Peter van der Gugten, Heijmans: 'Waar een wil is, is een weg'

Het interview vindt plaats in het kantoor van Heijmans op de begane grond van Fenix I, het alom gelauwerde wooncomplex dat de ontwikkelaar/bouwer uit Rosmalen realiseerde bovenop een oud pakhuis in Katendrecht te Rotterdam. Peter van der Gugten, die de oude havenwijk zelf mede transformeerde, woont boven het kantoor en nodigt geregeld beleidsmakers uit om zijn visie op gebiedsontwikkeling te delen of om een kop koffie te drinken met minister Hugo de Jonge, die af en toe ook komt buurten.

Recht op een woning

Volgens Peter van der Gugten, directeur ‘met een bijzondere rol’, ziet Heijmans Vastgoed voor zichzelf een belangrijke rol weggelegd bij het invullen van de vraag naar betaalbare woningen, maar ook bij het verbeteren van bestaande wijken. ‘Er moeten tot 2030 bijna 1 miljoen woningen verantwoord worden bijgebouwd. Dat is in essentie waar we als bouwsector, maar ook als samenleving, voor staan. In onze grondwet staat dat iedereen recht heeft op een woning, en dat is niet zonder reden daarin vastgelegd. De politiek vond het belangrijk voor het welzijn van de burgers; dit zou voldoende perspectief moeten bieden voor de toekomst. Ik vind dan ook dat we dit belang niet moeten bagatelliseren met argumenten die er feitelijk niet toe doen en waarom dit allemaal niet zou kunnen. Waar een wil is, is een weg.’

Hij snapt de wens om alles tegelijk op te pakken: woningen moeten betaalbaar zijn, maar ook duurzaam, voor starters, senioren en middengroepen, en we werken ook nog aan klimaat, energietransitie en mobiliteit. ‘Deze stapeling van eisen zorgt ervoor dat heel complexe projecten ontwikkeld worden die het behoorlijk duurder maken en lange ontwikkeltrajecten vragen. Daar komt nog bij dat de capaciteit en processen bij de meeste gemeenten niet ingericht zijn op al die nieuwe regels. Ik wens de beleidsmakers in Den Haag, maar ook in de provincies en gemeenten, hiermee veel wijsheid toe. Dat lijkt flauw om te zeggen, maar ik merk dat de politiek de markt steeds meer wantrouwt, terwijl we elkaar nu meer dan ooit heel hard nodig hebben.’

Bijna oneindige vraag

Want hoe ga je om met al die pakkende slogans en ambities? Los van de lange processen willen financiers en beleggers ook in deze onzekere tijden meer zekerheid. ‘Als je morgen groen licht krijgt van een investeerder, heb je als ontwikkelaar nog minimaal een paar jaar aan voorbereidingstijd nodig. Beleggers in de woningmarkt durven nu ook veel minder, omdat het rendement door nieuwe eisen en regelgeving heel anders kan uitpakken.’

Door ‘verstandige ingrepen’ kan er volgens Van der Gugten, ook in een speelveld van economische tegenwind en verregaande regelgeving, nog wel gebouwd worden. ‘Er is een bijna oneindige vraag naar nieuwe woningen, al is dit niet overal in ons land het geval. Ook de noodzakelijke werkgelegenheid is niet gelijk verspreid. Dit vereist een andere manier van denken. De komende decennia brengt dit andere mobiliteitscenario’s met zich mee, waarop je zult moeten inspelen.’

Parkeerpijn

De provincies willen vooral in hoge dichtheden bouwen. Het probleem daarbij is dat parkeren op die stedelijke locaties bij of onder die gebouwen niet te betalen is en misschien ook niet wenselijk. Het kost veel, ook qua ruimte, en levert weinig op. ‘Dit zorgt er mede voor dat er bij gebiedsontwikkelingen gewerkt wordt aan het goeddeels autovrij maken van nieuwe wijken, zoals de Merwekanaalzone in Utrecht.’

Op korte termijn kunnen gemeenten volgens Van der Gugten een deel van de parkeerpijn bij ontwikkelaars wegnemen. ‘In de vorige crisis namen gemeenten bij grote projecten de exploitatie van de parkeervoorzieningen op zich om projecten toch doorgang te kunnen laten vinden. Dat zouden ze nu weer kunnen doen om binnenstedelijke verdichting mogelijk te maken, al lijken investeringen in slimmere mobiliteitscenario’s meer voor de hand te liggen.’

Hij stelt wel dat de woningbouwopgave niet alleen binnenstedelijk gerealiseerd kan worden. ‘Bovendien geldt bij binnenstedelijke verdichting ook: hoe complexer, des te ongrijpbaarder het wordt, en dus onzekerder.’

Gedifferentieerde wijken

Alle ballen op de corporaties om de nieuwbouwopgave in te vullen gaat hem volgens Van der Gugten ook niet worden en is ook niet wenselijk, vindt hij. De woningbouwverenigingen maken, net als de marktpartijen, deel uit van dezelfde humus waarop gebouwd moet worden. ‘Corporaties, ontwikkelaars/bouwers en beleggers hebben elkaar nodig, met name om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Door sociaal te mengen met vrije sector huur of koop maak je projecten mogelijk die anders misschien onhaalbaar waren.’

Het gevaar bij een integrale businesscase is wel dat, mede door de stapeling van eisen, ontwikkelaars en corporaties elkaar kunnen meeslepen en er helemaal niets wordt gerealiseerd als het tegenzit. ‘Dit kun je ondervangen door goede stedenbouw en eenvoudig te faseren woongebieden.’

Wel is Van der Gugten erg voor gedifferentieerde wijken. Dit is volgens hem hard nodig om een verdere polarisatie tegen te gaan. Het slopen van woningen is niet asociaal, als er maar nieuw gebouwd wordt, zegt hij. ‘Het moet anders, en dus moeten we werken aan goede woonproducten voor iedereen, waar sociale controle en gemeenschapszin bevorderd worden. We hebben die kennis en ook de ervaring, maar die worden onvoldoende ingezet. Je kunt je afvragen waarom niet. We hebben zoveel geleerd van de vele jaren volkshuisvesting en een ruimtelijke ordening waar we, nog niet zo lang geleden, trots op waren.’

Tweesprong

De sector staat volgens hem op een tweesprong. Voor de kortere termijn moeten we het weer simpeler aanpakken en gebruikmaken van alle ontwikkelingen die nu al plaatsvinden in de bouwsector, of we moeten wachten tot de rente daalt en de financiering weer op stoom komt. Dat laatste heeft volgens Van der Gugten niet de voorkeur. ‘Er is echt wel wat aan de hand in onze samenleving en wachten maakt het probleem alleen maar groter. Het Rijk zal zijn verantwoordelijkheid moeten nemen, en wij moeten zorgen dat de bouwsector zichzelf blijft vernieuwen. Je bereikt dit niet met algemene slogans, maar met het écht aanpakken van de huidige maatschappelijke problematiek.’

Voor pensioenfondsen is een stijgende rente wellicht interessant, maar voor particuliere beleggers betekent het vooral een duurdere financiering met een beleggingswaarde die verder onder druk komt te staan. ‘Maar waarom kunnen de pensioenfondsen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid niet pakken en juist wel gaan investeren in duurzame woningen voor jongeren en ouderen?’

Ander perspectief

In de discussies over de realisatie van betaalbare woningen moet er ook aandacht zijn voor de mensen die dit moeten maken, zegt hij. ‘De komende jaren krijgen we terecht te maken met loonsverhogingen. De cao’s hiervoor worden nu al aangepast. Ook onze sector moet aantrekkelijker worden voor instromers, zeker nu er zoveel concurrentie is op de arbeidsmarkt. Net als in bijvoorbeeld de zorg is het essentieel dat er een goede aansluiting blijft met mbo-studenten. Het werk in de bouw verandert dusdanig snel dat het beroepsperspectief anders is geworden. Interessanter werk met daarbij zekerheid op een goed salaris.’

Hij mist in de discussies over betaalbare nieuwbouw ook het vertrouwen tussen de verschillende belanghebbenden. ‘De insteek lijkt nu vooral te zijn dat niemand vooralsnog iets wil weggeven, terwijl de geschiedenis leert dat samenwerking, ook met marktpartijen, veel kan opleveren op het gebied van de volkshuisvesting. In de jaren ’80 hebben gemeenten, bewonersorganisaties, corporaties en ontwikkelaars die bal ook samen opgepakt. Dit was de tijd van de stadsvernieuwing. Er was een enorme uitstroom van bewoners naar de provincie en nieuwe groeikernen. Steden stonden enorm onder druk. Het heeft ertoe geleid dat er met name in de jaren ’90 tot pakweg 2010 enorm is geïnvesteerd in de steden, met een voor iedereen zichtbaar resultaat. Dit was ook de tijd van de Vinex-opgave en verregaande publieke–private samenwerkingen. Het lijkt soms wel of we dit allemaal zijn vergeten.’

Excessen

Van der Gugten pleit voor een opleving van die geest van samenwerking. Hij ziet dat excessen in de woningmarkt nu het sentiment bepalen. Dat leidt er ook toe dat de bijdrage van de markt, die eerst door links en rechts als nuttig en wenselijk of zelfs noodzakelijk werd ervaren, nu door velen miskend wordt. ‘Dat is uiteraard ook een golfbeweging. Op buitensporigheden moet je geen beleid willen maken. Excessen moet je tegengaan met wijze, wellicht tijdelijke, regelgeving en handhaving.’

De druk op de woningmarkt en de wens voor meer marktwerking heeft er volgens Van der Gugten toe geleid dat volkshuisvesting is verworden tot een financieel product. ‘Natuurlijk mag en moet een investeerder een gezond rendement kunnen verwachten, want dat genereert continuïteit voor de bedrijven. Dat geldt voor de gehele bouwkolom, dus daarover geen discussie. Maar daarna moet het wel gaan over de bijdrage die geleverd wordt aan de samenleving en de kwaliteit van leven van de individuele burger. Als wonen als een recht gezien wordt, moeten we dit als een belangrijke pijler in ons beleid opnemen. Wat is de daadwerkelijke vraag vanuit bewoners en hoe werken we met elkaar aan leefbare wijken?’

In gelul kun je niet wonen

Er is een grote vraag naar woningen met een huur van ongeveer € 750, en naar huizen met een huur tot € 1100. De vraag naar koopwoningen is misschien zelfs nóg groter. ‘Waarom bouwen we daar niet voor? Een enorme vraag garandeert ook een grote continuïteit voor de bedrijven.’

De door iedereen gewenste versnelling van de woningbouwopgave biedt volgens Van der Gugten dé kans voor gemeenten en ontwikkelaars om door te pakken en af te stappen van vooringenomen standpunten en dogma’s. ‘De insteek moet zijn hoe we op de beschikbare locaties op een rationele manier met woningbouw kunnen omgaan. Handen uit de mouwen. Dat is ook niet nieuw, want Jan Schäfer riep al: ‘In gelul kun je niet wonen.’ In de jaren ’80 werd er ook al uitgebreid gediscussieerd over woningnood en betaalbaarheid. De Rijksoverheid nam toen zijn verantwoordelijkheid en pakte de regie.’

Rationalisering en industrialisatie is wat Van der Gugten betreft ook een must om in deze tijd überhaupt nog projecten van de grond te tillen. ‘Met name de laatste jaren werden woningbouwprojecten steeds ingewikkelder, doordat het geld goedkoop was. Dat geld is er nu een stuk minder en het is in ieder geval duurder. Het is niet voor niets dat de grote bouwers en ontwikkelaars nu stevig op de rem trappen. Te grote en te complexe projecten worden op de lange baan geschoven, zeker als er ook nog onzekerheid is over de te behalen rendementen.’

Crisisproof doorontwikkelen

Hij vindt het zaak dat de sector toch zoveel mogelijk crisisproof blijft doorontwikkelen. Niet alleen om te voorzien in een acute vraag naar woningen, maar ook om de sector toekomstbestendig te maken, met de daarbij behorende noodzakelijke innovaties. ‘Als de vorige crisis ons iets heeft geleerd, dan is het wel dat de massale uitstroom van bouwpersoneel nooit helemaal meer is ingelopen. Dat scenario moeten we in deze tijd zien te voorkomen.’

Personeel kan aan het werk gehouden worden door samen te werken in de keten en productieprocessen te industrialiseren en standaardiseren, denkt hij. ‘We moeten terug naar de basis, naar goede stedenbouwkundige visies van mensen zoals Wibaut. We hebben een duidelijke visie nodig op hoe ons landschap eruit moet zien met het oog op toekomstige economische ontwikkelingen, mobiliteit, energie en water. Deze tijd vraagt om nieuwe manieren van samenwerken. Verregaande innovaties op het gebied van bouwen, maar ook diverse manieren van samenwerken met de maatschappelijke opgaven die er liggen. Realistisch gezien denk ik dat je zelfs met 150.000 woningen per jaar het kwalitatieve woningtekort niet gaat oplossen.’

Over Peter van der Gugten
Peter van der Gugten is geboren in 1953. Hij verdiende zijn sporen als directeur van de Rotterdamse woningbouwcorporatie Maatschappij voor Volkswoningen (1980–1992). Daarna werd hij algemeen directeur van projectontwikkelaar Proper-Stok. Met Proper-Stok en later met Heijmans wonnen Van der Gugten en zijn collega’s talrijke prijzen voor binnenstedelijke gebiedstransformaties, waaronder Katendrecht, Nieuw-Crooswijk (beide Rotterdam), Kanaleneiland (Utrecht), Villa Industria (Hilversum) en het Energiekwartier (Den Haag). 20 jaar terug werd Proper-Stok geïncorporeerd in het beursgenoteerde concern Heijmans, in de tak Heijmans Vastgoed.