Savills verwacht dat het verschil tussen ‘core’ en overige beleggingscategorieën groter zal worden op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Nu het duidelijk is geworden welke sectoren als winnaar uit de corona-crisis komen, is de huidige vraag naar Nederlands vastgoed vooral gericht op logistiek, woningbeleggingen en detailhandel gericht op food, zegt Savills in zijn nieuwste onderzoeksrapport ‘Market in Minutes - The Netherlands’. De risico’s voor kantoorgebouwen en overige winkels zijn nog moeilijk in te schatten, zeker voor secundaire locaties. Onzekerheid over de toekomst van kantoren en binnenstedelijke winkelgebieden zorgt ervoor dat beleggers voorzichtig zullen blijven totdat de blijvende effecten van deze crisis duidelijker worden.
Grote concurrentie
Nu duidelijk is welke sectoren relatief resistent zijn gebleken, focussen investeerders zich massaal op deze ‘veilige havens’. Tegelijkertijd bleven transacties uit in sectoren waar de risico’s hoger of minder uitgekristalliseerd waren, zoals blijkt uit een forse daling van de investeringen van kleiner dan € 25 mln, veelal in kantoren op secundaire locaties en winkels.
Jordy Kleemans, hoofd Research & Consultancy bij Savills in Nederland, licht toe: ‘In de gebruikersmarkt zijn er grote verschillen binnen sectoren waar te nemen, en deze werken door in de investeringsmarkt. De transactie van de Jumbo-portefeuille ter waarde van circa € 300 mln aan Annexum is hier een sprekend voorbeeld van. Deze omvangrijke transactie had betrekking op de relatief stabiele categorie supermarkten, terwijl er weinig transacties waren in de winkelstraten. Dit leidt tot groter wordende verschillen in de ontwikkeling van de bruto aanvangsrendementen tussen ‘core’ en andere beleggingscategorieën, en zelfs binnen bepaalde sectoren. De BAR voor kantoorgebouwen op toplocaties bleven grotendeels stabiel (3%), maar lieten een stijging zien op secundaire locaties.’
Een zee van beschikbaar kapitaal
Hoewel het aanbod van ‘core’ beleggingsproducten (de belangrijkste focus van investeerders op dit moment) beperkt is, is er nog steeds veel kapitaal beschikbaar. Dit komt deels door het opkoopprogramma van de ECB, waarvoor vorig jaar een extra injectie van € 500 mrd werd aangekondigd. Tevens houdt de ECB de rente op hetzelfde niveau om de economie tijdens de corona-crisis te blijven stimuleren.
Jan de Quay, hoofd Investment bij Savills in Nederland: ‘Vastgoedfondsen hebben ook meer kapitaal beschikbaar voor investeringen. Het totale beschikbare kapitaal bij nieuwe fondsen dat wereldwijd zijn weg moet vinden, bedroeg begin 2021 € 315 mrd, tegenover € 281 mrd begin 2020 (+12%). Dit enorme bedrag is exclusief het bedrag dat een sterk toenemende aantal huishoudens in vastgoed wil investeren. Ondanks deze grote hoeveelheid kapitaal worstelen zowel huishoudens als de beleggers met het vinden van een geschikte bestemming voor hun kapitaal. Dit heeft geresulteerd in een daling van het totale investeringsvolume in de eerste maanden van 2021.’
Gedreven door het beschikbare kapitaal en een toenemende vraag naar beleggingsproduct verwacht Savills dat het investeringsvolume in brede zin weer zal aantrekken gedurende 2021. Voor (sub) sectoren waar corona blijvende economische schade heeft aangericht, zoals bepaalde delen van de retailsector, zullen beleggers terughoudend blijven om te investeren. Op de lange termijn betekent dit dat het verschil tussen ‘core’ en andere beleggingscategorieën groter wordt. Aangezien het in ieder geval tot de zomer duurt voordat een groot deel van Nederland is ingeënt, wordt een zeer dynamisch Q3 en Q4 verwacht, waarin records gebroken kunnen worden.
