Prijzen blijven stijgen op afkoelende woningmarkt

De Nederlandse koopwoningmarkt blijkt opvallend robuust, meldt RaboResearch. Ondanks het conflict in het Midden-Oosten, hogere rentes en economische onzekerheid is volgens de bankeconomen vooralsnog geen marktomslag zichtbaar. Er zijn veel woningverkopen en de huizenprijzen blijven stijgen. Wel zwakt de prijsgroei al enige tijd af. Dit is op het conto van de uitpondgolf te schrijven.

Al sinds het voorjaar van 2025 neemt de prijsgroei van bestaande koopwoningen geleidelijk af, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch. 'Maar we zien geen versnelling van deze trend na de start van het conflict in het Midden-Oosten. De huizenprijzen stijgen nog steeds licht. Wel daalt het koopsentiment wat en staat het vertrouwen in de koopmarkt onder druk. Maar in de ontwikkeling van de huizenprijzen en de transactieaantallen zien we dit vooralsnog niet terug; de gevolgen van het conflict lijken voor nu beperkt.'

Uitpondgolf zorgt voor afkoeling

Vooral de uitpondgolf zorgt momenteel voor afkoeling op de woningmarkt, geeft de bank aan. De aanhoudende verkoopgolf van huurwoningen maakt meer transacties mogelijk en drukt de prijsgroei. Groot: 'Via deze weg kwamen de afgelopen vier kwartalen 39.000 woningen op de markt. De markt koelt weliswaar af ten opzichte van vorig jaar, maar is nog altijd zeer krap. Door de aanhoudende woningschaarste blijven de huizenprijzen stijgen. We denken dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 4,2% duurder worden. In ons vorige kwartaalbericht gingen we voor de rest van dit jaar nog uit van stagnerende huizenprijzen. In 2027 verwachten we een gemiddelde prijsstijging van 3,2%.'

De verkoopgolf van huurwoningen heeft volgens de onderzoekers waarschijnlijk haar piek bereikt en valt naar verwachting vanaf nu geleidelijk terug. Groot: 'Vooral particuliere verhuurders verkopen veel woningen, onder meer doordat de regels rond tijdelijke huurcontracten en de maximale huur per 1 juli 2024 zijn aangepast. Doordat deze tijdelijke contracten maximaal twee jaar mochten duren, liepen de laatste oude contracten per 1 juli 2026 af. We zien de verkopen door particuliere verhuurders dan ook al wat afnemen en we denken dat deze trend doorzet. Institutionele partijen, zoals beleggingsfondsen en pensioenfondsen, verkopen juist steeds meer huurwoningen. Zij verhuren hun woningen vaak met een vast contract, waardoor de verkoop van vrijkomende huurwoningen geleidelijker gaat. Dit blijft de komende jaren voor extra aanbod zorgen, maar kan waarschijnlijk niet voorkomen dat de woningmarkt de komende jaren weer wat krapper wordt.'

Prijzen lopen regionaal uiteen

De regionale verschillen in de prijsontwikkeling zijn groot. 'Vooral op plekken waar de uitpondgolf hard gaat, zoals de regio Amsterdam, stijgen de prijzen gematigder. We verwachten dat de gemiddelde huizenprijsgroei in Groot-Amsterdam dit jaar blijft steken op krap 2%. Voor enkele regio’s in het noordoosten van het land voorzien we juist een gemiddelde prijsgroei van 8%. Volgend jaar voorzien we een minder scherpe scheidslijn tussen het oosten en westen van Nederland, doordat de uitpondgolf langzaam maar zeker terugvalt. Dit zorgt vooral in grootstedelijke regio’s voor een krappere markt.'

In de afgelopen twaalf maanden kregen bijna 246.000 huizen een nieuwe eigenaar, en dat is bijna een record, aldus Groot. 'Wel loopt de groei van het aantal transacties inmiddels duidelijk terug. We verwachten dat deze trend doorzet door een kleiner aanbod van ex-huurwoningen. Voor heel 2026 gaan we uit van 241.000 woningverkopen, net iets meer dan vorig jaar. Door het afnemende aanbod van ex-huurwoningen verwachten we volgend jaar met 226.000 woningverkopen een duidelijke daling van het aantal transacties.'

Negatief over nieuwbouw

De betaalbaarheid van koopwoningen blijft volgens Groot een groot probleem. 'Een huishouden met een doorsnee huishoudensinkomen komt nog altijd zo’n 80.000 euro tekort voor de doorsnee geprijsde koopwoning. Vooral in Amsterdam en Utrecht zijn zelfs appartementen van 35 tot 75 m2 vaak onbereikbaar voor huizenkopers met een doorsnee inkomen. Aan de randen van het land behoort bij dit inkomen vaak zelfs een bescheiden rijtjeswoning tot de mogelijkheden.'

Ook over de ontwikkeling van de nieuwbouw is RaboResearch niet optimistisch. Momenteel zitten er bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn en er zijn recent veel bouwvergunningen verleend. Toch verwacht Groot niet dat de woningbouw de komende jaren sterk aantrekt. 'Door onzekerheden rond netcongestie, stikstof, procedures en uitvoerbaarheid leiden de plannen en vergunningen niet automatisch tot meer opleveringen. Bovendien neemt de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen af: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Dit komt onder meer doordat het aanbod niet overal goed aansluit op de vraag: er worden veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen gemakkelijker verkopen.'