In weerwil van de geopolitieke onzekerheid en andere factoren die de vraag beïnvloeden, houdt de logistieke vastgoedmarkt in ons land goed stand. Logistiek belegger Prologis ziet daar niet snel verandering in komen.
‘Het energietekort is nergens zo voelbaar als in Nederland’, is de stellingname van Eva van der Pluijm als haar wordt gevraagd de thermometer in de Nederlandse logistieke markt te steken. Ze is nu 14 jaar aan boord bij Prologis en staat aan het hoofd van de researchafdeling die vanaf de Amsterdamse Zuidas de logistieke markten in Europa en het Midden-Oosten in de gaten houdt. In ons land heeft Prologis zo’n 2,9 mln m² (vvo) aan logistieke vloeroppervlakte in beheer.
Aantal vacatures
Het tekort aan netcapaciteit maakt het volgens Van der Pluijm haast onmogelijk voor veel gebruikers om het gebouw dat ze nodig hebben voor hun business te voorzien van voldoende energie. ‘Er is ook heel weinig personeel beschikbaar. Niet alleen om de energietransitie handen en voeten te geven en de netcapaciteit bij te plussen, maar ook in de logistieke sector zelf. Het aantal vacatures is verviervoudigd ten opzichte van 10 jaar geleden. Het toont aan hoe hoog de prioriteit is om ook op personeelsgebied vraag en aanbod beter bij elkaar te laten aansluiten. In de logistiek vertaalt zich dat naar value-add logistieke diensten en een verdere automatisering.’
Eigen oplossingen
Ten aanzien van nieuwe logistieke ontwikkelingen geldt volgens haar bijna een wetmatigheid dat deze veelal landen op plekken waar het tekort aan arbeidskrachten al hoog is én er tegelijkertijd geen plek is op het stroomnet om een modern logistiek complex neer te zetten. ‘Als je nu een nieuw logistiek centrum wilt ontwikkelen, is er minimaal in de eerste 5 jaar geen nieuwe of grotere aansluiting mogelijk. Gelukkig hebben we een team in huis dat zich specifiek richt op het energievraagstuk en komen we met eigen oplossingen als microgrids, PV-panelen en batterijen. Zeer kostbaar, want het schroeft de bouwkosten gemiddeld met 10% op, maar je hebt tenminste wel een alternatief. Niets doen is geen optie. Rond 40% van het personeel in de logistiek is boven de 50, mensen die doorgaans hun pensioen zullen halen in de sector. De vraag naar een meer plezierige werkomgeving zal alleen maar toenemen.’
Daarbij concurreert de logistiek met de andere vastgoedsectoren. Van der Pluijm: ‘Bouwen is overal lastig in Nederland. Er zijn ook nog de stikstofkwestie en tal van andere problemen.’ Ze hoopt dat het nieuwe kabinet de processen kan bespoedigen, maar blijft realistisch: ‘Elementen als de weerstand tegen ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructurele problemen heb je niet van de ene op de andere dag opgelost.’
Brownfields
De herontwikkeling van brownfields is een van de oplossingen om toch nieuwbouw mogelijk te maken, vertelt Gina Helmold, hoofd Capital Deployment & Leasing Benelux. ‘Dat zijn echter vaak redelijk kleine plots. Het voordeel is wel dat brownfields meestal beschikbaar zijn op plekken met een hoge logistieke concentratie, waar de infrastructuur al aanwezig is. We willen zijn waar de vraag het hoogst is.’
In Almere bleek de stroomcapaciteit voor de realisatie van een nieuwbouw distributiecentrum te klein, maar koos Prologis ervoor om de benodigde stroomcapaciteit aan te vullen met een renewables first microgrid. Dat bestaat uit zonnepanelen (PV), batterijopslag en twee noodsystemen (groengasgenerator + HVO100-noodvoorziening) en zorgt ervoor dat het DC toch gebruikt kan worden, hoewel er pas in 2035 zicht is op een volledige netaansluiting.
‘Almere is wat betreft de energievoorziening een blueprint voor ons’, vertelt Helmold. ‘Wat er op andere plekken precies nodig is en welke modules we daarvoor inzetten, hangt van de locatie af.’
Terugkeer e-commerce
Een andere ‘voorspelling’ waar Van der Pluijm zich aan waagt, is de terugkeer van e-commerce, ook in de magazijnen. ‘Een paar jaar lang was het sentiment dat de consument zou terugkeren naar de winkels en nam de zogeheten grey space, ongebruikte ruimte in distributiecentra van online winkels, toe. Langzamerhand wordt die ruimte nu alsnog gevuld, omdat er nog steeds veel groei in online zit. In het Verenigd Koninkrijk wordt rond 30% van de aankopen al online gedaan, terwijl dat in Nederland nog net onder 15% zit. Dat heeft er onder meer mee te maken dat Engeland een eiland is en online makkelijker toegang heeft tot buitenlandse winkels, en ook is het gebruik van credit cards er veel gebruikelijker. Nederland heeft meer tijd nodig gehad voor de ontwikkeling van e-commerce, ook omdat het veelal een lokale markt was, bijvoorbeeld voor spelers als Bol.com.’
Van der Pluijm denkt dat Nederland meer gaat aanhaken, ook door verbeteringen in de online klantervaring. Dat heeft ook impact op de daaraan verbonden logistiek. Ze kwantificeert de footprint van e-commerce logistiek 3,3 keer groter dan de logistieke ruimte voor stenen winkels. ‘Je hebt onder meer te maken met fulfillment, met retourzendingen, maar ook met een groter assortiment. Een online winkel kan minder makkelijk nee verkopen.’
De laatste voorspelling waar Van der Pluijm zich aan waagt, is een verdere afname van de leegstand in de Europese logistiek naar minder dan 5% in 2026. ‘Heel gewaagd is die voorspelling niet, want in het vierde kwartaal daalde deze al van 5,4 naar 5,2%. In Nederland zitten we gemiddeld al op 4,6%. In Zuid-Nederland, rondom Rotterdam en Amsterdam en in Flevoland ligt de leegstand nog lager, op 2 à 3%. Daar is het zelfs zo dat eigenaren aan hun ruimte vasthouden, zelfs als ze er nog geen gebruiker voor hebben.’
Defensie
Volgens haar hoeft de logistieke sector nog niet te concurreren met Defensie, ondanks de behoefte aan ruimte bij de krijgsmacht. ‘De logistieke vastgoedsector is toch meer gefocust op distributie, terwijl productie voor defensie toch meer lijkt te zijn geconcentreerd op secundaire locaties, zoals VDL in Born.’
Er is geen groot aanbod aan dergelijke gebouwen, stelt Helmold. ‘Ze liggen behoorlijk verspreid en er zijn vaak speciale vereisten aan verbonden.’ Van der Pluijm vindt het een interessante tijd. ‘Er was nog nooit zo’n verscheidenheid in de markt, met defensie, energie en datacentra als relatief nieuwe specialismen.’
Ze ziet de brede logistieke sector de komende jaren pan-Europees doorgroeien. Cijfers van Inrev onderschrijven die trend. Was logistiek in 2007 nog goed voor slechts 5% van het transactievolume in vastgoed, inmiddels is dat 20%. Voor zover de huidige geopolitieke situatie al van invloed is op de sector, betreft dat vooral de snelheid. Huurders nemen langer de tijd en tekenen vaak op het laatste moment voor een nieuw onderkomen. ‘Onzekerheid is nooit goed. Tegelijkertijd zijn we ons er steeds meer van bewust dat het niet weggaat, dat het een realiteit is. De markt beseft dat er iets moet gebeuren. Vandaar dat er nu ook huurcontracten voor 10–15 jaar terugkomen, om in te spelen op de schaarste. Het risico op overaanbod is zeker in Nederland heel erg klein.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
