De Rotterdamse vastgoedmarkt zit krap in haar jas; het structurele aanbod is met bijna 14.000 m[sup]2[/sup] volgens de Neprom nog nooit zo laag geweest. De vraag naar middelgrote kantoren is groot, met name in populaire bedrijvenparken als Rivium en Brainpark. De druk op de schaarse ruimte wordt verder vergroot door groeiende claims vanuit de groene hoek: parkachtig opgezette terreinen, meer kwaliteit van de openbare ruime. De realisatie van het Rotterdam Centraal Project, nu aanzienlijk dichterbij gekomen
"De Rotterdamse vastgoedmarkt zit krap in haar jas; het structurele aanbod is met bijna 14.000 m2 volgens de Neprom nog nooit zo laag geweest. De vraag naar middelgrote kantoren is groot, met name in populaire bedrijvenparken als Rivium en Brainpark. De druk op de schaarse ruimte wordt verder vergroot door groeiende claims vanuit de groene hoek: parkachtig opgezette terreinen, meer kwaliteit van de openbare ruime. De realisatie van het Rotterdam Centraal Project, nu aanzienlijk dichterbij gekomen
Groen is niet een begrip waarmee Rotterdam snel wordt geassocieerd. Maar de aanleg van een 750 hectare groot natuurgebied bij Rotterdam waartoe de Tweede Kamer recentelijk besloot -als compensatie voor ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte- is een stap in de richting van meer groen in en rond de Maasstad. Volgens Hans Stam, directeur van het OBR, is het een van de voorbeelden waaruit blijkt dat Rotterdam allang geen saaie werkstad meer is met dito vastgoed, maar voorop loopt bij investeringen in projecten waarbij kwaliteit de boventoon voert.
Het duurde even voordat een geschikte opvolger was gevonden voor Gobert Beijer, maar sinds 1 maart 1999 is Stam, afkomstig van de Erasmusuniversiteit Rotterdam, directeur van het OBR. Hoewel niet uit de vastgoedwereld afkomstig, is hij nu gegrepen door het vak. '""Je zit altijd in een boeiende spagaat tussen de politiek en de markt. Bij beide partijen moet je als OBR vertrouwen kweken. Dat eist nogal wat van onze medewerkers. Gelukkig hebben we een behoorlijk mandaat van de politiek.""
Stempel
Dat mandaat is hard nodig om bijzondere ontwikkelingen van de grond te krijgen. De stedelijke structuur van de Kop van Zuid (""Manhattan aan de Maas"")is daarvan het meest in het oog springende voorbeeld, maar er komen in het Rotterdamse steeds meer projecten van de grond waar -ruimtelijke- kwaliteit een grote rol speelt.
Stam noemt als voorbeeld van een dergelijk aanpak de kantoorlocatie Brainpark III, aan de oostzijde van de A16 nabij de Van Brienenoordbrug. Het gaat hier om veertien kavels, met enkele kleinere objecten van 4000 tot 5000 m2 bvo en enkele grotere tot 8000 m2. Het geheel wordt gerealiseerd in een parkachtige omgeving. Met verscheidene eindgebruikers zijn de onderhandelingen in een vergevorderd stadium. OBR heeft daarbij een voorkeur voor eigenaar/gebruikers die hun stempel willen drukken op het object dat ze in Brainpark III realiseren. De grote belangstelling heeft tot gevolg dat Brainpark III waarschijnlijk veel sneller zal vollopen dan verwacht. Oorspronkelijk ging het OBR ervan uit dat tot 2005 circa 15.000 m2 bvo kon worden afgezet. Nu is de prognose dat in 2001 wel 45.000 m2 bvo kan worden afgenomen. Kwaliteit heeft zijn prijs. In Brainpark III worden voor Rotterdamse begrippen hoge grondprijzen gerealiseerd. Naar verluidt schommelt de grondprijs in het gebied nu rond de fl 1300 per m2.
Het is een van de deelgebieden waar Stam een speciale projectmanager op heeft gezet. Onder zijn voorganger Beijer was het OBR productgeoriënteerd (wonen/werken/beheer), maar Stam heeft er een andere organisatie van gemaakt. Alle projecten vallen nu onder een vakgroep projectmanagement. Zo houdt hij zich vanuit de directie bezig met de grootste projecten: Kop van Zuid en Rotterdam CS. Het OBR is -niet zonder interne spanningen- omgevormd tot een matrixorganisatie waarbij de projectmanagers kunnen putten uit de specifieke kennis die bij andere afdelingen (vakgroepen) binnen het OBR aanwezig is. De projectmanagers kunnen deze vakspecialisten voor kortere of langere tijd uitnodigen in een projectwerkgroep.
Korte metten
Een daadkrachtige aanpak is wel vereist. Rotterdam wil jaarlijks 80.000 m2 kantoorruimte ontwikkelen, waarvan 40.000 m2 in de binnenstad en 40.000 m2 aan de rand van de stad. Daarmee lopen de belangrijkste locaties van het moment, Kop van Zuid, Brainpark III en Alexandrium, de komende vijf tot tien jaar vol. Andere ontwikkelingsgebieden zijn Alexander-West (bedrijvenstrook Terbregseweg: 6000 m2 bvo; passstrook Lage Land: 4700 m2 bvo), Ahoy en omgeving Zuidplein (12.500 m2 bvo) en Gadering (Hoogvliet) waar ook nog zo'n 15.000 m2 bvo kantoren op stapel staat.
De kantorenmarkt in Rotterdam ontwikkelt zich gunstig. De opname van kantoorruimte vertoonde de afgelopen paar jaar een dalende lijn als gevolg van gebrek aan aanbod. De huurprijs voor toplocaties passeert de grens van F 350 per m2. Voor kleinere ruimtes beweegt de huurprijs zich in de richting van F 400 per m2. Maar daarmee blijft Rotterdam nog steeds achter bij Den Haag, Utrecht en natuurlijk Amsterdam.
De afronding van de Kop van Zuid, nu ongeveer halverwege, is een van de grootste prioriteiten in de komende jaren. Het OBR heeft daarbij voor het eerst gebruik gemaakt van de consultatie van een aantal marktpartijen. Deze maakten korte metten met de gemeentelijke veronderstelling dat een ondergronds vervoersysteem meerwaarde zou kunnen hebben voor de vastgoedmarkt. De kosten van een dergelijk systeem op de Kop van Zuid zouden niet opwegen tegen de opbrengsten.
Nu nog wordt het beeld van de Kop van Zuid gedomineerd door het markante gebouw van Renzo Piano (KPN-toren), gelegen naast de Erasmusbrug. Maar een prestigieuze ontwikkeling pal naast de creatie van Piano kan dit beeld veranderen. Een van de meest massieve objecten die nog op de Kop van Zuid moet verrijzen is namelijk De Rotterdam, een door Rem Koolhaas ontworpen complex waarbij MAB optreedt als ontwikkelaar. Het plan voor De Rotterdam kan liefst 42.000 m2 kantoorruimte omvatten, een hotel van ca. 200 kamers in het vijfsterrensegment, een bioscoop met zeven zalen en 1500 stoelen, winkels, horeca en een grote fitnessruimte van 2000 m2. Verder komen bij het complex 750 parkeerplaatsen.
Stam vindt het belangrijk dat het zo snel mogelijk tot besluitvorming komt inzake De Rotterdam. De bouwtijd van het complex is becijferd op 3,5 jaar. ""MAB steekt hiermee zijn nek uit."" Naar verluidt is de kans groot dat binnen enkele weken een beslissing valt over de daadwerkelijke realisering van De Rotterdam. Zowel op financieel gebied als wat betreft het ontwerp hebben de partijen nog een kleine slag te maken. Stam: ""We praten hier over een gebouw dat een volume heeft van drie keer het nabijgelegen World Port Centre (een ontwikkeling van ING Vastgoedontwikkeling -red.).""
Hoop
Een ander belangrijk project is World Port Centre II (40.000 m2) van ING Vastgoedontwikkeling dat naast het recentelijk gereed gekomen World Port Centre I moet verrijzen. Achteraf, zo stelt Stam, is de verhuizing van het Gemeentelijk Havenbedrijf naar World Port Centre I een zeer belangrijke stimulans geweest voor het van de grond komen van de ontwikkelingen op de Kop van Zuid. Inmiddels zijn de laatste vrije kavels voor kantoorontwikkeling uitgegeven. Heijmans Vastgoed ontwikkelt bijna 20.000 m2 bvo kantoorruimte op de kop van de Laan op Zuid.
De gemeente Rotterdam heeft ook nog steeds hoop dat een Internationaal Centrum voor Beeldcultuur kan worden ingericht in het Las Palmas-gebouw op de Wilhelminakade. Immiddels is wel duidelijk dat dit gezien de geringere bijdrage van de overheid een Internationaal Centrum in afgeslankte vorm zal zijn.
Een project dat minder voorspoedig verloopt is de ontwikkeling van het gebied rond Rotterdam Airport. In totaal zou daar ruimte zijn voor 100.000 tot 300.000 m2 bvo kantoren, 1500 woningen, 120 hectare bedrijvenpark en 250 tot 500 woon- en/of werkruimten in de polder Laag Zestienhoven. Veel gronden zijn in 1997 door de gemeente reeds om strategische redenen aangekocht. Maar in september 1999 besloot de gemeenteraad de plannen voor de Noordrand op een lager pitje te zetten. Het OBR had op dat moment al voor meer dan fl 100 mln geïnvesteerd aan grondkopen. Onzeker is nu geworden of deze investeringen kunnen worden gedekt door de opbrengsten.
Rotterdam CS
Maar de transformatie van Rotterdam van ""saaie werkstad"" tot een centrum met thema's als ""internationale bereikbaarheid"", ""Quality of Life"" en ""Leisure economie"" -ontleend aan het Bedrijfsplan 2000-2004 van het OBR- moet een hoogtepunt krijgen in de grootschalige herontwikkeling van het gebied rond het Centraal Station. De Kop van Zuid is in feite de ontwikkeling van een stad in een stad. Dit moet zich nu gaan herhalen bij Rotterdam CS, een gebied met een zeer complexe infrastructuur. Het projectgebied omvat het NS-station inclusief emplacement, de metro-, tram en busstations en het stedelijk gebied tussen Kruisplein, Statenweg en Pompenburg. Het gaat in totaal om 43 hectare, waarvan 20 hectare ontwikkelingsruimte. Fase I van het project (tot 2013) behelst de realisatie van een nieuwe OV-terminal en een programma van 200.000 m2 kantoren, minimaal 700 woningen (100.000 m2), 100.000 m2 urban entertainment (60.000 m2 winkels), 5000 parkeerplaatsen en een hoogwaardige buitenruimte. Fase II (2010-2020) behelst de ontwikkeling van het gebied boven de sporen.
Deelnemende partijen in Rotterdam CS zijn ING Vastgoed, Rodamco Europe (Amvest Vastgoed), NS Vastgoed en de gemeente Rotterdam. Dit consortium wordt opdrachtgever voor het masterplan en onderzoekt de oprichting van een gebiedsontwikkelingsmaatschappij die het masterplan uiteindelijk zou kunnen realiseren. Partijen praten nu over een vereveningscontract waarbij ieder van de vier partijen 25% van de ontwikkelingsrechten in het gebied krijgt. De gemeente brengt daarbij de grond in, de NS sporen en station en ING Vastgoed en Rodamco hun vastgoedexpertise. De laatste twee zijn tevens belangrijke eigenaren in het gebied. De gemeente hoopt begin volgend jaar het masterplan aan de buitenwereld te kunnen presenteren.
Betaalstrook
Op dit moment wordt op zes plaatsen in Nederland gewerkt aan plannen voor grootscheepse veranderingen van vervoersknooppunten: Amsterdam (Zuidas), Rotterdam (Rotterdam Centraal), Den Haag (Hoog Hage), Utrecht (Utrecht Centrum Project), Arnhem Rijnboor en Breda. Al deze stations gaan op de schop om ruimte te bieden aan de HSL en om grotere verkeersstromen aan te kunnen. Stuk voor stuk echter gaan ze samen met massale vastgoedontwikkelingen in de nabije omgeving.
Probleem is dat op verschillende niveaus een strakke regie van deze megaprojecten lijkt te ontbreken. Zowel op gemeentelijk niveau als op het niveau van de landelijke overheid is dat het geval. Gevolg is dat er vertraging ontstaat. Het beste voorbeeld daarvan is het Utrecht Centrum Project -met de langste voorgeschiedenis van de zeven megaprojecten- dat begin dit jaar verdere vertraging opliep nadat Jaarbeurs en Winkel Beleggingen Nederland (WBN) afhaakten.
Het Rotterdam CS bevat een onrendabele top van F 500 mln, die uit rijksmiddelen wordt gefinancierd. Minister Netelenbos (Verkeer en Waterstaat) stelt als voorwaarde dat Rotterdam dat geld alleen krijgt als de gemeente akkoord gaat met tolpoorten rond de stad. Stam meent dat Rotterdam, dat relatief laat begon met zijn sleutelproject, nu goede kansen heeft snelheid te maken. Van doorslaggevend belang daarbij is de samenwerking tussen de diverse partijen en het creëren van draagvlak bij de bevolking. De Rotterdamse gemeenteraad moet beoordelen of de risico's die in CS worden gelopen aanvaardbaar zijn. Met ontwikkelingrechten van 25% in een miljardenproject zijn die risico's reëel. Stam: ""PPS gaat over risico's, niet over geld. Bij de Koopgoot (Beurstraverse) en de Millenniumtoren aan het Weena ging het om betrekkelijk kleine bedragen. De vraag blijft of je als gemeente dergelijke risico's moet lopen."""
