Puzzelen voor gevorderden in Knoop XL

Stijn Steenbakkers is bezig aan zijn derde termijn als wethouder in Eindhoven. Net als in zijn eerdere twee bestuursperiodes heeft hij onder meer gebiedsontwikkeling in zijn portefeuille. Daardoor is hij al vanaf het begin betrokken bij wat inmiddels Knoop XL heet. Hij legt uit dat in 2018 het plan ontstond om bij het station een lokaal, regionaal, nationaal en internationaal knooppunt voor bus- en treinvervoer te realiseren. Dat is er op zich al met het huidige trein- en busstation, maar er is grote behoefte aan moderne, meer uitgebreide faciliteiten, waarmee de almaar groeiende reizigersstromen in goede banen geleid kunnen worden. Daaraan werd de ambitie gekoppeld om het gebied veel meer een woonbestemming te geven, want in dit drukbezochte stukje Eindhoven wonen slechts rond de 200 mensen.

De ambities van een kleine tien jaar geleden zijn via een ontwikkelvisie in 2021 vertaald in plannen voor de grootschalige gebiedsontwikkeling Knoop XL. De moderne stadswijk Fellenoord is daar een groot en cruciaal element van. Knoop XL krijgt er 6000–7000 nieuwe woningen bij voor ongeveer 16.000 inwoners. In 2040 moet er een wijk staan met woningen in de segmenten sociale huur, middenhuur en koop. Ook komen er onder meer kantoren, voorzieningen voor sport en zorg, winkels, terrasjes en een Eindhovense locatie van het Rijksmuseum.

Ondergronds busstation

Eindhoven is qua inwoneraantal de vijfde gemeente van Nederland, met om en nabij een kwart miljoen mensen. Daarmee is het ook meteen de grootste stad van ons land die het qua openbaar vervoer zonder metro en tram moet doen. Hoewel het treinstation in recente jaren is verbouwd en gemoderniseerd om grotere reizigersstromen aan te kunnen, zijn er met het oog op de toekomst nog veel uitgebreidere voorzieningen voor openbaar vervoer nodig. Daarom wordt het huidige, sterk verouderde busstation aan de noordzijde van het treinstation vervangen door een ondergrondse variant met aanzienlijk meer capaciteit. Ook wordt uitgezocht hoe Eindhoven Centraal het toenemende treinverkeer kan verwerken, bijvoorbeeld met extra perrons en een andere, efficiëntere spoorindeling. Aan de noordkant van het station komt ook nog een grote, volledig ondergrondse fietsenstalling.

Deelprojecten

De verschillende deelprojecten van Knoop XL verkeren in diverse fases van voorbereiding. Zo is er District E, het gebied tussen station en de vestiging van De Bijenkorf. Hier komen drie hoge torens met een mix aan woningtypes te staan. In het cluster met de naam Lightyards staan de woontorens Highlight en Lumen in aanbouw (gereed eind 2027) zij aan zij met kantoorgebouw Connector en de Social Hub, een gebouw dat nu al in gebruik is. Weer een ander deelproject is Edge. Dit wordt zowel een kantoorgebouw als een woontoren met een ondergrondse parkeergarage. In het nieuwe Rijkskantoor kunnen op termijn zo’n 1000 ambtenaren hun werk doen.

Een ontwikkeling die zeker in het oog gaat springen, betreft The Dutch Mountains: twee houten torens van respectievelijk 96 en 133 meter hoog die door een vloeiend middenstuk met elkaar verbonden zijn. Hier komen 224 woningen, 14.000 m² aan kantoorruimte en een hotel met meer dan 220 kamers. Waar nu nog het Holiday Inn-hotel staat, komen 1000 nieuwe appartementen, het nodige groen en diverse voorzieningen, terwijl in The Four 306 koopwoningen komen, waarvan ruim 70% in het betaalbare segment. En tegenover de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), op loopafstand van Fontys Hogescholen, komen twee torens waar studenten kunnen wonen.

Bewuste keuze voor BV

Om alles in goede banen te leiden, hebben de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant de ontwikkelingsmaatschappij Fellenoord 2040 in het leven geroepen. Er is bewust gekozen voor een BV, omdat deze constructie eerder, bij de ontwikkeling van het voormalige Philips-terrein Strijp-S, goed heeft gewerkt. Wethouder Steenbakkers vertelt waarom. ‘Bij Strijp-S viel de keuze destijds op een publiek–private samenwerking in de vorm van een ontwikkelingsmaatschappij. Dat werkt heel goed, omdat zo’n organisatie zich echt alleen maar met die gebiedsontwikkeling bezighoudt. Hetzelfde geldt voor de betrokken ambtenaren. Die hoeven hun aandacht niet te verdelen tussen verschillende projecten in de stad. Daardoor treedt er een versnelling op in zo’n ontwikkeling die er niet is als je alles vanuit het stadhuis zou aansturen. Daarnaast kunnen we met zo’n BV mensen met kennis en expertise binnenhalen die bijvoorbeeld minder snel zouden kiezen voor werken bij een gemeente of provincie. De constructie met een BV heeft zich in Eindhoven echt al bewezen en daarom hebben we daar met Knoop XL opnieuw voor gekozen.’

Enorme groei faciliteren

Uiteraard vinden deze en de andere ontwikkelingen in het kader van Knoop XL plaats met nadrukkelijke redenen. ‘We staan als stad en Brainport-regio met een zich voortdurend ontwikkelende hightech maakindustrie voor een enorme groei. Met Knoop XL kunnen we die groei niet alleen opvangen maar ook faciliteren, zowel op mobiliteitsvlak als op woningbouwvlak’, vat wethouder Steenbakkers samen. ‘Een grote uitdaging die we daarbij hebben, is dat er zo’n 40 verschillende grondeigenaren zijn in een gebied van ongeveer 55 hectare.’

Mede daardoor is in sommige clusters al begonnen met de uitvoering en moet er voor andere projecten nog veel voorbereidend werk worden gedaan, legt hij uit. ‘We zetten daarom ook in op bundeling en versimpeling van de operatie. Dat betekent dat we als gemeente nu al voor iets meer dan € 100 mln aan panden en gronden hebben gekocht.’

Isidoor Hermans is directeur van Fellenoord 2040. Hij vult aan: ‘Op sommige clusters hebben we met wel vijf of zes verschillende eigenaren te maken. En op zich is iedereen van goede wil en onderschrijven alle eigenaren de ambitie, maar dit vraagt gewoon om heel veel overleg en afstemming. Veel aspecten van wat we willen gaan ontwikkelen grijpen fysiek in elkaar, en dat maakt het best uitdagend.’

Steenbakkers noemt al die grote ingrepen in een gebied waar ook sporen, wegen, woningen en allerlei voorzieningen zijn wel ‘puzzelen voor gevorderden’. ‘Gelukkig werken er veel slimme mensen mee, die dat allemaal voor ons gaan oplossen.’

Eigen uitdagingen

In steden als Tilburg, Breda, Arnhem en Rotterdam zijn stations en hun directe omgevingen in pakweg het afgelopen decennium ook stevig op de schop gegaan. Toch zegt Steenbakkers dat daar voor Eindhoven niet echt lessen van te leren zijn, omdat de Eindhovense situatie sterk verschilt van die in andere steden. Zo is het aantal woningen dat in Eindhoven op een beperkt grondgebied moet worden gerealiseerd volgens hem ongekend groot. Ook is de dynamiek van een mobiliteitsknooppunt voor het hele zuidoosten van Noord-Brabant met geen andere situatie te vergelijken. Eindhoven heeft, kortom, zijn eigen uitdagingen, waar de stad ook zelf oplossingen voor wil vinden.

Hoofdstructuur vastleggen

Hermans legt uit op welk punt de ontwikkelingen nu zijn beland. ‘Er komt een ondergronds busstation, waarvoor de hele ondergrond letterlijk opgeschud en opnieuw ingericht moet worden, met daaromheen een gebied met 6000–7000 woningen plus allerlei voorzieningen. Fellenoord wordt een zo groen mogelijke stadswijk voor iedereen, en moet een verbinding vormen tussen het stadscentrum en de omliggende wijken. En uiteraard moet de openbare ruimte ontworpen en ingericht worden waarbinnen we al dat vastgoed kunnen ontwikkelen. Dat moet echt optimaal gebeuren, want de beschikbare ruimte voor al die plannen is zeer beperkt. Wij moeten zorgen dat dit allemaal kan én past, en dat zijn we nu aan het vastleggen in een ruimtelijk raamwerk. In feite is dat een robuuste hoofdstructuur waarbinnen het vastgoed zich door de jaren heen moet kunnen ontwikkelen, en waarin we met langjarige ontwikkelingen met de markt kunnen meebewegen.’

De besluitvorming omtrent het ruimtelijk raamwerk staat gepland voor medio 2027. Ook nadat die belangrijke ontwerpslag is gemaakt, blijft het een voortdurende uitdaging om te zorgen dat alle ontwikkelprojecten naast elkaar gerealiseerd kunnen worden. Mede daarom hebben of krijgen alle elf clusters die onder Knoop XL vallen een eigen paspoort, waarin specifieke eisen en voorwaarden staan voor de ontwikkeling in kwestie.

Woontorens voor studenten

Een van de projecten betreft de al genoemde woontorens voor studentenhuisvesting. ‘Oorspronkelijk was het idee dat daar kantoren zouden komen. Maar deze locatie ligt vlak bij de TU/e en Fontys, dus het lag meer voor de hand om iets voor de doelgroep studenten te ontwikkelen. Ook omdat de TU/e vorig jaar heeft aangegeven dat ze door gebrek aan huisvesting studenten mislopen’, legt Steenbakkers uit. ‘Daarom hebben we met verschillende partijen de ambitie uitgesproken om in de komende acht jaar meer dan 5000 studentenwoningen te ontwikkelen.’

Daarvan zijn nu twee projecten in de voorbereidende fase binnen cluster 9C van Knoop XL. Deze nieuw te bouwen woontorens gaan voorlopig als de projecten D30 en D40 door het leven. Anco Teurlings is namens CRA Vastgoed intensief met deze trajecten bezig: ‘Deze projecten zijn goed voor zo’n 1000 studentwoningen, waarmee we al een flink deel van de genoemde ambitie kunnen invullen.’

Allerlei risico’s

Tegelijk brengen de gemaakte keuzes heel specifieke uitdagingen met zich mee. ‘We gaan hiermee aan de slag voor een andere doelgroep dan die voor particuliere koopwoningen. Studenten hebben een veel kleiner woonbudget en de individuele woningen zijn dus ook een stuk kleiner, wat weer voor veel extra kosten zorgt. En de locatie tegenover de TU/e-campus is supertof, maar dat betekent ook dat we gaan bouwen op zo’n 30 meter van het dichtstbijzijnde spoor, waarvan naast NS-treinen ook goederentreinen met gevaarlijke stoffen gebruikmaken. We moeten rekening houden met allerlei risico’s, met bouwstof, bevoorrading, overlast en noem maar op. Dat is een serieuze puzzel om te leggen, en daarmee gaan we, in goede samenwerking met Fellenoord 2040, stapje voor stapje in de juiste richting.’

Afwijkende huisvesting

Voor het noemen van namen en rugnummers is het nog te vroeg, maar Teurlings kan al wel vetellen dat CRA intensieve gesprekken voert met potentiële afnemers en exploitanten van de studentenwoningen. Ook hier speelt weer mee dat er iets moet worden gerealiseerd wat in veel opzichten afwijkt van andere huisvesting. ‘Het gaat om een groot aantal onzelfstandige woningen die we in feite als woninggroepen gaan programmeren’, licht Teurlings toe. ‘Dat betekent veel kleine studentenkamers en gedeelde voorzieningen als keukens, huiskamers en studieruimtes. Ook vanuit het idee dat binnen de gebouwen ontmoeten wordt gestimuleerd en communities kunnen opbloeien, iets wat is opgenomen in het clusterpaspoort. Eenzaamheid komt onder studenten best veel voor, en met de ontwikkeling van deze huisvesting kunnen we daar iets aan doen. Dat betekent ook dat we praten met afnemers die verstand hebben van deze vorm van wonen en leven.’

Vanuit de basis die er nu qua woonvorm ligt, dienen zich de volgende hordes aan die met D30 en D40 genomen moeten worden. Teurlings spreekt in dat verband van ‘heel ingewikkelde technische vraagstukken’, bijvoorbeeld inzake geluid. De torens komen immers in een zeer levendig deel van Eindhoven te staan, op korte afstand van de treinsporen. Dat brengt een hoge geluidsbelasting met zich mee, waarvoor de studenten zich in hun woning moeten kunnen afsluiten. ‘Omdat studentenkamers relatief klein zijn, kunnen we veel meer woningen maken dan in een complex met standaard appartementen. Tegelijk moet wel iedere woning een kozijn krijgen, wat een enorme impact op de gevel heeft en een aanzienlijke kostenpost met zich meebrengt. We moeten de gevels ook zo goed mogelijk positioneren ten opzichte van het treinspoor. En dat zijn maar enkele voorbeelden van de complexe technische puzzelstukjes die we de komende tijd moeten leggen.’

Intensief gebruikt gebied

De twee woontorens voor studenten vormen zoals gezegd slechts een van de vele ontwikkelingen binnen het grotere geheel van Knoop XL. Wel zijn D30 en D40 in veel opzichten exemplarisch voor de uitdagingen die deze gebiedsontwikkeling kent. Die hangen voor het grootste deel immers samen met de bestaande omgeving. Knoop XL wordt niet gerealiseerd op maagdelijke bouwgrond, en evenmin is er sprake van een terrein waar alle bestaande bebouwing tegen de grond gaat, zodat er naar hartenlust opnieuw kan worden gebouwd. Het stationsgebied van de vijfde stad van Nederland wordt intensief gebruikt door inwoners, werkenden, toeristen, winkelend publiek en ov-reizigers. Dat alle ontwikkelambities in zo’n dynamische omgeving gerealiseerd moeten worden, maakt het volgens de betrokkenen extra complex.

Drie belangrijke stappen

Bovendien is er tot 2040 nog een aanzienlijke weg te gaan. Steenbakkers noemt drie belangrijke stappen die al zijn gezet. ‘Zolang plannen op papier staan, kunnen mensen zich vaak niet zo goed voorstellen wat er gaat gebeuren. Daarom ben ik blij dat aan de zuidkant van het station de eerste bouwkranen staan. Daardoor begint de skyline van de stad voorzichtig te veranderen. Mensen zien dat de gebiedsontwikkeling echt in gang wordt gezet en krijgen een eerste idee van hoe mooi het allemaal gaat worden. Natuurlijk doen wij aan participatie om de inwoners van Eindhoven mee te nemen in alles wat we gaan doen. Maar een belangrijke vorm van participatie is in zekere zin ook die bouwkraan, waardoor mensen gewoon zien wat er gebeurt. Ten tweede hebben we inmiddels € 4 mrd bij elkaar weten te brengen voor de uitvoering. Dat geld is er dus gewoon, en dat is in mijn ogen heel belangrijk. Ten derde hebben we met de ontwikkelingsmaatschappij een structuur neergezet waarvan we weten dat die werkt en die we echt nodig hebben om de opgave die er ligt voor elkaar te krijgen.’

Steenbakkers vertelt dat de gemeente nu wel in een spannende fase zit, omdat het kabinet heeft aangekondigd € 80 mln uit het Mobiliteitsfonds te halen. ‘Maar de economie groeit gewoon door en wij moeten blijven investeren in mobiliteit. Tot 2040 komen er alleen al 20.000 fte’s extra bij ASML werken en nog eens 52.000 bij hun toeleveranciers. Die mensen moeten op de een of andere manier op hun werk komen, en in de fysieke leefomgeving moeten wij wel met dat tempo mee. Blijven investeren en het tempo erin houden zijn voor Knoop XL de volgende grote uitdagingen.’

Realiteitszin en vertrouwen

Bij het leggen van de puzzel in de buitencategorie die Knoop XL is, zijn er nog vele hordes te nemen en valkuilen te vermijden, geven Hermans, Teurlings en Steenbakkers aan. Veel van die uitdagingen zijn al bekend, en veel ervan zullen zich nog aandienen naarmate de diverse projecten verder uitgediept en dichter bij realisatie komen. Uit wat de drie vertellen, spreekt naast een gezonde dosis realiteitszin ook het vertrouwen dat de gigantische klus met alle betrokkenen geklaard gaat worden. De vinger aan de pols van de samenleving houden is in die context essentieel. ‘Het is heel belangrijk dat we de omgeving blijven meenemen in wat we aan het doen zijn, dat we mensen erbij betrekken’, vindt Hermans. ‘Bij Woensel-Zuid komen straks bijvoorbeeld woongebouwen waar nu nog kantoren staan. De inwoners krijgen te maken met overlast door de bouw en bovendien is hun leefomgeving straks heel anders. Daarom moeten we die mensen meenemen en geïnformeerd houden. Omgevingsmanagement is gewoon heel belangrijk: ogen en oren in de wijk, weten wat mensen beweegt en zorgen dat de overlast voor iedereen behapbaar is.’

Serie PPS in gebiedsontwikkeling
Dit is het twaalfde artikel in de reeks ‘PPS in Gebiedsontwikkeling’, een gezamenlijke serie van de leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft/Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en PropertyNL over actuele gebiedsontwikkelingen die via publiek–private samenwerking tot uitvoering komen. De serie is mede ontstaan naar aanleiding van de nieuwe versie van het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ van emeritus prof. Friso de Zeeuw en artikelen hierover door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL.
De centrale vraag in deze serie is: hoe geef je de samenwerking, organisatie en financiering vorm als opgaven groter, complexer en gelaagder worden? De auteurs laten zien welke keuzes de partijen maken, waar het schuurt en welke mechanismen helpen.

PROFIEL Knoop XL

Opgave
– 9000 nieuwe huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen
– Groei van 200 naar 16.000 inwoners
– Nieuw internationaal ov-knooppunt met vernieuwd station, ondergronds busstation Neckerspoel en hoogwaardige fietsvoorzieningen
– 55 hectare gebiedsontwikkeling rondom Eindhoven Centraal
– 2040: voltooiing van het nieuwe stadsdeel

Concept
– Van een gebied met kantoren en veel verkeer naar een levendig stadsdeel
– Wonen, werken, reizen en ontspannen op één plek
– Minder ruimte voor auto’s, meer ruimte voor fietsers en voetgangers
– Meer groen rond de Dommel en in de openbare ruimte
– Het nieuwe hart van Brainport Eindhoven
– Een duurzame wijk die klaar is voor de toekomst en het veranderende klimaat

Grondverdeling
– Publieke partners: gemeente Eindhoven, provincie Noord-Brabant, ProRail en NS
– Ontwikkelbedrijf Fellenoord 2040, opgericht door gemeente en provincie voor publieke regie op de gebiedsontwikkeling
– Betrokken ontwikkelaars: AM (Lightyards), Amvest/Besix (District E), Edge Technologies (Edge), The Dutch Mountains Development Company (The Dutch Mountains), CRA Vastgoed (studentenhuisvesting)
– Samenwerking tussen overheid, ontwikkelaars, grondeigenaren en mobiliteitspartners

Financiën
– Een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Zuid-Nederland
– Meer dan € 23 mln Woningbouwimpuls-subsidie van het Rijk
– Onderdeel van de bredere investeringsagenda voor Brainport en bereikbaarheid

Governance & sturing
– 2020: Vaststelling Ontwikkelperspectief Centrum 2040, met Knoop XL als belangrijke ontwikkellocatie
– 2021: Vaststelling Ontwikkelvisie Fellenoord en aanvraag Woningbouwimpuls Knoop XL
– 2022: Oprichting Ontwikkelbedrijf Fellenoord 2040 door gemeente en provincie
– 2024: Start bouw Lightyards (eerste grote woningbouwfase binnen Knoop XL)
– 2040: Beoogde afronding van de gebiedsontwikkeling

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2026. Dit artikel is ook gepubliceerd op www.gebiedsontwikkeling.nu

Eerdere artikelen in deze serie:
Hoe publiek en privaat samen impasses doorbreken, de ervaringen van Gnephoek
Rijnpark Arnhem: Van oude spoorzone naar nieuwe stadswijk
Toeval bestaat niet bij gebiedsontwikkeling Schieveste
Reevedelta, een kwart eeuw PPS tussen stad en hoogwatergeul
Merwede heeft baat bij intensieve samenwerking
De Nieuwe Kern: Draagvlak als organiserend principe
Rivium: Met vertrouwen de nieuwe toekomst in
Hoe PPS wordt ingezet voor Innovatiekwartier Den Bosch
Gebiedsontwikkeling Noordpoort: Patchwork aan het water
Bouwen bij het station in Dijk en Waard
Mengen zonder te verdringen in Heerlen-Noord