De ethische regels waaraan leden van de RICS zich hebben verbonden, stroken niet altijd met de praktijk, zeker op een nieuw terrein als duurzaamheid en ESG. Zeven deskundigen bespraken zeven ethische dilemma’s waar ze in de alledaagse praktijk mee kampen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
Het is logisch dat juist een relatief nieuw terrein als ESG en duurzaamheid ethische dilemma’s oplevert. RICS-bestuursleden Rogien Averink en Philip Bischop riepen een panel van ervaringsdeskundigen en enkele toehoorders bijeen aan een Amsterdamse gracht om de vraagstukken te verkennen waar ze tegenaan lopen. Die leiden tot een stevige discussie, met enkele pittige conclusies.
Transparantie- en rapportageverplichtingen schrikken investeerders af om beleggingen duurzaam te noemen.
De stelling van hoofd Duurzaam Investeren Vincent Triesschijn van ABN Amro vindt weerklank bij de toehoorders. ‘Buitenlandse investeerders vragen me hun beleggingen op te voeren onder artikel 6 van de SFDR, terwijl die wel degelijk als groen – dus eigenlijk onder artikel 8 – te classificeren zijn. De accountant zet daar vraagtekens bij, hij kent de Gresb-scores van het fonds. Hij noemt dit ‘green bleaching’’, vertelt een aanwezige investmentmanager.
De Europese duurzaamheidsregels zijn nieuw en de precieze uitleg staat nog niet vast, constateert Triesschijn. Bovendien worden de regels gaandeweg bijgesteld. ‘Het is een moving target, dat maakt beleggers voorzichtig. Maar als je jezelf als duurzame belegger presenteert, dan val je minimaal onder artikel 8, met de bijbehorende transparantie- en rapportageverplichtingen’, zegt Triesschijn.
Hoe gaat de Nederlandse vastgoedsector om met verstedelijking en de implicaties voor biodiversiteit en broeikasgasemissies?
Joost Notenboom werkt bij de Parijse private-equity partij Omnes met € 6 mrd aan assets onder beheer. Hij ervaart dat de Franse invulling van de Europese regels vastgoedontwikkelaars aan strikte banden legt, om te voorkomen dat er nog meer natuur wordt omgezet in stedelijk gebied. ‘Het geld is er wel, maar waar vind ik passende groene investeringen?’
Dat gevoel wordt gedeeld door de anderen. Een uitspraak van de Raad van State over vleermuizen werpt in Nederland een drempel op voor de verduurzaming van woningen, constateert Ilse van Klooster (Grrey Company). ‘Het is lastig een goed rendement te halen door de veelheid aan regels.’ Toehoorders vullen aan dat nu ook de aanwezigheid van konijnen projecten kan dwarsbomen.
Wie onrealistische net zero-ambities uitdraagt, doet aan greenwashing.
Luc van de Boom van ESG-dataplatform Scaler breekt een lans voor data: nadenken over duurzaamheid heeft alleen zin als je de data over je portefeuille op orde hebt. In de praktijk ziet hij dat groene claims van beleggers nog zelden worden onderbouwd. Hij waarschuwt beleggers dat hooggestemde ambities wel realistisch moeten zijn. ‘Neem de investeringen voor de komende twintig jaar om tot net zero te komen mee in je berekeningen. Anders ben je aan het luchtfietsen, en dat is greenwashing. Daar deelt de AFM boetes voor uit.’
Die boodschap begint in de vastgoedsector te landen, zien andere panelleden. Veel bedrijven stellen nu hun ambities op het terrein van ESG en duurzaamheid naar beneden bij. Kersverse ESG-teams ontdekken dat marketingslogans uit het verleden niet zijn gekozen op haalbaarheid. Tussen het derde kwartaal 2023 en begin 2024 zijn ruim 300 vastgoedfondsen teruggegaan van SFDR artikel 9 (primair een duurzaam beleggingsdoel) naar artikel 8 (naast financiële ook maatschappelijke en milieudoelen). ‘Verandering is zeker zichtbaar. In plaats van alleen kwalitatieve toelichtingen, zien we nu ook meer data dan vijf jaar geleden’, constateert Triesschijn.
Als iets ten onrechte het label ‘groen’ heeft, kaart ik dat dan aan? Of laat ik het gaan?
Voor Jolien de Jongh (Achmea RE) is dit een persoonlijk dilemma. Zo heeft ze besloten niet meer te vliegen. Dus toen een groep jonge collega’s een tripje organiseerde naar Stockholm, bleef ze thuis. Duurzaamheid heeft een hoge prioriteit, maar als het onszelf betreft, maken we vaak nog andere keuzes, voelt zij. ‘Het kan zoveel ambitieuzer. Hoever gaan we hierin en wat spreken we met elkaar af?’ Enkele toehoorders hebben dezelfde ervaring: je hoeft echt niet naar Frankfurt te vliegen, de trein kan ook. Ook als collega’s en partners wel het vliegtuig kiezen. ‘Als iedereen zich hierover uitspreekt, wordt het heel normaal’, zegt Van Klooster.
Moeten vastgoedbeleggers kiezen voor een hoger rendement op korte termijn of voor de langetermijnbaten?
Van Klooster is adviseur van vastgoedbeleggers, onder andere op het terrein van impact. ‘Maar wel rekenend vanuit een financieel rendement.’ De eenvoudigste manier om portefeuilles te verduurzamen is door asset-rotatie: grijs eruit, groen erin. ‘Maar dan neem je als belegger niet je verantwoordelijkheid.’ Ze krijgt bijval van De Jongh: ‘Bij uitponden houd je altijd restanten. Daar kan niemand meer iets mee. Ik ben daar geen voorstander van.’ Van de Boom ziet dat de organisaties van beleggers meestal niet zijn ingericht om grootschalig te verduurzamen. Wie niet-duurzame woningen bezit, heeft het op dit moment lastig, constateert Van Klooster: die woningen krijgen minder WWS-punten, financiering is duurder en verkopen kan alleen tegen een discount. ‘En wat verduurzaming zeker niet helpt, zijn de hoge bouwkosten.’
De RICS-regel dat diensten door personen met de juiste competenties worden geleverd, is niet houdbaar bij ESG.
Iris Kampers van Savills is van huis uit bioloog en ecoloog en werkt nu in de vastgoedsector. Daar ziet ze dat professionals niet of nauwelijks zijn geschoold in ESG, biodiversiteit of klimaatverandering. ‘Dat is niet in lijn met de RICS-regel: zorgen voor medewerkers met de juiste competenties.’ Dat ziet ook bankier Triesschijn: ‘Soms weten adviseurs of investeerders niet eens hoe ESG wordt gespeld. Wij kijken bij assetmanagers altijd naar de achtergrond van mensen, ook op het gebied van ESG. Sommige managers hebben een team van 30 ESG-professionals. Wij hebben inmiddels ook ruim 60 ESG-adviseurs in huis, die we deels zelf opleiden.’ Notenboom ziet ook in het mkb en bij wat kleinere general partners als Omnes interne teams ontstaan. ‘De kunst is talent te vinden met affiniteit voor duurzaamheid en de juiste bedrijven in portefeuille, zodat waardecreatie ontstaat.’
Van Klooster adviseert beleggers om ESG-teams op te splitsen en de adviseurs te laten meekijken in verschillende teams. ‘Dan is er altijd een ESG-specialist die kan meekijken. Dat zou bij de taxatieafdeling en de afdeling Capital Markets al een groot verschil maken.’ Een toehoorder stelt voor om voorzienbare toekomstige kosten van verduurzaming op te nemen in taxaties. ‘Zet het in het Red Book’, is zijn advies.
Bij falend ESG-beleid moeten bestuurders persoonlijk aansprakelijk worden gesteld.
David Schreuders is als advocaat van het internationale kantoor Simmons & Simmons geregeld betrokken bij conflicten over ESG-beleid, of het ontbreken ervan. Hij vraagt zich af of persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders op dit punt zou helpen. ‘Uiteindelijk zijn de bestuurders verantwoordelijk voor de strategie en het gevoerde beleid.’ Maakt dat bestuurders niet kopschuw, wil een toehoorder weten. Schreuders denkt van niet. In het aansprakelijkheidsrecht is het belangrijk wat iemands bedoeling is geweest, daar kijken externe toezichthouders ook naar. Doorgaans zijn in de bestuurskamer de bedoelingen goed. ‘Ethiek is een kwestie van goed en slecht, maar vaak spelen hier dilemma’s die een afweging vragen tussen goed en goed. Zoals de bouw van datacenters om met extra data te kunnen voldoen aan rapportageverplichtingen. Het vergt moed van bestuurders, die hun buitengewoon lastige afwegingen vaak als een ethische kwestie zien.’
Wie zaten er aan tafel?
Het gesprek werd gemodereerd door Philip Bischop, RICS-bestuurslid en senior client manager Separate Accounts bij Bouwinvest. Als ervaringsdeskundigen schoven aan Luc van de Boom (chief business officer en co-founder bij Scaler), Jolien de Jongh (manager ESG bij Achmea Real Estate), Iris Kampers (manager ESG & Sustainability bij Savills), Ilse van Klooster (partner bij Grrey Company), Joost Notenboom (head of ESG & Sustainability bij Omnes Capital), David Schreuders (advocaat en partner Dispute Resolution bij Simmons & Simmons) en Vincent Triesschijn (global head of Sustainable Investments bij ABN Amro).
Op de foto v.l.n.r.: Rogien Averink, Ilse van Klooster, Jolien de Jongh, Vincent Triesschijn, Luc van de Boom, Joost Notenboom, Iris Kampers, David Schreuders en Philip Bischop
