‘Sinds enige tijd krijgt mijn 3-jarige dochter dansles in een ruimte in het wijkwinkelcentrum bij ons in de buurt. Mijn vrouw en ik brengen terwijl zij danst onze tijd door in dat winkelcentrum, waar we anders niet naar toe zouden zijn gegaan. Zo merk ik aan den lijve dat het werkt: de maatschappelijke functie draagt bij aan de commerciële functies in het centrum.’
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 12 juli 2019
Aan het woord is Jan Ruitenberg, adjunct directeur commercieel vastgoed van AM Real Estate Development. Hij sprak over de kansen die de herontwikkeling van wijkwinkelcentra bieden op de PropertyNL Lounge over dit onderwerp. De revitalisering van wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra biedt grote kansen voor het bestrijden van eenzaamheid en levert bovendien een aantrekkelijk financieel rendement op.
De lounge werd georganiseerd naar aanleiding van een rapport van Bureau Stedelijke Planning naar deze wijkwinkelcentra, Hart van Suburbia. Algemeen directeur Pieter van der Heijde van Bureau Stedelijk Planning: ‘De kansen bij de herontwikkeling van wijkcentra liggen voor het oprapen, het is een bal voor open doel.’
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
AM en belegger Syntrus Achmea zijn mede-opdrachtgevers van het rapport. Als belegger van het geld van pensioenfondsen is financieel rendement natuurlijk een belangrijke reden om investeringen te doen, maar volgens Boris van der Gijp en Jos Sentel van Syntrus Achmea spelen ook andere factoren een rol. Van der Gijp: ‘We hebben ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Tegenwoordig is het vanzelfsprekend dat we duurzaamheid oppakken, maar er zijn nog meer verantwoordelijkheden.’
Eenzaamheid gaat Volgens Sentel en Van der Gijp de belangrijkste maatschappelijke trend van de toekomst zijn. Van der Gijp: ‘All the loney people, where do they all come from… Nou, die eenzaamheid groeit niet alleen door vergrijzing, maar ook jongeren zijn steeds vaker alleen. In je eentje thuis op de bank leidt tot depressiviteit en alle gevolgen van dien.’ Sentel: ‘We kunnen daar een oplossing voor creëren door wijkwinkelcentra terug te veranderen naar wijkcentra waar mensen graag komen om elkaar te ontmoeten.’ Van der Gijp: ‘En dat komt het financiële rendement uiteindelijk ten goede, want waar mensen zijn, is omzet. En als mensen er graag komen, dan zullen ze er ook in de toekomst blijven komen. Daarmee wordt het wijkwinkelcentrum crisisbestendig.’
Hét moment
Zowel Van der Heijde, Ruitenberg als Van der Gijp en Sentel denken dat dit het moment is om de revitalisering van de wijkwinkelcentra op te pakken. Van der Heijde: ‘De meeste centra zijn vanaf de jaren ’60 neergezet en toe aan herontwikkeling. Uitbreiding met winkels zoals de businesscase vroeger werd rond gemaakt, zit er door de veranderingen op de winkelmarkt niet meer in. Maar door het toevoegen van woningen is revitalisatie financieel wel haalbaar. Bovendien, door de extra woningen nemen de bestedingen ter plekke alleen maar toe.’
Van der Heijde benadrukt wel dat woningen toevoegen niet het enige is. Horeca, vrije tijdsvoorzieningen, zorg, onderwijs, sport maar ook kantoren en vooral een goed onderhouden groene openbare ruimte horen daar bij. Die mix aan functies kan voor beleggers echter nog wel eens problemen opleveren: veel institutionele beleggers hebben sectorale fondsen. Sentel: ‘Wij werken nu aan het opzetten van een mixed-use fonds.’ Overigens heeft Syntrus Achmea nog geen van dit soort wijkwinkelcentra in portefeuille.
AM heeft al wel de nodige ervaring met de revitalisatie van dit soort centra zoals met Banne Centrum in Amsterdam Noord. Ruitenberg: ‘Oude winkelwetmatigheden die de manier van ontwikkelen bepaalden, zijn aan veranderingen onderhevig. Zo is online natuurlijk van enorme invloed, ook in de dagelijkse detailhandelsbestedingen. Er wordt nu voor zo’n € 1 mrd aan boodschappen online besteld: dat zijn 75 tot 100 supermarkten. Dat heeft gevolgen voor stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra want supermarkten zijn de dragers hiervan.’
Lagere huurwaardes
Zijn dansende dochtertje in gedachten zegt Ruitenberg dat ook bij Banne Centrum blijkt dat het toevoegen van maatschappelijke functies in een centrum heel goed werkt. Er is een bibliotheek, een buurttheater en een buurtcentrum waar allerlei cursussen worden gegeven. ‘Bij de revitalisatie van wijkwinkelcentra willen we ruimte geven aan initiatieven uit de wijk,’ zegt hij, ‘maar dat kan niet zomaar. Maatschappelijke voorzieningen hebben lagere huurwaardes. Daar ruimte voor geven kan dus alleen als je die huurwaardes kunt verrekenen in de totale business case.’ Ruitenberg adviseert om bij een ontwikkeling niet alleen naar het centrum zelf te kijken, maar ook kostendragers buiten het centrum te organiseren. ‘Bij veel van dit soort wijkcentra is nog ruimte om te intensiveren.’
Zo makkelijk als het klinkt, is het natuurlijk niet. Bureau Stedelijke Planning heeft een aantal criteria op een rij gezet die de meeste kans op succes bieden. Van der Heijde: ‘Meeste wijkwinkelcentra zijn introverte platte dozen en dat is perfect. Die platte doos biedt mogelijkheden het grondgebruik te intensiveren; hoogbouw kan er prima op.’ Hij adviseert wel bij de revitalisatie het introverte karakter los te laten en juist goede buitenruimte te creëren.
Versnipperd eigendom
Ander criterium is dat er vraag moet zijn, wat betekent dat revitalisatie in de krimpgemeenten lastig gaat worden. De helft van de vraag naar woningen is juist in stedelijk gebied, dus daar liggen de kansen. Groot probleem is echter wel het versnipperde eigendom: van der Heijde schat dat 90% van de wijkcentra in handen zijn van meerdere eigenaren. Van der Heijde: ‘Het op één lijn krijgen van al deze eigenaren blijkt in de praktijk bijzonder lastig.’
‘Maar niet onmogelijk,’ zegt Ruitenberg. ‘Bij Banne Centrum was sprake van enorm verdeeld eigendom en dat is het nog steeds.’ De oplossing bij Banne Centrum was dat de eigenaren de kans kregen hun winkel te verkopen aan de ontwikkelaars en ook om weer een winkel terug te kopen in het nieuwe centrum. Ruitenberg: ‘Dat hebben ze bijna allemaal gedaan omdat ze vertrouwen hadden in het gebied.’ Stok achter de deur was echter wel dat de gemeente al voorbereidende besluiten had genomen voor onteigeningsprocedures. ‘Maar die stok hebben we uiteindelijk niet hoeven gebruiken.’
De cijfers
-Er zijn 26 stadsdeelcentra, met filialiseringsgraad van 61% met veel niet-dagelijks aanbod, leegstand 10% in 2019.
-Er zijn ongeveer 600 grote en kleine wijkwinkelcentra, filialiseringsgraad is zo’n 40%, leegstand 7% in 2019.
-24,2% van de niet-dagelijkse en 3,1% van de dagelijkse detailhandelsbestedingen worden online gedaan.
-Scenario’s gaan uit van een woningvraag van 1 mln extra woningen tot 2035. 43% daarvan wil een stedelijk woonmilieu, dus 430.000 woningen.
Foto vlnr: Jos Sentel (Syntrus Achmea), Wabe van Enk (PropertyNL), Jan Ruitenberg (AM Real Estate Development), Pieter van der Heijde (Bureau Stedelijke Planning) en Boris van der Gijp (Syntrus Achmea)
