Rondetafelgesprek Almere: Intentie om te groeien

Almere is wat betreft inwonertal de zevende gemeente van Nederland. De stad, die volgens de laatste telling op 207.000 staat, heeft de intentie om te groeien en er is ook de ruimte voor. De verwachting is dan ook dat op termijn 300.000–350.000 inwoners in Almere zullen wonen. Tegen die tijd zal het de vijfde stad van Nederland zijn. Hoe zal de stad er dan uitzien? Plaatselijke vastgoedadviseurs – Tom van der Burg (Cushman & Wakefield), Cees Hersbach (Zuiver Almere), Kevin van Rooij (Van Rooij Bedrijfsmakelaars) en Bas Uppelschoten (Arcuris Bedrijfshuisvesting) – kwamen onlangs samen in de bekende Fashion Dôme langs de A6 om hun visie te geven op de ontwikkelingen in het vastgoed in de stad.
De Fashion Dôme is aangekocht door een particuliere belegger en MyOffice heeft de 14.000 m² in gebruik voor zijn activiteiten als flexibele kantooraanbieder. Hoewel het gewoon in gebruik is, zit het gebouw op dit moment in een overgangsfase, omdat het interieur nog wordt verbouwd en vertimmerd om het volledig geschikt te maken voor het MyOffice-concept.

Gunstige ligging
Sinds enige tijd is Almere steeds meer in trek door de logistieke sector die profiteert van de gunstige ligging en de vastgoedprijzen. De nabijheid van Amsterdam en de goede verbindingen zijn uiteraard ook belangrijk. E-commerce heeft Almere ontdekt. De stijgende lijn die is ingezet in 2015 gaat nog steeds door, en het resultaat is een leegstandscijfer van 7,7%. De krapte is merkbaar.
Op kantoorgebied heeft Almere nog niet optimaal kunnen profiteren van de vraag die boven de markt hangt. Zoekende partijen die in Amsterdam of Utrecht niet terecht kunnen wijken niet zomaar uit naar Flevoland. Het leegstandspercentage van 21% zit ver boven het landelijke cijfer van 11%. Toch is de verwachting nog steeds dat als de diverse gebieden van Almere worden ‘ontdekt’, de gebruikersstroom op gang kan komen. De gemeente heeft het Zakencentrum alvast omgedoopt in ‘Stationskwartier’. Daar gaat het gebeuren.
‘We zitten in een drukke markt’, zegt Bas Uppelschoten van Arcuris. ‘De bedrijfsruimtemarkt doet het uitstekend en door het gebrek aan kwalitatief goede ruimte, is het onderhand tijd dat er nieuwbouw komt.’ Over de kantorenmarkt zegt Uppelschoten dat Almere in een goede positie verkeert om de overloop van Amsterdam te huisvesten. Er is kantoorruimte beschikbaar en de gemeente is er klaar voor. De kreet die volgens Uppelschoten in Almere te horen is, luidt: ‘The second best option is Almere.’

Update oude kantoren
Ook Cees Hersbach van Zuiver Almere denkt dat Almere klaar is voor nieuwe gebruikers. ‘Veel gebouwen zijn in andere handen overgegaan en hebben daarna een update gekregen’, zegt hij. ‘Ze zijn nu terug op de markt voor de verhuur.’ Gebruikerstransacties blijven wat achter bij de verwachtingen, maar intussen is wel al het slechte aanbod van de markt. Hersbach: ‘Daarnaast is er geïnvesteerd in infrastructuur en wordt het station aangepakt.’
Tom van der Burg van Cushman & Wakefield beaamt dat Almere wat achterblijft. Hij constateert dat een aantal kantoortransacties van de afgelopen twee jaar eigenlijk vervangingstransacties waren. Ook Van der Burg is echter optimistisch: ‘Het aanbod aan kantoorruimte in Amsterdam en Utrecht is nu zo ongekend laag, dat partijen op een zeker moment elders zullen gaan kijken, met name in Almere.’ Voor wie het nog niet wist: de stations Amsterdam Centraal en Amsterdam Zuid liggen op slechts twintig minuten van Station Almere.
Een van de concurrenten is wat dat betreft Hoofddorp. Het voordeel van Hoofddorp is dat het naast Schiphol ligt, maar het grote verschil is dat Almere een stad is. Met de concurrerende locaties rond Amsterdam in het achterhoofd, vraagt Hersbach hardop: ‘Waarom bedrijven hierheen zouden komen?’ Hij geeft zelf het antwoord: ‘Omdat het belangrijkste dat bedrijven nodig hebben hier al zit: personeel.’

Weinig winkelleegstand
De groei van Almere is ook zichtbaar op de winkelmarkt. ‘Almere is gekozen tot beste binnenstad van Nederland onder de middelgrote steden’, zegt Kevin van Rooij van Van Rooij Bedrijfsmakelaars, die zich vooral met retailvastgoed bezighoudt. ‘We hebben hier weinig leegstand in het centrum en het stadshart is populair in de regio.’ De markt laat voor dit jaar dan ook bedrieglijk weinig transacties zien. Alles is al verhuurd.
De kwaliteit van de winkels kan nog wel steeds verhoogd worden, en daar wordt volgens Van Rooij ook voortdurend aan gewerkt. ‘We zien een verschuiving van kledingwinkels naar horeca en beleving’, zegt Van Rooij. ‘Om de concurrentie met e-commerce aan te gaan, moet een winkelcentrum een toegevoegde waarde bieden, een reden voor bezoekers om er prettig te verblijven. Daarnaast is het belangrijk om met hippe concepten te vernieuwen om bezoekers te blijven prikkelen naar het winkelcentrum te komen.’
Almere heeft twee winkelgebieden: Stadhart en Almere Buiten. Op beide plaatsen is het aanbod laag en zijn de huren de afgelopen jaren gestegen.

Goede vooruitzichten
Volgens Van der Burg zijn de vooruitzichten voor de komende jaren goed. ‘In Amsterdam wordt het aanbod van kantoorruimte op stationslocaties steeds schaarser’, zegt hij. Almere kan daarvan profiteren met zijn kantoorruimte in het WTC Almere en de overige kantoorgebouwen rondom het station Almere Centrum. Deze gebouwen hebben veel te bieden. Daarnaast ziet hij het gebied de Gooisekant als kanshebbend. Van der Burg: ‘Er is nog aardig wat leegstand, maar we zien een toenemend aantal zoekende partijen in het gebied tijdens het afgelopen jaar.’
Uppelschoten ziet vooral een steeds betere mix van vastgoed en functies, vooral in het centrum. ‘Wonen en werken, winkels en horeca, hotels – je moet 24/7 actie hebben en daar ontbrak het nog aan’, zegt hij. Nu zijn er hotels in aanbouw en de bekende flexibele kantooraanbieders hebben ook allemaal vestigingen in Almere. De stad heeft daarnaast in vergelijking met andere steden nog een groot voordeel: de bereikbaarheid en de ruimte. Almere heeft zes treinstations én je kunt er overal moeiteloos en goedkoop parkeren.
Hersbach: ‘Partijen in binnen- en buitenland nemen beleggingsbeslissingen over vastgoed op basis van de informatie die ze op hun scherm hebben. Dat loopt altijd wat achter bij de werkelijke situatie. Wij wéten al wat er staat te gebeuren. We moeten dat meer en beter uitdragen.’

Interesse in Almere
Volgens de aanwezigen merken ze wel degelijk dat er interesse is in Almere. Er is volgens Van der Burg meer vertrouwen, grotere partijen kijken rond, aldus Uppelschoten, en corporates willen voor hun eigen vernieuwing vaak dicht bij start-ups zitten. Een onderneming zoals het aanbieden van flexibele kantoorruimte in de Fashion Dôme maakt deel uit van die trend.
De vastgoedadviseurs hebben desgevraagd dan ook wel tips voor beleggers. Uppelschoten en Van der Burg denken dat kantoren in het centrum van Almere, dicht bij het station, een goed rendement kunnen opleveren. Hersbach sluit zich daarbij aan; niet alleen voor wat betreft het centrum van Almere, maar ook op andere kantoorlocaties zoals Gooisekant: ‘Als we ervan uitgaan dat Almere weer een gezonde kantorenmarkt heeft, zou je nu kunnen kopen en dan weet je dat je over twee jaar al tegen hogere prijzen kunt verkopen.’ Volgens Hersbach is nieuwbouw zo kostbaar dat dat geen alternatief kan zijn voor de goed onderhouden gebouwen die Almere al heeft. ‘Almere groeit in omvang – ik heb het al eerder genoemd – en het is volgens ons nu interessant voor beleggers, voordat de groei hard aanzet.’
Voor Van Rooij zijn de winkelruimten in Almere Buiten interessant. ‘BuitenMere Noord biedt goede mogelijkheden voor beleggers. In de winkelstraten is er geen leegstand en het winkelcentrum is met de naastgelegen DoeMere Megastores toekomstbestendig.’
Als beleggingsobjecten vindt Hersbach logistiek vastgoed nog steeds interessant, ook al is het schaarser geworden en stijgen de prijzen. Omdat Almere belangrijker is geworden in de logistiek is daar groei te verwachten.

Floriade en project Duin
Uppelschoten wijst ook nog op de 2300 woningen die bij station Almere zijn gepland. Dat is een langetermijnplan, maar biedt mogelijkheden voor beleggers. Hetzelfde geldt voor twee andere megaprojecten in Almere. In 2022 is in Almere de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade, waar een nieuwe ‘groene’ stadswijk in het centrumgebied uit voort zal komen. Een ander plan dat volop loopt is het project Duin van Amvest aan het Almeerderstrand, waar op korte termijn meerdere kantoorontwikkelingen komen. Ook dit is een ontwikkeling met een langere looptijd.
Niemand kan de toekomst voorspellen, maar wie over een jaar of tien vlak voor de landing op Lelystad over Almere vliegt, zal zien dat de stad er heel anders uitziet dan nu.