Post-corona werken: een lastige nieuwe werkelijkheid

Vastgoedtrends in de VS zijn vaak een voorbode van wat Europa te wachten staat. Soms lijkt het Amerikaanse bedrijfsleven tegenslagen sneller te accepteren, gevolgd door herstel. Later haalt Europa de achterstand in. Nu ontwikkelt zich in de VS echter een grote nieuwe trend die misschien toch een uitzondering op de regel blijkt te zijn.

De meest recente gegevens suggereren dat Amerikaanse werknemers minder tijd besteden aan ‘working from office’ (WFO) dan hun tegenhangers in Europa. De gemiddelde bezettingsgraad in de tien grootste Amerikaanse steden is 49,9% volgens Kastle Systems, dat onder meer gegevens van toegangspasjes gebruikt om de wekelijkse bezettingsgraad van kantoorhuurders te bepalen. Ter vergelijking: de gemiddelde bezettingsgraad in belangrijke Europese steden ligt op zo’n 55%, volgens Savills.

Verschil met Europa

In tegenstelling tot andere Amerikaanse trends lijkt deze niet over te waaien naar Europa. Waar komt dat verschil vandaan? ‘Dat is de hamvraag’, zegt de in Londen gevestigde Victoria Mejevitch, hoofd wereldwijde benchmarkingdiensten bij JLL.

Er is geen wetenschappelijk antwoord op de vraag waarom Amerikaanse werknemers vaker thuis werken. Uit cijfers blijken werknemers in de VS gemiddeld 2,4 dagen per week naar kantoor te komen, in Frankrijk 3,1 dagen, in Zwitserland 2,8 en in het VK 2,6. Maar net zo interessant als de kloof tussen de VS en Europa zijn de verschillen tussen Europese landen. In Duitsland, bijvoorbeeld, komt een werknemer gemiddeld maar 2 dagen per week naar kantoor.

Er zijn veel theorieën in omloop om de verschillen te verklaren. Tijdens een zakenreis naar Wenen in maart ontmoette ik een directeur van een vastgoedbedrijf die in het centrum werkte en vertelde dat het druk was in de kantoren in de Oostenrijkse hoofdstad. Volgens hem was reizen van en naar kantoorlocaties in Wenen relatief eenvoudig en snel. Werknemers die in een appartement wonen, werken vaak liever op kantoor.

Mejevitch van JLL denkt dat de verschillen veel te maken hebben met de tijdsduur van het woon–werkverkeer en de kantoorlocatie. Kantoren met de slechtste bezetting in de VS zijn panden op bedrijventerreinen in de middle of nowhere en met werknemers die thuis genoeg ruimte hebben voor een eigen werkkamer.

Productiviteit

Dit is belangrijke informatie voor huurders en verhuurders. Verhuurders moeten weten wat hun klanten nodig hebben, en huurders maken zich ondertussen zorgen over het verband tussen werken op kantoor en productiviteit. In maart meldde global asset manager DWS in een onderzoek over duurzame kantoren van de toekomst: ‘Onderzoek wijst uit dat de productiviteit toeneemt als je 1–2 dagen per week thuiswerkt, maar dat deze daarna sterk afneemt. Dat pleit voor hybride werken met verschillende kantoorindelingen, waaronder meer samenwerkingsruimten en vergaderruimten. Corona zorgde al voor veranderingen in de bezettingsgraad en herindeling van kantoren. Nadat de door de overheid opgelegde beperkingen waren opgeheven, begon de bezettingsgraad zich te herstellen, maar bleef deze onder het pre-coronaniveau.’

Inzinking Silicon Valley

Sinds mei blijft de gemiddelde bezettingsgraad van tien grote Amerikaanse steden achter bij het grootste deel van Europa. Volgens Kastle Systems heeft Austin in Texas de hoogste bezettingsgraad met 68,1%, terwijl die in San Jose – ‘de hoofdstad van Silicon Valley’ – met 40,6% de laagste is.

Hetzelfde bleek uit een recent rapport van Savills. ‘Gezien de economische onzekerheid, de trage terugkeer naar kantoor en een aanhoudende krimp in de technologiesector, is het geen verrassing dat de kantorenmarkt in San Francisco in iets meer dan drie jaar is geëvolueerd van landelijk het laagste aanbod vóór de pandemie naar het hoogste aanbod nu’, stelt Savills.

Talrijke lokale media pikten het verhaal op. Zo meldde Mercury News: ‘De leegstand van kantoren is toegenomen in de South Bay en is explosief gestegen tot zorgwekkende niveaus in San Francisco, in een wankele economie waarin veel banen verloren gaan in de tech- en biotech-sectoren. De leegstand van kantoren in Silicon Valley steeg naar 23,1% in het eerste kwartaal van 2023, een niveau dat Savills beschreef als een nieuw historisch hoogtepunt. In de laatste drie maanden van 2022 was dit nog 22,7%.’

De huurprijs voor kantoren in San Francisco was op maandbasis gemiddeld $ 5,89 per ft² in Q1 2023. Dat was in Q4 2022 nog $ 5,94 per ft². ‘We verwachten dat de leegstand van kantoren (in San Francisco) in 2023 zal toenemen zo lang de krimp in de technologiesector aanhoudt’, aldus Savills in het rapport.

Cresa, een ander vastgoedadviesbureau, schreef in een rapport dat er veel ontslagen waren gevallen in Silicon Valley. Bob Badagliacco, senior vice-president van de vestiging van Cresa in Silicon Valley: ‘Door onder meer de macro-economische tegenwind en veel ontslagen kan de kantorenmarkt in Silicon Valley nog een paar uitdagende jaren verwachten – zij het misschien niet zo somber als in stedelijke markten. Het grootste deel van mijn klantenbestand wil kantoorruimte afstoten, geen nieuwe ruimte aanhuren.’

Trek uit de stad

In New York is de gemiddelde bezettingsgraad 48,4%. Sommige jongeren verlaten de stad om terug te keren naar hun geboorteplaats. Josh Nowak is slechts een van de vele voorbeelden. Hij is een freelance videoproductiemedewerker, die terugging naar zijn thuisstaat Ohio. Nowak: ‘Ik ben ongeveer een jaar geleden terugverhuisd van NYC naar Columbus. De kosten van levensonderhoud waren niet per se het probleem voor mij; ik wilde gewoon meer leefruimte en dichter bij mijn familie zijn. Columbus is momenteel behoorlijk booming; het is op weg om Chicago te overvleugelen en kan over ongeveer tien jaar zomaar de grootste stad in het middenwesten worden. Dat komt vooral doordat veel technologiebedrijven hierheen komen, zoals Intel. Afgezien daarvan reis ik nogal wat voor mijn werk als regisseur van commercials en films, dus ik werk zelden in de stad waar ik woon.’

Hij twijfelt er niet aan of de bezettingsgraad van kantoren daalt in de VS: ‘Bovenstaande is slechts mijn ervaring. Misschien gaan we wereldwijd een recessieperiode in, of zitten we er al in. Veel mensen in de VS worden nu beschouwd als zzp’ers of freelancers. Daar hoor ik ook bij. Ik ben aangenomen voor twee maanden en daarna ga ik door naar een volgend project. Maar ik voel me bevoorrecht en dankbaar dat ik een vast inkomen heb. Ik weet dat sommigen minder geluk hebben.’

Donut-effect

In de VS ligt de oorzaak van de trek uit het centrum van de stad voor de hand. Als mensen in de buitenwijken wonen en niet zo vaak naar het centrum reizen, zullen die buitenwijken floreren. Sommigen zullen uit centrumlocaties verhuizen naar deze randen. Dit wordt ook wel het donut-effect genoemd en lijkt vooral te gebeuren in New York en San Francisco.

Er zijn duidelijk verschillen binnen de Amerikaanse kantorenmarkten, merkt Troy Javaher, hoofd Europa bij Lincoln Property Group. Hij ervaart dat zelf als hij het hoofdkantoor van zijn werkgever in Dallas bezoekt en dit vergelijkt met andere Amerikaanse metropolen en Europese steden. ‘Er zijn duidelijke verschillen tussen de Amerikaanse en de Europese/Britse kantorenmarkt’, zegt hij. ‘De verschillende (ver)huurkenmerken, de grotere afhankelijkheid van tech-gebruikers en het veel grotere aanbod van gedateerde, gecommercialiseerde (vooral voorstedelijke) kantoren hebben beslist een grotere negatieve invloed in de VS dan aan de andere kant van de Atlantische Oceaan. Ook zijn er nog geografische verschillen, zelfs binnen de VS, zoals de verschillen in bezetting tussen de ‘gateway’-steden aan de kust en die van de Sunbelt-markten.’

Kentering aanstaande?

Mejevitch van JLL zegt dat sinds het begin van dit jaar verschillende organisaties eisen dat hun werknemers een minimaal aantal dagen naar kantoor komen of dit vanaf het najaar zullen verplichten. Bij Amazon is dat bijvoorbeeld drie dagen, en bij JP Morgan en Blackrock vier dagen. Ze vertelt dat de Kastle-barometer suggereert dat het kantoorgebruik in de VS lijkt toe te nemen. In Dallas is de bezetting de laatste tijd bijvoorbeeld gestegen van 51,9% naar 53,8%, en ook die in Austin, Houston en New York lijkt te stijgen. Daar tegenover staan dalingen in LA, San Jose, Chicago, Philadelphia, San Francisco en Washington DC. Mejevitch zegt dat technologiebedrijven een slechtere bezetting hebben dan andere sectoren. ‘Het lijkt erop dat technologie en financiële diensten aan verschillende kanten van het spectrum staan.’ Over de ervaringen van de kantoorwerknemers zelf zegt ze: ‘Mensen die op een hybride manier werken en 3–4 dagen per week naar kantoor komen, zijn het meest gestrest.’

Experiment

Maar wat betekent de bezettingsmalaise in de VS voor eigenaren van kantoren? In de VS meet de Nareit T-Tracker elk kwartaal de prestaties van wat het ‘de hartslag’ van de genoteerde REIT-sector noemt. De gegevens voor het vierde kwartaal van 2022 onderstreepten dat de bezettingsgraad van kantoren achterblijft bij andere vastgoedsectoren, waardoor het cijfer op 89,3% komt. Toch zei de organisatie dat de cijfers er goed uitzagen. ‘Ondanks de trage terugkeer naar kantoor, toonden kantoor-REIT’s een aanzienlijke operationele kracht. In totaal boekten kantoor-REIT’s in 2022 een operationele winst van $ 7,3 mrd, een stijging van 4,9% ten opzichte van het jaar ervoor.’

Niemand weet echter wat het vooruitzicht is voor de Amerikaanse kantoor-REIT’s. Nareit: ‘De kantorenmarkt staat centraal in een natuurlijk werkplekexperiment, en 2023 markeert een nieuwe fase in dit experiment. We zullen pas over een paar kwartalen of jaren weten hoe dit uitpakt.’

Positieve boodschap

De voortekenen zijn niet al te gunstig. In mei meldden rapporten dat de kasstromen begonnen op te drogen naarmate meer huurders kantoorruimte teruggaven door het hybride werken. Lincoln’s Javaher heeft echter een positieve boodschap voor de markt. ‘Er zijn herkenbare en toepasbare overeenkomsten en verschillen in wat werkt aan beide zijden van de Atlantische Oceaan. Zowel de Amerikaanse als de Europese markt vertoont een toenemende polarisatie tussen ‘the best and the rest’ en beide markten zullen goed moeten bedenken hoe een groot deel van de verouderde ruimte op een levensvatbare manier kan worden hergebruikt. Desalniettemin is er een zeer solide vraag naar moderne, multi-functionele en duurzame gebouwen met goede voorzieningen op de beste locaties.’

Mensen terugroepen naar kantoor zal niet werken, maar aantrekkelijke ruimtes zorgen er wel voor dat werknemers graag naar kantoor komen, wat op zijn beurt leidt tot aantrekkelijke huurprijzen. En dat is toch waar het voor vastgoedprofessionals om draait.

KADERS

‘De omstandigheden in de kantorenmarkt zijn verschrikkelijk’
In een recent interview met CNBC Television zei Patrick Carroll, oprichter en ceo van vastgoedbedrijf Carroll, dat 33.000 appartementen bezit in de VS: ‘Het komt gelukkig wel goed met de woningmarkt, maar de kantorenmarkt zal in elkaar klappen. De fundamentele omstandigheden in de kantorenmarkt zijn verschrikkelijk. Sinds corona zorgt het thuiswerken ervoor dat de werkweek loopt van dinsdag tot en met donderdag. Dus nemen werknemers minder kantoorruimte in, en niemand wil erin investeren – het is een ramp.’
Thuiswerken wordt een van de meest controversiële kwesties in de vastgoedsector. JP Morgan Chase, de grootste bank van Amerika, heeft zijn werknemers onlangs laten weten dat het management niet meer mag thuiswerken. ‘Onze leiders spelen een cruciale rol bij het versterken van onze cultuur en het runnen van onze bedrijven. Ze moeten zichtbaar zijn op de werkvloer, ze moeten klanten ontmoeten en ze moeten bereikbaar zijn voor directe feedback en spontane ontmoetingen.’ Media wezen erop dat de maatregel een secundair motief zou kunnen hebben. Een jaar geleden onthulde de bank plannen voor een nieuw wereldwijd hoofdkantoor in New York City van 60 verdiepingen hoog. Bij de opening in 2025 zal het ruimte bieden aan 14.000 medewerkers.
Desalniettemin blijven vastgoedkenners als Carroll ervan overtuigd dat de kantorensector in de problemen zit. ‘Als je mensen eenmaal thuis laat werken, gaan ze nooit meer terug’, zei hij tegen CNBC. ‘Zeker back-office werk kan goed vanuit huis gedaan worden. Ontwikkelaars zullen moeten uitzoeken hoe ze kantoorgebouwen kunnen hergebruiken. De thuiswerktrend is een blijvertje. New York zal het kantoorprobleem moeten oplossen. Het is de grootste kantorenmarkt ter wereld. 80% van die gebouwen voldoet niet meer aan de huidige normen. Ik denk dat steden moeten ingrijpen en dat ze ontwikkelaars moeten adviseren om hun panden te transformeren.’
Hij verklaarde het gebrek aan transacties door de Amerikaanse renteverhogingen als volgt: ‘Financiers zijn niet bereid om geld te lenen omdat ze niet weten waar de tarieven naartoe gaan. Een vriend van me is een van de grootste verhuurders ter wereld. Hij vertelt iedereen: ‘Probeer te overleven tot 2025’.’
Er is een liquiditeitscrisis, legt Carroll uit. ‘Er is geen geld beschikbaar, de aanvangsrendementen zijn gestegen tot meer dan 5% – een jaar geleden stonden ze op 3%. Dat is een waardedaling van bijna 40%. Niemand is bereid om geld te lenen omdat ze niet weten waar de rente naartoe gaat, en niemand weet hoe commercieel vastgoed gewaardeerd moet worden. We hebben de bodem echter nog niet bereikt. Ik las dat er tegen 2025 $ 1,5 bln aan aflopende commerciële vastgoedschuld in de VS is.’
Hij denkt dat verkopers zich nog niet realiseren hoeveel hun vastgoed aan waarde heeft verloren. ‘Ze zijn nog niet bereid hun panden te dumpen, want ze hebben nog onvoldoende pijn geleden. Maar dat zal snel gebeuren, want de financiers worden bang. Het wordt minstens zo erg als in 2008. Mensen willen er nog niet aan, maar het feest is voorbij.’
Ook anderen zijn bang voor een vastgoedcrash. In een recent tv-interview zei de mede-oprichter en ceo van Oaktree Capital, Howard Marks, bijvoorbeeld dat vastgoed een systeemrisico zou kunnen vormen, gezien de hoeveelheid wanbetalingen op Amerikaanse hypotheken die er misschien aan zitten te komen, en dat jaagt banken angst aan.

Financieringstekort
CBRE suggereert dat er in de VS gedwongen verkopen van kantoren zouden kunnen plaatsvinden als gevolg van wat het een ‘financieringsgat’ noemt. In december schreef CBRE in een paper dat er een financieringsgat ontstaat wanneer beleggers worden gedwongen om te herfinancieren bij een loan-to-value (LTV) die lager is dan de oorspronkelijke of wanneer de waarde van het pand is gedaald sinds de oorspronkelijke waardering.
Het Econometric Advisors-team van CBRE berekende dat tussen 2023 en 2025 een gat van $ 52,9 mrd (€ 48,7 mrd) waarschijnlijk tot problemen zal leiden voor sommige investeerders, terwijl anderen gedwongen worden meer geld in hun panden te steken.
Om het financieringsgat uit te leggen, neemt CBRE een theoretisch kantoorgebouw met een waarde van $ 100 mln in 2019 als voorbeeld. CBRE verwacht dat de waarde van het pand tegen 2024 met 15% zal zijn gedaald tot $ 85 mln. Met een constante LTV van 72% zou de pandeigenaar $ 61,2 mln kunnen lenen. Dit zou een financieringsgat creëren van $ 72 – $ 61,2 = $ 10,8 mln. Bij een lagere LTV van 57% kan de eigenaar echter slechts $ 48,4 mln lenen. De combinatie van verwachte waardedaling en strengere financieringsvoorwaarden betekent voor dit gebouw een financieringstekort van $ 72 – $ 48,4 = $ 23,6 mln tegen 2024. Dit betekent dat de eigenaar een manier moet vinden om het aandeel eigen vermogen dat aanvankelijk $ 28 mln bedroeg (72% LTV) bijna te verdubbelen. Eigenaren die met een potentieel herfinancieringstekort worden geconfronteerd, moeten op zoek naar extra eigen vermogen of een mezzaninelening om de bestaande lening af te lossen. Daarnaast kunnen ze met de financier onderhandelen over een korting op de aflossing, of over een verlenging van de looptijd van de lening als er zicht is op een verbetering van de huurinkomsten. Uiteindelijk zal voor sommigen, die niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, gedwongen verkoop de enige uitweg zijn.