Door Kees de Graaf

De ontwikkeling van 3600 woningen achter een klimaatdijk, dat is het concept van de gebiedsontwikkeling Reevedelta bij Kampen. De aanleg van een ‘nevengeul’ om Kampen veiliger te maken voor hoog water in de IJssel vormde hiervoor het startpunt, eind vorige eeuw. Inmiddels worden de eerste deelgebieden gerealiseerd. Tijd voor een terugblik op een proces waarin meerdere private en publieke partijen elkaar langjarig vasthouden – in voor- en tegenspoed. Een reconstructie in vier periodes.

Periode 1: 1995–2009, De brede insteek

Na de dreiging van het wassende water ontstaat het idee om de IJsseldelta-Zuid veiliger en tegelijkertijd een stukje mooier te maken. Diverse ambities worden aan elkaar geknoopt: waterveiligheid, woningbouw, natuurontwikkeling en economie. De provincie Overijssel ontpopt zich als de grote regisseur. Lokaal maken gemeente en marktpartijen de afspraak gronden aan de zuidwestkant van Reeve te gaan verwerven. Er lonkt een perspectief van 4000–6000 nieuwe woningen.

Ruimte voor de Rivier

Wonen op en direct achter de dijk is in ons waterrijke landje al eeuwenlang een beproefde bouwwijze. Dat resulteert in bijzondere woningtypes (de dijkwoning over meerdere lagen) en dito woonmilieus, zoals de geliefde dijkdorpen onder de noordelijke rook van Amsterdam (zoals Durgerdam). Dat waterkeringen zich ook voor andere functies lenen, is iets van nieuwere tijden. Een markant voorbeeld is het in 2015 opleverde project Kustwerk Katwijk, waarbij de aanleg van een dijklichaam, de verbetering van de boulevard en de aanleg van een ondergrondse parkeergarage hand in hand gingen. Waterveiligheid en gebiedsontwikkeling schuiven hiermee als opgaven in elkaar. Het is een trend die we ook zien bij plannen als de Klimaatdijk Kop van Waal (waar ontwikkelaar Synchroon woningbouw en natuurontwikkeling pleegde op en achter een nieuwe dijk) en zelfs direct aan de boorden van de Noordzee (het voornemen in Den Helder het Dijkkwartier te bouwen aan de zeewering).

Ook in het zuidelijke deel van de IJsseldelta hebben de werelden van groen, blauw en rood elkaar opgezocht. Het startpunt voor die vrijage, die uiteindelijk zou uitmonden in de gebiedsontwikkeling Reevedelta aan de zuidwestkant van Kampen, ligt in de dreiging van het wassende water in 1995. Op meerdere plekken in Nederland zorgde de overvloedige regenval in de bovenlopen van de Maas en de Rijn voor gevaarlijke situaties en de noodzaak om mensen en dieren in veiligheid te brengen. Ook Kampen dreigde onder te lopen; een in de haast door militairen aangelegde nooddijk langs de IJssel voorkwam erger. Het betekende in Nederland de aanleiding voor het bekende Ruimte voor de Rivier-programma.

Bypass

In Kampen en omgeving werd dit programma aangegrepen om een ‘bypass’ te maken tussen de IJssel en het Vossemeer, om hoog water te kunnen afvoeren en zo het overstromingsrisico te beperken. Het Rijksprogramma Ruimte voor de Rivier werd in december 2006 vastgesteld en de bypass maakte daar deel van uit. Meerdere opties voor deze hoogwatergeul zijn onderzocht: een droge en een groene (zonder kansen voor woningbouw) en een blauwe (met harde keringen, permanent water en de mogelijkheid van wonen aan het water en recreatie erop, als ‘meekoppelkansen’).

De provincie schakelde in 2024 landschapsbureau H+N+S in om de verschillende mogelijkheden in beeld te brengen. In 2005 organiseerde Overijssel al de eerste voorlichtingsbijeenkomsten over de bypass, bestemd voor inwoners van het gebied. In de jaren erna ontpopte de provincie zich als aanjager voor de planontwikkeling en gebiedsregisseur die de diverse partijen aan publieke zijde bij elkaar haalde. Zij investeerde daar ook in, met circa € 100 mln voor de aanleg van de bypass en € 42 mln voor de grondverwerving (480 hectare, van circa 50 eigenaren).

Breed publiek opdrachtgeverschap

Formeel verantwoordelijk voor de aanleg van de hoogwatergeul was Rijkswaterstaat, dat er ook voor € 46 mln aan meebetaalde. De ‘Bestuursovereenkomst Planstudie IJsseldelta Zuid’ uit januari 2010 laat echter zien dat er sprake was van een veel breder publiek opdrachtgeverschap. Het Rijk (het toenmalige ministerie van VROM, het ministerie van Verkeer en Waterstaat en dat van Landbouw), de provincie Overijssel, Waterschap Groot Salland, Staatsbosbeheer en de gemeenten Kampen, Zwolle, Dronten en Oldenbroek vonden elkaar eind 2006 al op de ambitie van een ‘integrale gebiedsontwikkeling’. Deze borduurde voort op het Masterplan IJsseldelta Zuid dat de provincie eerder in 2006 presenteerde. In de intentieovereenkomst die de partijen in januari 2007 sloten, werden diverse doelen aan elkaar geknoopt: waterveiligheid (met de geul), bereikbaarheid, versterking van het vestigingsklimaat van de Zwolle Kampen Netwerkstad (met kwalitatieve woningbouw), natuurontwikkeling, recreatie, economische ontwikkeling en versterking van de agrarische structuur. In 2012 besloot het ministerie van V&W tot een blauwe bypass. De hoogwatergeul, omgedoopt in het Reevediep, werd in 2019 feestelijk geopend door de koning. Prominent onderdeel hiervan is de 2 km lange en 130 m brede ‘Klimaatdijk’.

Buitenstedelijke verdichting

Dit nadenken op regionaal niveau over de hoogwaterafvoer vanuit de IJssel viel ondertussen samen met een discussie binnen Kampen over de verdere ontwikkeling van de stad. In 2003 werd hiertoe een Stadsdebat georganiseerd, in het kader van het opstellen van de gemeentelijke Structuurvisie 2030. Op dat moment had Kampen 49.000 inwoners, een aantal dat in de visie van de gemeente zou moeten toenemen naar 60.000. In dit kader kwam ook woningbouw in het buitengebied achter de Zwartendijk in beeld – naast een aantal binnenstedelijke verdichtingslocaties.

In de jaren die volgden namen private partijen grondposities in het gebied in, vanaf 2008 gevolgd door de gemeente zelf, die ook de Wet Voorkeursrecht Gemeenten hier toepaste. De marktpartijen zagen in dat de provincie Overijssel ging inzetten op de realisatie van een ‘blauwe’ bypass en dat de gemeente dit ondersteunde, waarmee de kansen voor woningbouw in het gebied flink toenamen.

Bezorgde Kampenaren

Onder een deel van de bevolking van Kampen leidden deze woningbouwplannen tot veel onrust. In 2007 richtten enkele bezorgde Kampenaren de Stichting Werkgroep Zwartendijk op, voornamelijk om ‘de bouw van 600 tot 1300 woningen in het buitengebied, grenzend aan Natura 2000-gebied, tegen te houden’. Ook de Natuurvereniging IJsseldelta begon tegen de plannen te ageren. In 2008 kwamen beide in beeld tijdens een aflevering van het VPRO-programma ‘Landroof’, dat beoogde de onderliggende mechanismen bij de ruimtelijke inrichting van Nederland bloot te leggen (‘de ziekte van bouw maar raak en plemp maar vol’).

Het programma liep twee seizoenen. In februari 2008 kwam Kampen voor het eerst aan bod (aflevering 6). Presentator Victoria Koblenko trok met de leden van de Werkgroep Zwartendijk het gebied in en sprak onder meer met een agrarische ondernemer die de groep uitlegde hoe het zit: ‘Jullie zijn te laat, dat hadden jullie vijf jaar eerder moeten beslissen. De grond is al verkocht aan projectontwikkelaars en de bypass is al een voldongen feit. (..) Als je eenmaal met de trein in de tunnel zit, is er geen omkeren meer aan.’

In hetzelfde programma kwam ook ChristenUnie-wethouder Bert Boerman (die in 2011 gedeputeerde van Overijssel zou worden) aan het woord: ‘Op deze locatie worden de bypass en de Hanzelijn aangelegd, daardoor staat het hele gebied op zijn kop. Het ziet er hoe dan ook anders uit dan voorheen, en daar willen wij met kwalitatief hoogwaardige woningbouw vorm en inhoud aan geven.’

Gezamenlijke grondbank

In het tweede seizoen van Landroof (september 2008) spraken de programmamakers onder meer met de Overijsselse gedeputeerde Theo Rietkerk (CDA, in 2007 verkozen tot provinciebestuurder van het jaar), die uitsprak vertrouwen te hebben in de woningbouwplannen en dat ook tegen de actievoerders zei: ‘Meer dan 80% van de politiek is daar ook voor; er is een heel breed draagvlak en deze keuze is goed onderbouwd.’

In dezelfde aflevering kwam ook Patrick Jansen (directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost) aan het woord, nadat duidelijk was geworden bij het Kadaster dat onder meer Rabo Vastgoed en de gemeente Kampen in het gebied achter de Zwartendijk gronden hadden verworven. Jansen zei dat dit usance is in ontwikkelaarsland: ‘We kopen juist graag voordat er besloten is, omdat de prijs van de gronden omhoog gaat op elk moment dat er meer zekerheid is over datgene wat erop komt. (..) In dit geval hebben de partijen die gronden bezitten in het gebied ervoor gekozen deze gezamenlijk in een consortium te stoppen en samen met de gemeente een grondbank op te richten.’

Het genoemde consortium ‘De Dijken BV’ bestond naast Bouwfonds (inmiddels BPD) uit ontwikkelaar Bemog en het plaatselijke bouwbedrijf De Gilden. De gronden werden met verlies ingeleverd bij de grondbank van de gemeente Kampen. Met de realisatie van de hoogwaardige woningbouw zouden de tekorten weer worden goedgemaakt, zo was de verwachting. Om greep te krijgen op de kansen voor woningbouw, liet de gemeente Kampen in 2008 de ontwerpbureaus RedScape en Alle Hosper alvast een eerste plan maken voor de bouw van 1300 woningen langs de bypass en op of aan de nieuw aan te leggen dijk.

Periode 2: 2009–2015, Pas op de plaats

De economische crisis slaat ook op de vastgoedmarkt in alle hevigheid toe en er ontstaan gerede twijfels over de haalbaarheid van het project. Het plan voor de eerste woningbouw met 1300 woningen gaat van tafel. De gemeente Kampen moet, net als diverse andere gemeenten in die tijd, haar verliezen op de grondaankopen nemen. Dat geldt ook voor de marktpartijen.

In 2009 leidde het invallen van de crisis ertoe dat de plaatselijke volksvertegenwoordiging vraagtekens plaatste bij de verdere groei van de stad. De gemeenteraad stelde in mei van dat jaar weliswaar de Structuurvisie 2030 vast, maar daarbij werd een rem gezet op nieuwe grootschalige uitleglocaties. De ontwikkeling van Reeve viel daar echter buiten, omdat deze ontwikkeling inmiddels verbonden was met de aanleg van de bypass en het vergroten van de waterveiligheid in het gebied.

Bestemmingsplan van tafel

Terwijl de gemeenteraad de ontwikkeling van Reeve dus niet formeel stopzette, deed de Raad van State dat begin 2015 wel. De Werkgroep Zwartendijk en Natuurvereniging IJsseldelta werden door de raad in het gelijk gesteld, onder meer op het punt dat de gemeente Kampen onvoldoende de marktvraag voor het plan Reeve had onderbouwd (resulterend in een woningbouwprogramma van 1300 woningen en een jachthaven met 1100 ligplaatsen).

Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid ging daarmee van tafel en daardoor werden de verworven gronden van de gemeente en het consortium fors minder waard. Er moest afgeboekt worden: de gemeente schreef begin 2014 zelf € 5,1 mln af en gaf het consortium De Dijken € 3,2 mln mee als ‘afkoopsom’, evenals een bouwclaim van maximaal 1025 woningen. Met deze minnelijke schikking wilde het gemeentebestuur van Kampen voorkomen dat de marktpartijen naar de rechter zouden stappen.

Verwachtingen gewekt

Achteraf bleek dat gemeente en consortium in 2005 en later geen expliciete schriftelijke overeenkomst hadden gesloten om de gronden te kopen (zo schreef het College in 2016 aan de raad), maar blijkbaar waren er over en weer wel zo veel verwachtingen gewekt dat de gemeente meende dat in geld en ontwikkelomzet te moeten verdisconteren. De GroenLinks-fractie van Kampen sprak in 2014 in de gemeenteraad van een dossier dat veel vragen bleef oproepen en een ‘troebel beeld’ opleverde, mede doordat er geen formele overeenkomst tussen de gemeente Kampen en consortium De Dijken zou bestaan. Op voorstel van GroenLinks stemde de voltallige raad daarop in met een onafhankelijk raadsonderzoek naar de ‘gronddeal’.

Periode 3: 2015–2019, Voorzichtig opkrabbelen

De planontwikkeling wordt richting het einde van de crisis voorzichtig weer ter hand genomen. Met name gemeente en BPD trekken hierbij gezamenlijk op. De woningbouwplannen worden verkleind en opgeknipt in fasen en ook het recreatieprogramma wordt ingeperkt. Nadat de laatste bezwaren vanuit de lokale omgeving niet-gegrond zijn verklaard, gaat het licht op groen voor de eerste woningbouw aan de nieuwe klimaatdijk.

Eerst moest de Europese Commissie echter onderzoek doen naar het eventueel verstrekken van staatsteun door de gemeente aan de marktpartijen. De commissie oordeelde dat daar geen sprake van was en nadat ook de Raad van State zich in december 2019 positief uitsprak over het aangepaste bestemmingsplan Reeve (met 600 woningen en 70 ligplaatsen), kon de verdere realisatie ter hand worden genomen. Volgens de Raad van State waren gemeente en BPD voldoende tegemoet gekomen aan de bezwaren van de Werkgroep Zwartendijk en de Natuurvereniging IJsseldelta; de hoogwatergeul (die in 2018 al in gebruik werd genomen) mag als doorgaande vaarroute worden gebruikt door de recreatievaart, de verstoring van bedreigde vogelsoorten wordt afdoende voorkomen en ook is geen sprake meer van een overaanbod van woningen.

Bestuurlijke afspraken

Aan het bestemmingsplan gingen bestuurlijke afspraken vooraf (februari 2017) tussen de gemeenten Kampen en Zwolle en de provincie Overijssel, waarbij onder meer werd overeengekomen dat 250 van de 600 woningen bestempeld werden als afkomstig uit de woningbehoefte van Zwolle (160 woningen) en de bovenregionale vraag (90 woningen).

Voor het eerste deelgebied, de helft van het nieuwe dorp Reeve (Reeve 1) met circa 600 woningen, sloten de gemeente Kampen en BPD in 2017 een ‘overeenkomst op hoofdlijnen’. Inzet was de oprichting van een Vennootschap onder Firma (VOF) voor de ontwikkeling van dit gebied, waarin gemeente en BPB beide voor 50% aandeelhouder werden en daarmee beide het risico zouden dragen voor de grondexploitatie. De samenwerkingsovereenkomst werd in maart 2018 gesloten, nadat de raad van Kampen enkele maanden eerder het bestemmingsplan voor Reeve 1 had vastgesteld. Dit gebeurde dus 10 jaar nadat de gemeente al een eerste stedenbouwkundig concept voor de locatie had laten ontwikkelen. Zo ver kunnen conceptontwikkeling en planologische besluitvorming dus uit elkaar liggen.

Periode 4: 2019–2026, Terug naar het grotere gebied

Als een slinger van de pendule keert de Reevedelta de laatste jaren terug naar de oorspronkelijke inzet van de gebiedsontwikkeling. Dat geldt met name voor het aantal woningen in het gebied. Inmiddels wordt er weer ingezet op circa 4000 woningen, en gezien de huidige gespannen woningmarkt in de IJsseldelta kunnen dat er nog wel eens meer worden.

De VOF is na dit positieve besluit van de gemeenteraad opgericht en daarmee verantwoordelijk gemaakt voor de planuitwerking en realisatie. Het risico voor de grondexploitatie ging hiermee ook over van de gemeente naar de VOF. Voor deelgebied Reeve 2 moeten nog nadere samenwerkingsafspraken tussen gemeente en BPD worden gemaakt. Ook de ontwikkeling van de zogenaamde N50 Congreslocatie maakt deel uit van de overeenkomst.

Voor de stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerking hebben beide partijen in 2016 Delva Landscape Architects ingezet, wat de acht kernwaarden voor het nieuwe dorp opleverde en het beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen, en Houben/Van Mierlo voor de uitwerking van de stedenbouw.

Reevedelta

Inmiddels hebben ook de gemeente en het bredere consortium De Dijken nadere afspraken gemaakt over de samenwerking. In december 2021 werd de intentieovereenkomst getekend voor de ontwikkeling van 2500 woningen in het gebied. Dat zou vanaf dat moment verder gaan onder de noemer ‘Reevedelta’, met ruim de dubbele hoeveelheid woningen ten opzichte van de eerdere bouwclaim van 1025 woningen. Binnen het consortium is wel ontwikkelaar/bouwer De Gilden afgevallen. Deze ging in 2015 failliet, na aanhoudende verliezen in de projectontwikkeling. Voor de ontwikkeling van de sociale woningbouw is woningcorporatie DeltaWonen aangeschoven, hoewel zij niet participeert binnen het consortium.

De afspraken vallen binnen de ambitie om de woningbouw in deze regio te versnellen. Reevedelta is daartoe aangewezen als een van de sleutelprojecten in de Woonagenda West-Overijssel 2021–2025. ‘De provincie heeft de versnellingsopgave in Kampen aangejaagd door de inzet van kennis en financiële middelen’, vermeldt het gemeentelijke persbericht. De samenwerking tussen DeltaWonen en de gemeente is in januari 2023 bekrachtigd. De woningcorporatie gaat volgens het ‘Hoofdlijnenakkoord’ de komende 10 jaar 900 sociale woningen toevoegen aan Kampen, waarvan 640 in Reevedelta. Dat aantal is gelijk aan de gewenste 20% sociale bouw binnen het gebied.

Gebiedsvisie

In mei 2024 heeft de Kampense gemeenteraad de Gebiedsvisie Reevedelta vastgesteld, waaraan – net als in het begin van de planontwikkeling – een groot aantal publieke en private partijen heeft meegewerkt. De projectpartners voor de visie zijn gemeente Kampen, consortium De Dijken BV, DeltaWonen, VOF Reeve–Kampen, provincie Overijssel, Waterschap Drents Overijsselse Delta en de ministeries van Koninkrijksrelaties en Binnenlandse Zaken en Infrastructuur en Waterstaat. In hun opdracht heeft ontwerpbureau Karres Brands een visie opgesteld, waarbij de principes van ‘water en bodem sturend’ leidend zijn voor de inrichting van het gebied. Op zich is het bijzonder dat er pas een gebiedsvisie is gemaakt nadat het eerste deelplan (dorp Reeve) al lang en breed in uitvoering is genomen, maar het past wel bij de gestage uitbreiding die deze gebiedsontwikkeling heeft ondergaan: van de bouw van een luxe woongebied aan de nieuwe watergeul tot en met de ontwikkeling van een compleet nieuwe entree van Kampen aan de zuidkant van de stad.

Hart van Venekwartier

En het verhaal gaat ook in het nieuwe jaar verder: direct aan het begin van 2026 staat Reevedelta wederom op de agenda van de gemeenteraad van Kampen. Op eigen initiatief heeft de gemeente namelijk besloten om het deelgebied ‘Hart van Venekwartier’ in ontwikkeling te nemen (500 woningen). De gemeente heeft hier alle gronden zelf in handen en de verdere ontwikkeling van dit gebied legt zij in handen van het consortium De Dijken.

Dit besluit is gevallen na een ‘reality check’ die de gemeente eind 2024 heeft uitgevoerd en nadat in 2023 duidelijk werd dat zij mocht rekenen op een rijksbijdrage van € 9,3 mln voor dit gebied (WBI). Eerder kende het Rijk al € 13,6 mln subsidie toe als bijdrage voor de benodigde infrastructurele werken, waaronder de regionale mobiliteitshub in het hart van het gebied. ‘Door de reality check heeft de gemeente meer inzicht gekregen in de haalbaarheid van beleidsdoelen, de financiële uitgangspositie van de grondexploitatie(s), de impact van de investeringsagenda op de gemeentebegroting en de benodigde governance voor het programma Reevedelta’, schreef wethouder Van de Sluis in maart 2025 aan de Kampense gemeenteraad.

Mogelijk miljoenentekorten

Volgens een artikel in het plaatselijke Brugnieuws dreigen er echter miljoenentekorten voor de gemeente (vanaf 2025 € 6,2 mln) en zou de reality check hebben uitgewezen dat de oorspronkelijke plannen financieel en praktisch te ambitieus zijn. ‘De gemeenteraad moet in 2025 kiezen: vertragen, faseren of investeren.’

Tegenover het AD gaf wethouder Bernard van den Belt (Financiën) in augustus 2025 aan dat de gemeente zich bezint op de manier waarop de investeringen het beste kunnen worden gepleegd. Voor een periode van acht jaar moet de gemeente de kosten van de gebiedsaanleg voorschieten, de bekende ‘badkuip’. Volgens de wethouder heeft de inzet van de algemene middelen daarbij de voorkeur. Deze ambitie is vastgelegd in de Perspectiefnota 2026–2029, die in het najaar van 2025 is vastgesteld door de gemeenteraad.

Bouwclaim ingelost

Inmiddels is met BPD overeengekomen om aan het eerste deelplan van dorp Reeve 322 woningen toe voegen, bovenop de reeds geplande 600. 60% van de programmatische uitbreiding valt in de categorie ‘betaalbare woningbouw’. Met de extra woningbouw in Reeve 1 wordt tevens de bouwclaim van consortium De Dijken versneld ingelost, aldus het college van B&W in een brief aan de gemeenteraad. De geactualiseerde grondexploitaties van zowel Reeve 1 als Venekwartier worden in januari 2026 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

Lessen: Twee kleinere PPS’s binnen een veel grotere PPS

Wat maakt dit project nu duidelijk? In de eerste plaats – we weten het al langer – dat gebiedsontwikkeling een zaak van lange tot zeer lange adem is. In 2023 zijn de eerste woningen van het dorp Reeve opgeleverd, nadat twee decennia zijn verstreken met plannen maken voor dit deel van de IJsseldelta. Evident is ook dat we hier met een klassiek ‘top–down’ plan te maken hebben, dat vóór het gebied is bedacht en niet zozeer mét het gebied, hoewel er wel vanaf 2017 is geïnvesteerd in participatie en er in 2022 ‘gebiedscafé’s’ zijn gehouden over de ontwikkeling van Reevedelta.

Vervolgens valt op dat we het begrip ‘samenwerking’ bij Reevedelta zowel smal als breed kunnen opvatten. In smalle zin is er de samenwerking tussen de gemeente Kampen en het consortium De Dijken BV (waarvan na de recente overname van Bemog door BPD alleen nog de laatste en Mateboer Projectontwikkeling deel uitmaken), evenals de PPS van gemeente en BPD bij het dorp Reeve (in VOF-verband). In brede zin is er sprake van een veelheid aan publieke partijen die in de afgelopen jaren bij het project betrokken zijn (geweest), met de provincie Overijssel als centrale kracht in het speelveld, die zich vanaf het allereerste begin als grote trekker heeft opgeworpen.

Bestuurlijk commitment

De smalle publiek–private samenwerking kon zo ontstaan – eerst voor dorp Reeve en inmiddels voor een veel grotere gebiedsontwikkeling – binnen de bredere publiek–publieke samenwerking (van Rijk, provincie, waterschap en anderen). Dat nuanceert ook (in ieder geval ten dele) het populaire beeld dat ‘projectontwikkelaars alles maar vol bouwen en vol plempen’. Dat kan alleen gebeuren als er aan publieke zijde passende randvoorwaarden voor zijn gecreëerd en er sprake is van voldoende bestuurlijk commitment.

Padafhankelijke ontwikkeling

In het verlengde daarvan is een derde observatie dat Reevedelta een typisch voorbeeld lijkt te zijn van een ‘padafhankelijke’ ontwikkeling: eenmaal ingezet, is deze niet gemakkelijk meer te stoppen – en zeker niet door lokale (politieke) partijen. Absolute garanties voor het uiteindelijk succesvol worden van een grootschalige publiek–publiek–private samenwerking zijn er uiteraard niet (zie bijvoorbeeld het sneven van de plannen voor het Wieringerrandmeer in 2010), maar in het geval van Reevedelta komen de dromen van de bestuurders uiteindelijk wel degelijk uit.

Deze gebiedsontwikkeling laat – als een rivier – een meandering door de tijd zien; in een kwart eeuw leidt het besluit om Kampen veiliger te maken voor overstromingen uiteindelijk tot de bouw van 3600 woningen in het zuidelijk deel van de IJsseldelta. Daarmee lijkt de oorspronkelijke ambitie uit 2006 van 4000–6000 nieuwe woningen in het gebied toch weer behoorlijk goed te worden benaderd, als de gemeenteraad van Kampen op termijn toestemming geeft voor de ontwikkeling van de verschillende deelplannen. Mogelijk dat dit programma inderdaad ook daarmee het ‘laadvermogen’ van deze plek blijkt te zijn.

Met daarbij als laatste nuance dat Kampen inmiddels relatief dichter bij Zwolle is komen te liggen door de aanleg van de Hanzelijn en daarmee een onderdeel of alternatief is geworden van de gespannen Zwolse woningmarkt. Zo bezien lijkt de oorspronkelijke notie van ‘Zwolle Kampen Netwerkstad’ ook niet gek getroffen, als twee nauw met elkaar vervlochten woningmarktgebieden.

Kees de Graaf is redacteur bij Gebiedsontwikkeling.nu.

Dit artikel is gebaseerd op schriftelijke bronnen en voorgelegd aan BPD | Gebiedsontwikkeling en de gemeente Kampen. Bij de opname van deze casus in de uiteindelijke publicatie van deze serie worden beide partijen nog gevraagd om een mondelinge toelichting op de onderlinge samenwerking.

Serie PPS in gebiedsontwikkeling
De serie ‘PPS in Gebiedsontwikkeling’ is een gezamenlijk initiatief van de leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft/Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en PropertyNL over tien actuele gebiedsontwikkelingen die via publiek–private samenwerking tot uitvoering komen. De serie is mede ontstaan naar aanleiding van de nieuwe versie van het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ van emeritus prof. Friso de Zeeuw en artikelen hierover door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL.
De centrale vraag in deze serie is: hoe geef je de samenwerking, organisatie en financiering vorm als opgaven groter, complexer en gelaagder worden? De auteurs laten zien welke keuzes de partijen maken, waar het schuurt en welke mechanismen helpen. De serie verschijnt in aanloop naar het SKG-jaarcongres. Dat vindt plaats in juni 2026 en staat in het teken van het 20-jarig bestaan van de stichting.
Dit is het vierde artikel. Het openingsverhaal ging in op de ontwikkeling van de Gnephoek in Alphen aan den Rijn. Vervolgens passeerden de ontwikkeling van Rijnpark in Arnhem en het project Schieveste in Schiedam de revue.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026. Dit artikel is ook gepubliceerd op Gebiedsontwikkeling.nu

Eerdere artikelen in deze serie:
Hoe publiek en privaat samen impasses doorbreken, de ervaringen van Gnephoek
Rijnpark Arnhem: Van oude spoorzone naar nieuwe stadswijk
Toeval bestaat niet bij gebiedsontwikkeling Schieveste