Na een jaar waarin de markt zowel qua investeringen als qua gebruikerstransacties op bijna alle fronten halveerde, laat 2024 een herstel zien. Vastgoedbeleggingen groeiden met zo’n 30%. De verhuur groeide vooral onder impuls van de kantorenmarkt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
De PropertyNL Top Adviseurs biedt dit jaar een overzicht van louter nationale vastgoedadviseurs. De grote internationale partijen CBRE, Colliers, JLL, Cushman & Wakefield en Savills laten verstek gaan: zij wilden geen informatie geven over hun transactievolumes in 2024. Dat ze een plek horen te hebben in de top-75 lijdt geen twijfel: CBRE komt alleen al op basis van de bij PropertyNL bekende transactiesommen tot een totaal bemiddeld beleggingsvolume van meer dan € 260 mln. Ook BMV wilde niet genoemd worden in de overzichten.
Flinke groei in beleggingen
De meest betrouwbare bron voor marktdata over vastgoedbeleggingen is het transactieregister van Stivad. Bij het afronden van dit nummer waren de jaarcijfers van 2024 echter nog niet beschikbaar. Over de eerste tien maanden registreerde Stivad voor € 10,51 mrd aan vastgoedbeleggingen. Eind september stond de teller op € 9,35 mrd, een plus van 34% vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2023. Bedrijfsruimte zat het meest in de lift, met een toename van 50%.
Het blijft nog even de vraag of de groei uit de eerste drie kwartalen ook in de laatste maanden is vastgehouden, want het derde kwartaal van vorig jaar liet een aanmerkelijke vertraging zien, met een slechts 4% hoger transactietotaal dan een jaar eerder. In dat kwartaal noteerden beleggingen in zorgvastgoed een min van 65%. Winkels en kantoren waren goed voor een krimp van een kwart en in woningcomplexen werd 12% minder geïnvesteerd. Alleen logistiek/bedrijfsruimte ontsprong de dans, met een sterke plus van 76%.
Stivad noteert de totalen op basis van de leverdatum – de meest betrouwbare data – maar heeft ook de overeenkomstdatum in beeld. Die geeft een goede indicatie van de meest recente ontwikkelingen. In het derde kwartaal werd voor € 2,61 mrd aan deals gesloten, een magere 6% meer dan een jaar eerder. Stivad spreekt dan ook van een negatieve gevoelstemperatuur, maar wijst daarnaast op het 14% hogere volume gemeten over de eerste drie kwartalen, dat toch op ‘een begin van herstel van de vastgoedmarkt’ duidt.
De top-50 adviseurs in beleggingen weerspiegelt het grotere beleggingsvolume in 2024: terwijl het afwezige Cushman & Wakefield in 2023 nog met driekwart miljard marktleider was, staat nu Capital Value op nummer 1 met een totale som van bijna een miljard. Duidelijk is dat de woningbeleggingen ook in 2024 de toon zetten: de grootste twee partijen zijn gespecialiseerd in dat segment. Daarnaast voeren de grote steden de boventoon: de top-9 is daar gevestigd.
Bedrijfsruimte grootste groeier
Enkele marktpartijen hebben al wel een volledig jaaroverzicht gepresenteerd, maar komen op verschillende cijfers uit. JLL rapporteert over heel 2024 een vergelijkbare toename in beleggingen van 30%, maar komt uit op een lager totaal dan Stivad over de eerste tien maanden: € 9,8 mrd. Woningbeleggingen, traditioneel de grootste beleggingscategorie, zaten met 42% in de lift en kwamen uit op € 3,8 mrd door enkele grote transacties. Zo deed het Canadese Eres ruim 3000 woningen van de hand aan een collectief van onder meer TPG Angelo Gordon en Dream Unlimited, dat hiervoor € 739 mln neertelde.
Bedrijfsruimte liet ook volgens JLL met 53% de grootste stijging zien, en noteerde een beleggingsvolume van € 2,6 mrd. Industrial Real Estate houdt het op een iets lager totaal van € 2,39 mrd. Speculatieve ontwikkelingen daalden met bijna de helft in volume, terwijl er 66% meer werd gestoken in nieuwe en verhuurde objecten.
Grote winkelcentra weer in trek
In de retailmarkt is het beleggingsvolume volgens CBRE met 12% gestegen tot € 1,2 mrd, vooral doordat er relatief veel kleinere transacties zijn gesloten. De dalende rente zou dit jaar weer tot grotere deals moeten leiden, denkt CBRE. Deze adviseur ziet een toenemende interesse in grote winkelcentra, na een periode waarin vooral de kleine wijkwinkelcentra in trek waren. De leegstand is bij de grotere winkelcentra beneden gemiddeld, al is de relatief hogere mutatiegraad een risico. Bij stadsdeelcentra is zowel de mutatiegraad als gemiddelde leegstand hoger.
Kantoren grote aanjager
De opname van kantoorruimte is in 2024 volgens JLL gestegen van 5,4% tot 791.170 m², bij een daling van de leegstand naar 5,6%. Meer dan de helft van de vraag was vorig jaar gericht op kantoorruimte van 500–2500 m². JLL waarschuwt wel voor een daling in het aantal opleveringen van nieuwe kantoorruimte volgend jaar, door enerzijds coronagerelateerde vertragingen in projecten en anderzijds marktonzekerheden. Of het aanbod dan per se daalt, laat JLL in het midden.
Van de grote steden kampt Amsterdam met een toename van de leegstand tot 8,5%, terwijl in Rotterdam het opnamevolume met 33% daalde tot 51.000 m² en tegelijk het leegstandspercentage afnam tot 4,2%, tegen 5,3% in 2023. Tekort aan hoogwaardige ruimte maakt dat huurders hun huurovereenkomsten (tijdelijk) verlengen in plaats van nieuwe overeenkomsten aan te gaan. Bovendien waren er vooral meer kleinere kantorentransacties. Volgens Cushman & Wakefield stegen de prime kantoorhuren in Rotterdam vorig jaar met 28,3%, de grootste huurstijging in Europa.
Savills ziet in de kantorenmarkt de grote aanjager van de toename in opnames, met een groei van 20,9%. Bedrijven kiezen steeds vaker voor hoogwaardige locaties in de grote steden. Cushman & Wakefield meldt een totale opname van 930.000 m², bijna 20% meer dan in 2023, maar dat is inclusief koop voor eigen gebruik.
Van Dijk & Ten Cate is bij afwezigheid van Cushman & Wakefield, die dit jaar geen gegevens hebben aangeleverd, de nieuwe marktleider in de ranking van PropertyNL met adviseurs in kantoorruimte. Het Amsterdamse bedrijf weet het aantal bemiddelde vierkante meters te verdubbelen. Ook het Rotterdamse De Mik groeit, maar niet bij iedereen is sprake van een toename. Zo krimpt het volume bij DRS en Ans de Wijn.
Bedrijfsruimte onder druk
Terwijl de kantorenmarkt in de lift zit, staat de bedrijfsruimtemarkt onder druk. Het aanbod is volgens NVM-cijfers in 2024 met 21% gegroeid. Dat betekent niet dat het een makkie is om aan geschikte bedrijfsruimte te komen, want er komen vooral verouderde panden vrij. Door dalende consumentenbestedingen is er ook minder vraag naar logistiek vastgoed.
Industrial Real Estate registreerde samen met Bak Property Research een totale opname van 2,7 mln m² in de logistieke markt, 15% meer dan in 2023, maar nog altijd 37% onder het niveau van topjaar 2021. Vooral buiten de traditionele hotspots neemt het aanbod toe; nieuwbouw is goed voor driekwart van het totaal aantal opnames. Noord-Holland boekte de grootste stijging, met een ruime verdubbeling in opnames, terwijl in Noord-Brabant en Zuid-Holland in absolute zin de meeste vierkante meters logistiek werden opgenomen.
In de ranglijst laat de markt voor bedrijfsruimte wisselende bewegingen zien. De Mik pakt de koppositie, terwijl andere grote partijen wat terugvallen. De nummer 1 boekt een imposante groei in aantal bemiddelde vierkante meters. Plaatsgenoot Briq halveert in volume vergeleken met 2023.
Retail
Ondanks enkele grote faillissementen, waarbij dat van Blokker het meest opvalt, blijft de toename in leegstand beperkt tot onder de 8%. De belangstelling voor met name winkelruimte in de zogeheten ‘high streets’ blijft groot, getuige de grote animo voor de voormalige Blokker-panden. Daarnaast openen steeds meer online retailers een of meer fysieke vestigingen.
De verhuur van winkelruimtes blijft ondanks grote faillissementen redelijk overeind. Gespecialiseerde partijen nemen het leeuwendeel van de transacties voor hun rekening, maar weten niet allemaal te groeien. De nummer 1 in de ranking, KroesePaternotte, doet dat wel. In deze deelmarkt neemt de Amsterdamse partij de koppositie over van het krimpende Brickstone. Ook Creating Retail Parks passeert de voormalige marktleider, met een groei van zo’n 30%.
De invloed van de grote internationale makelaars is vermoedelijk iets minder groot in de winkelmarkt, al was Cushman & Wakefield bijvoorbeeld wel collegiaal met City Real Estate betrokken bij 7500 m² aan huurtransacties in de Rotterdamse Koopgoot.
Verdubbeling aantal woningbeleggingen
Doldersum Vastgoed analyseerde Kadastercijfers en meldt op basis daarvan een groei van 38% in vastgoedbeleggingen boven de € 2 mln. Dat telt op tot een totaal van € 13,6 mrd. Over 2023 kwam Doldersum tot een totaal van € 9,9 mrd. Van een vertraging in de markt lijkt geen sprake meer in het vierde kwartaal, na een reeks renteverlagingen van de ECB.
Bedrijfsruimte zorgde met € 4,8 mrd (39%) voor het grootste transactievolume, voor woningen met € 4,1 mrd (33%). Kantorenbeleggingen waren goed voor € 2,2 mrd (18%), detailhandel voor € 1,2 mrd (10%).
Volgens de analyse van Doldersum is het transactievolume op de woningmarkt bijna verdubbeld; het aantal woningtransacties is vorig jaar toegenomen tot 558 (358 in 2023). Er werden 705 (2023: 440) bedrijfsruimtes verkocht en 295 kantoorruimtes vonden een nieuwe eigenaar (205 in 2023). De toename was met 149 transacties tegen 121 in 2023 in de detailhandel wat minder sterk.
Verantwoording
In dit onderzoek presenteert PropertyNL nationale en regionale vastgoedadviseurs en sectorspecialisten met kantoren in Nederland. PropertyNL doet al sinds de oprichting onderzoek naar de partijen achter vastgoedbeleggings- en huurtransacties (van commercieel vastgoed) in Nederland. Dit onderzoek is dit jaar uitgevoerd aan de hand van een enquête onder ruim 600 adviseurs die in 2024 naar voren zijn gekomen met transacties in de nieuwsbrieven of magazines van PropertyNL. Dat kan geweest zijn door middel van vrije nieuwsgaring, persberichten ten behoeve van de nieuwsbrief of via de servicemodule van PropertyNL, waar adviseurs hun transacties kunnen melden.
De enquête is ingevuld door bijna honderd vastgoedadviseurs en veronderstelt geen compleet overzicht van individuele transacties. De opgaven zijn van de vastgoedadviseurs zelf. Daarnaast is voor een zo compleet mogelijk beeld het totaal aan opgegeven transacties van ruim dertig adviseurs uit de servicemodule opgenomen. Daarbij zijn ondergrenzen gehanteerd; in totaal wordt de module door ruim 300 adviseurs gebruikt voor het melden van transacties.
Onderzoek naar individuele beleggingstransacties wordt uitgevoerd door Stivad en huuronderzoeken door onder meer NVM Brainbay en de grote makelaarsorganisaties. De enquête is uitgevoerd door Rob van de Laar, Sam van Es en Rivaldo van de Westelaken.
