‘Pas in het tweede halfjaar kunnen we echt prognoses maken, maar ik zie beweging bij het MKB op de Brabantse kantorenmarkt.’ Eric Harmsen van CBRE Eindhoven is gematigd positief.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2021
Eric Harmsen, directeur CBRE Eindhoven, werkt nu vijf jaar bij CBRE en was daarvoor werkzaam bij JLL. Hij gelooft niet in al die artikelen over kantoorgebruikers die hun meters vanwege thuiswerk gaan teruggeven. ‘Daar is geen aantoonbaar bewijs voor in onze markt. Wel zien we dat deze crisis veranderingen in de markt versnelt. Vroeger werd een kantoor bepaald door het aantal arbeidsplekken. De andere diensten en voorzieningen (waaronder een bedrijfsrestaurant) waren ondergeschikt. Nu wordt de ‘workplace’ vooral gemaakt door voorzieningen, horeca en diensten. Het kantoor is de ontmoetingsplek. Je ziet dat het aanbod in Brabant van kantoren daar niet voor geëquipeerd is. Ik noem het een 10–80–10-regel. Slechts 10% is klaar voor de toekomst, en een middenmoot van 80% kan met aanpassingen tot het kantoor van de toekomst worden getransformeerd. Voor 10% is er geen toekomst. Deze laatste categorie kantoren voldoet bijvoorbeeld niet aan het vereiste energielabel en het loont niet om erin te investeren. Hiervoor moeten alternatieve functies worden gezocht, zoals transformatie naar woningen.’
Polarisatie
Harmsen ziet op de kantorenmarkt een polarisatie van geschikte locaties en locaties die niet meer voldoen. ‘Die polarisatie wordt in de hand gewerkt door de potentiële kantoorhuurders en de versnelling van de huidige en toekomstige vraag. Dat zijn bedrijven die niet op zoek zijn naar goedkope kantoorruimte, maar bedrijven die talent willen aantrekken en daar een juiste omgeving voor willen bieden. Corona heeft dat proces niet veranderd: voor veel van zulke bedrijven, denk aan IT, blijft het een schaarse markt. Dan moet je van huisvesting geen sluitpost maken.’
Harmsen noemt een aantal objecten die de transformatie hebben doorgemaakt (zie kader). ‘Niet geheel toevallig zijn wij vanuit verhuur betrokken bij een aantal van deze kantoren, mede omdat we proactief geadviseerd hebben om actie te ondernemen in lijn met de gebruikerstrends. Voor objecten zoals Willemsplein, BLOQ en Belvédère heeft dat geleid tot (meer of snellere) verhuurtransacties, ook in coronatijd.’
Terugval
De kantorenmarkt in Brabant heeft vorig jaar last gehad van een terugval in het aantal transacties met 30% ten opzichte van 2019. Het gemiddelde transactievolume nam echter wel toe. Harmsen geeft aan dat een aantal grote transacties voor corona zijn voorbereid en zich door het virus niet lieten afleiden.
Joep van Vliet (directeur Research CBRE in Amsterdam, die zijn sporen verdiende bij Corio en CBRE Global Investors) geeft aan dat de situatie in Brabant niet afwijkt van het landelijk gemiddelde. Alleen Amsterdam was vorig jaar een positieve uitschieter voor wat betreft het aantal vierkante meters.
Harmsen merkt dat ‘corporates’ door de crisis nu nog steeds een pas op de plaats maken, maar dat MKB’ers al anticiperen op het einde van de crisis. ‘Ik denk dat we nog niet heel goed kunnen inschatten waar we precies terecht zullen komen in 2021. Daarvoor moeten we Q1 en Q2 afwachten.’
Harmsen is een voorstander van het ontwikkelen van moderne kantoren. ‘Alleen dan kan Brabant maximaal inspelen op de vraag. De vier grootste gemeenten – Breda, ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg – spelen daar overigens redelijk op in, al zou het tempo wat hoger kunnen liggen’, aldus Harmsen.
Logistieke schaarste
Sjoerd van Nieuwburg is bij CBRE verantwoordelijk voor de logistieke portefeuille in Zuid-Nederland. Hij maakte een jaar terug de overstap naar CBRE om optimaal in te spelen op de hausse in logistiek. ‘Eigenlijk is die hausse in de coronatijd gebleven, alleen is de grilligheid groter geworden. Er is bijvoorbeeld een groot tekort aan distributiecapaciteit bij de e-commerce bedrijven en supermarkten, terwijl andere segmenten het moeilijk hebben.’
Van Nieuwburg wijst ook op de aantrekkelijkheid van Noord-Brabant en Limburg als vestigingsplaats voor nieuwe distributiebedrijven na corona. ‘De Duitse markt is minder aantrekkelijk door een gebrek aan beschikbare distributiecentra, regelgeving die 24/7 operaties bemoeilijkt en een ongunstiger fiscaal klimaat.’
In het kader van het vestigingsklimaat wijst researcher Van Vliet op The Guardian, met een analyse van distributiebedrijven die zich na de Brexit in Nederland willen vestigen, nu de gevolgen van de Brexit sinds januari steeds meer voelbaar worden. Van Nieuwburg verwacht dat zeker een aantal van hen in Noord-Brabant zullen landen. Het zal de druk op het aanbod vergroten, waarbij automatisch gekeken wordt naar locaties buiten de Brabantse hotspots Tilburg, Eindhoven en Roosendaal. Als voorbeeld noemt hij de opkomst van secundaire locaties zoals Drunen, Veghel en Etten-Leur. ‘Het is vaak een combinatie van ligging, beschikbaarheid van gronden en een goede arbeidsmarkt.’
Van Nieuwburg wijst ook op een groeiende speculatieve pipeline, terwijl deze in het begin van de coronacrisis juist leek te dalen. Er zijn steeds meer logistieke ontwikkelaars die dankzij het huidige marktsentiment durven te starten op risico, ook als er nog weinig is voorverhuurd. Dit is aantrekkelijk voor CBRE, omdat hiermee Britse en andere bedrijven in Brabant en Limburg kunnen worden gefaciliteerd, die anders voor Duitsland zouden kiezen.
De huurprijzen van logistiek zijn stabiel, legt Van Nieuwburg uit. Hij verwacht dit jaar gemiddeld iets lagere incentives op logistieke hotspots, bij stabiele en lokaal licht stijgende huren.
Van Nieuwburg ziet nog extra vraag naar stadsdistributie-centra – kleinere centra dicht bij de grote steden voor de Coolblue’s van deze wereld om de pakketjes efficiënter bij de klanten te krijgen.
Veel modeketens hebben het door corona moeilijk gekregen, maar dit heeft geen negatief effect gehad op de metrages van distributiecentra, zo meent Van Nieuwburg. ‘We hebben bijvoorbeeld in Tilburg bemiddeld voor een distributiecentrum van The Sting. Retailers beseffen de waarde van online als nooit tevoren.’
Brabantse voorbeeldkantoren
’s-Hertogenbosch
– Pettelaarpark 110 – Park110
– Willemsplein Bastion
– Belvèdere (nieuwbouw)
Breda
– Verlengde Poolseweg – Bond Towers
– Lage Mosten 49-65 – Paris
– Spoorstraat 200 – Willem
Eindhoven
– Flight Forum – Luchtruim
– Bloq Offices
– Edge/Lichthoven I (nieuwbouw)
Gerelateerde artikelen:
