Het gebied Noord- en Midden-Limburg staat er op dit moment zo goed voor dat de problemen op deze vastgoedmarkt vooral te maken hebben met krapte. Commerciële kopers en huurders staan in de rij – bewoners trouwens ook – maar geschikt vastgoed is er vaak niet. En voor wie wil ontwikkelen is er in veel gevallen geen grond.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2018
Guido Berntsen (Saelmans Bedrijfsmakelaardij), Edwin van Dronkelaar (Van Cromvoirt Bedrijfsmakelaars), Maarten Kirkels (Hermans Bedrijfsmakelaars), Maarten Sannen (Sannen Adviseurs), Ivo Schepers en Martijn Veen (beiden Cushman & Wakefield), René Vaassen (AB&P Vaassen), allen vastgoedadviseurs en bemiddelaars die de streek goed kennen, bogen zich onlangs in een kasteelhoeve bij Thorn over de vastgoedmarkt Noord- en Midden-Limburg.
Noord- en Midden-Limburg is geen logische eenheid; het is de noordelijke helft van de provincie en het gebied strekt zich uit van net onder Nijmegen tot Sittard. Belangrijke steden in het gebied daartussen zijn vooral Roermond en Venlo, in mindere mate ook Venray, Weert en Echt-Susteren. Bijzondere factoren zijn de nabijheid van Duitsland, een zeer succesvolle onderneming als VDL en een bloeiend outletcenter in Roermond.
‘Limburg is geografisch gunstig gelegen tussen Rotterdam en het Europese achterland’, zegt Ivo Schepers van Cushman & Wakefield. ‘Dat zie je aan het succes van de logistieke sector op diverse plaatsen.’ Niet alleen Venlo maakt al jaren groei door op dat gebied, ook Born is een knooppunt geworden. In Born zit bovendien VDL NedCar, de producent van diverse Mini-automodellen voor BMW. Born ligt net onder de gemeente Echt–Susteren, waar Action een groot distributiecentrum heeft.
Vraag niet bij te benen
Met al deze grote succesvolle partijen in het gebied is de vraag naar vastgoed nauwelijks bij te benen. Martijn Veen van Cushman & Wakefield: ‘Er is nauwelijks aanbod beschikbaar op toplocaties, met als resultaat een toenemende populariteit van opkomende locaties en ontwikkelingen op risico.’ Als het geschikte vastgoed er niet is, dan moet het worden ontwikkeld, en dat begint met gronduitgifte. Volgens Schepers zijn er in Venlo, Venray en Born nauwelijks locaties en gebouwen meer te vinden. ‘De afgelopen vijf jaar is logistiek elk jaar met 20% gegroeid’, zegt hij. ‘De gronduitgifte moet doorgaan.’
Guido Berntsen van Saelmans Bedrijfsmakelaardij verwacht dat de vastgoedmarkt in Weert kan profiteren van uitbreidingsplannen van VDL. ‘Ze zoeken vanaf Eindhoven naar het zuiden’, verwacht hij. In Weert waren in 2017 veel transacties. Een van de trends is volgens Berntsen dat bedrijven hun verschillende vestigingen willen concentreren. Een voorbeeld daarvan is BAM, dat het aantal locaties waar ze zitten heeft teruggebracht. Weert kent veel eigenaar–gebruikers en voor wat betreft de beleggingen zijn het vaak lokale beleggers.
Spelbreker
Volgens Maarten Kirkels van Hermans Bedrijfsmakelaars zijn er in Weert veel kleine transacties tot een paar honderd vierkante meter. ‘De kantoorprijzen zijn nog op redelijk peil’, zegt Kirkels. ‘De situatie is beter dan in Roermond.’ Een soort spelbreker is wel het oude gemeentehuis van 10.000 m² dat nu op de markt is gekomen. ‘Dat is een groot metrage voor Weert.’ Kirkels ziet voldoende activiteit bij het mkb. De winkelmarkt is lastig, en niet alleen omdat Weert precies tussen Eindhoven en Roermond in ligt.
René Vaassen van AB&P Vaassen: ‘Bedrijven komen vanuit Zuid-Limburg naar de gemeente Echt–Susteren, het knooppunt van A2 en de A73. Ze volgen het voorbeeld van Action.’ Ook Maarten Sannen van Sannen Adviseurs ziet beweging. ‘Venlo–Duisburg heeft een goede verbinding’, zegt Sannen. ‘Het is maar een uurtje verder met de trein, dus als Venlo niets meer te bieden heeft, gaan ze daarheen.’ Het is volgens Sannen wel zo dat Venlo als Nederlandse stad in sommige gevallen fiscaal interessanter is, zodat partijen daarom toch aan deze kant van de grens willen blijven. De stad Venlo telt 38.00 zielen, maar heeft als gemeente – inclusief Blerick en Tegelen – in totaal ongeveer 86.00 inwoners.
Onrealistische prijzen
Roermond is met circa 58.000 inwoners de tweede gemeente van Noord- en Midden-Limburg en heeft altijd een regionale functie vervuld. Zo zijn er bijvoorbeeld een rechtbank en een streekziekenhuis gevestigd. Een aantal voormalige overheidsgebouwen is rijp voor herontwikkeling. Kirkels: ‘Doordat de overheid veel achterlaat, dalen de prijzen.’ Ook Vaassen constateert dat bij zowel kantoren als bedrijfsverzamelgebouwen. Veen voegt daaraan toe dat de structurele vraag naar kantoorruimte ook afneemt. Edwin van Dronkelaar, die met Van Cromvoirt Bedrijfsmakelaars in Roermond actief is, maakt zelfs mee dat kopers een onrealistische prijs op tafel leggen. ‘Ze proberen het gewoon.’ Een van de aanwezigen merkt op dat het geld weer tegen de bekende plinten op klotst, zodat je soms wilde biedingen krijgt. Volgens Van Dronkelaar is er nog steeds een behoorlijk rendement te halen in Roermond voor wie de weg kent. Hij geeft het voorbeeld van een garagecluster die voor vijf jaar werd verhuurd tegen een rendement van 10%.
In een Toekomstvisie wijst de gemeente Roermond op de vergrijzing in de stad en de veranderingen tot 2030. ‘In Roermond is er nu sprake van één oudere op drie werkenden, maar in 2030 is dat één oudere op twee werkenden’, aldus het rapport uit 2016. Voor de gemeenten is dat reden de hoop uit te spreken dat de ouderen zo lang mogelijk actief blijven. Vanuit het vastgoed kan worden gedacht aan meer zorgfaciliteiten. Van Dronkelaar ziet al beleggingstransacties van aan zorgpartijen verhuurd vastgoed met een BAR van 9%. Ook Vaassen ziet deze vergrijzing en is bezig met de transformatie van enkele kantoorgebouwen tot woonzorgconcepten.
Toeristenattractie
Het Designer Outlet Center in Roermond heeft in 2017 zijn vierde fase voltooid. Het outlet center, dat zijn deuren opende in 2001, is een ongekend succes. Het trekt meer dan drie miljoen bezoekers per jaar en is daarmee na de Efteling de meest bezochte toeristenattractie van Nederland. Met 45.000 m² oppervlak en 200 winkels is het volgens de Britse eigenaar McArthur Glen het grootste outlet center van Europa. Het outlet center streeft ernaar in de toekomst de zeven miljoen bezoekers per jaar te halen. Op welke termijn dat aantal zal worden bereikt, is niet bekend. Onder de bezoekers zijn altijd veel Duitsers, maar ook het aantal Aziatische gasten groeit. McArthur Glen regelt dat op Schiphol bussen klaarstaan die Chinese bezoekers rechtstreeks naar Roermond rijden.
Van de stad uit gezien komen achter het outlet center enkele woningcomplexen die aan het water staan. De eerste honderd woningen, die deel uitmaakten van de fase 4-uitbreiding, zijn vorig jaar al opgeleverd, maar er volgen nog drie woningblokken met een looptijd tot 2021. Voor 2019 is ook de bouw van een hotel gepland.
Hoewel tegen de verwachtingen in de binnenstad van Roermond – retail en horeca – aanvankelijk geprofiteerd heeft van de aanwezigheid van een outlet center aan de rand van de stad, lijkt er inmiddels een kentering gaande. Het outlet center heeft er in de laatste fase veel horeca bij gekregen, en dat merken ze in de binnenstad. Bezoekers hoeven niet meer naar het centrum van Roermond, want ze hebben alles al in het outlet center, waar ze zelfs naar de film kunnen. En zelfs degenen die nog de stad in gaan om te kunnen zeggen dat ze heel Roermond hebben gezien, geven weinig of geen geld uit. De aanwezigen spreken de hoop uit dat de binnenstad weer beter met het outlet center kan worden verbonden, zodat iedereen ervan kan profiteren.
Beleggen vooral in woningen
Voor wie geld te besteden heeft en een goed rendement wil, heeft Noord- en Midden-Limburg nog wel wat te bieden. ‘Je komt al gauw in de woningbouw terecht’, zegt Vaassen. ‘Bedrijfsmatig vastgoed is lastiger. Woningcomplexen van twintig tot dertig woningen zijn aantrekkelijk.’ Veen beaamt dat grondgebonden woningen inderdaad een interessant product zijn voor beleggers. Zelf is hij meer gespecialiseerd in bedrijfsruimte en logistiek. Veen: ‘Beleggers hebben zeker interesse in courante bedrijfsgebouwen die langjarig zijn verhuurd aan goede huurders. Daarbij denk ik vooral aan de regio Venlo/Venray.’
Ook Van Dronkelaar noemt woningen als geschikte beleggingen, maar zegt erbij dat dat vooral geldt voor grotere steden als Roermond, Venlo en Maastricht. ‘Daarnaast zijn soms ook gebouwen met woningen en winkels in de plint aantrekkelijk.’
Schepers noemt logistiek in en bij Venlo als een gewilde belegging. ‘Er is niet heel veel op de markt, maar de prijzen liggen op 20–22 keer de huur. Kleinere eigenaren, onder wie eigenaar–gebruikers, hebben al sale-and-lease back gedaan.’ Wat hij ook ziet, is een belegger als Somerset Capital Partners, die grote partijen opkoopt en dan weer doorverkoopt. Althans, het bedrijf doet de slechtere panden weg en behoudt de goede.
Incourante kantoren
Berntsen denkt dat beleggers nog wel rendement kunnen halen uit bedrijfsverzamelgebouwen en incourante kantoren. Ook zou het nog wel mogelijk zijn panden over te nemen van eigenaar–gebruikers, nu de markt goed is. Kirkels denkt ook dat het percentage eigenaar–gebruikers in bijvoorbeeld Weert nog groot is, en dat daar nog een markt is. ‘Voor particuliere beleggers is ook de onderkant van de woningmarkt, inclusief appartementen, nog wel aantrekkelijk.’
Sannen houdt een pleidooi voor het opkopen van leegstaand vastgoed, bijvoorbeeld in het kernwinkelgebied of stadsdeelcentra. ‘Durf te wachten’, zegt hij. ‘De vastgoedprijzen daar zijn nagenoeg gehalveerd. De markt bodemt uit; de huurprijzen zijn nu marktconform. Knap de panden op. Winkelen wordt anders, maar blijft noodzakelijk voor de sociale cohesie.’ Het alternatief zou zijn om te bouwen, maar dat is duur. Sannen begrijpt wel dat iedereen graag direct rendement wil, maar dat is niet altijd mogelijk. Hij ziet ook dat sommige woningen laaggeprijsd zijn. ‘Als een woning twee ton kost en je kunt hem niet voor dat bedrag bouwen, is het een aantrekkelijke investering.’
Op de foto v.l.n.r.
Guido Berntsen (Saelmans Bedrijfsmakelaardij)
Martijn Veen (Cushman & Wakefield)
Ivo Schepers (Cushman & Wakefield)
Edwin van Dronkelaar (Van Cromvoirt Bedrijfsmakelaars)
René Vaassen (AB&P Vaassen)
Maarten Kirkels (Hermans Bedrijfsmakelaars)
Maarten Sannen (Sannen Adviseurs)
