woningen af, deels voor verhuur en deels koop, en verder heeft Q-Park als exploitant van de parkeergarage (670 plaatsen) getekend. Bij aanvang van de bouw was het nog de bedoeling dat de Spaanse hotelketen NH de hoteltoren in bezit zou nemen, maar volgens Molsbergen hebben de partijen uiteindelijk een voor Nederland unieke hybride exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij NH meedoet met risicokapitaal. Voor het resterende deel – de kantoortorens, het hotel, de parkeergarage en de horeca, retail en leisure area (9500 m²) – is De Rotterdam CV in overleg met verschillende geïnteresseerde kopers. Het complex wordt mogelijk in verschillende delen verkocht aan beleggers. De verhuur van de kantoren wordt begeleid door DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle en DTZ doet ook het property management. Voor het bouwmanagement heeft de ontwikkelaar DVP uit Den Haag ingeschakeld. Zij hebben een grote rol gehad in het bijzondere aanbestedingsproces en in de begeleiding van de bouw, die vier jaar in beslag nam (zie kader).
Koolhaas’ ontwerp voor De Rotterdam is niet alleen bijzonder door de strakke detaillering, maar ook door het bouwvolume met drie uitkragende hoge torens op een plint van 30 meter hoogte, waardoor een associatie ontstaat met de gestapelde zeecontainers in de Rotterdamse haven. Tussen de drie torens is een ruimte van slechts zeven meter. Met een floor-space index van 32 is dit het dichtst bebouwde stuk grond van Nederland.

Bouw zonder hoofdaannemer levert voordeel op
Het bouwmanagement is in opdracht van de ontwikkelingscombinatie voor een groot deel uitgevoerd door DVP, een bureau met 40 medewerkers. Het totale team van De Rotterdam CV bestond uit 12 personen; realisatiemanagers, directievoerders en opzichters. Vanaf de start bouw in 2009 heeft dit team de bouw van het project begeleid. Volgens Piet Kauffmann, partner bij DVP, heeft een voor Nederland bijzondere aanbesteding plaatsgevonden: zonder hoofdaannemer. ‘Toen in 2008 het definitieve ontwerp van De Rotterdam gereed was, was de markt voor aanbestedingen niet goed. Aannemers zaten nog niet om werk verlegen en de prijzen lagen hoog. Zelfs een jaar later, na het uitbreken van de kredietcrisis, bleek het niet mogelijk er met een Nederlandse aannemer uit te komen Om het behapbaar te maken is de aanbesteding toen opgeknipt in zeven delen en elk onderdeel is apart aanbesteed op basis van ‘nevenaanneming’. De Duitse aannemer Züblin, dochter van Strabag, heeft niet alleen de ruwbouw maar ook de coördinatie van de bouw en de logistiek op zich genomen.’ Met Züblin voor de ruwbouw en verschillende Nederlandse aannemers voor gevels, installaties en dergelijke, is het project aan de Maas binnen budget en volgens planning gebouwd.
MAB had als een van de weinige ontwikkelaars in Nederland al eerder ervaring opgedaan met deze manier van aanbesteden. Bij ingewikkelde binnenstedelijke projecten als Stadshart Almere en De Resident in Den Haag, met een mix van functies in een hoge dichtheid, bleek aanbesteding aan één hoofdaannemer die zelf alle onderaannemers inschakelt niet de optimale oplossing. DVP leverde in opdracht van MAB ook een belangrijke bijdrage in de coördinatie van de bouw van Stadshart Almere.
Maar de ligging van De Rotterdam op een voormalige havenpier op steenworp afstand van de binnenstad maakt dit project een nog grotere puzzel. Kauffmann: ‘De locatie aan de Maas en de omvang betekende niet alleen een bouwkundige opgave, maar ook een logistieke. Vanwege de beperkte ruimte werd gewerkt met een geautomatiseerd systeem, vergelijkbaar met het systeem op Schiphol. Aangeleverde materialen moesten direct verwerkt worden, daarom moesten leveranciers 3 dagen van te voren de levering van goederen aanmelden. Ook waren er wachtlocaties voor vrachtwagens op drie andere locaties in de stad. De levering van goederen was automatisch gekoppeld aan de inzet van de bouwkranen en goederenliften.’
Tijdens de bouw moest men ook nog rekening houden met de cruiseschepen die de Rotterdamse haven aandoen. Dit gebeurde 26 keer per jaar aan de kade naast De Rotterdam. De aannemers moesten de kade dan helemaal vrij maken, zodat passagiers veilig aan wal konden gaan en de kade tijdelijk als douanegebied kon dienen.