De gemeente en VolkerWessels transformeren het 15 ha grote kerngebied van Spoorzone Tilburg. De locomotiefhal wordt het kloppende hart Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine nr. 18, 20 december 2013
De gemeente en VolkerWessels transformeren het 15 ha grote kerngebied van Spoorzone Tilburg. De locomotiefhal wordt het kloppende hart
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 18, 20 december 2013
Direct achter het station Tilburg ligt een enorm gebied dat 150 jaar lang voor de Tilburgers het karakter had van ‘De verboden stad’. Het was voorbehouden aan de onderhoudsmedewerkers van de NS (later Nedtrain), die via een kleine achteringang van het station bij de industriële loodsen konden komen om te werken aan het rijdend materieel. In 2011 kwam het terrein, dat inmiddels gekocht was door de gemeente, beschikbaar voor herontwikkeling. Nedtrain verplaatste zijn activiteiten naar het Tilburgse bedrijventerrein Loven of naar andere locaties, zoals Haarlem en Amsterdam.
Wat rest, is een centraal in de stad gelegen gebied met verschillende industriële monumenten, zoals de Koepelhal, de Wagenmakerij, de Smederij, de Locomotiefhal en de karakteristieke Polygonale loods met draaischijf. De gebouwen zijn goed zichtbaar uit de trein, maar op dit moment nog niet goed bereikbaar vanaf het station. Een nieuwe passage onder het station, die in 2015 open gaat, maakt de omweg via het verderop gelegen viaduct overbodig.
De eerste ideeën voor de Spoorzone dateren al van begin jaren ’90, maar met de stedenbouwkundige visie van Jo Coenen uit 2002 kreeg de plannen pas echt gestalte. Voortbordurend op dit plan maakte het ontwerpbureau BDP Khandekar in 2011 uiteindelijk het masterplan ‘De Werkplaats’. Het ontwerpbureau, dat werd opgericht door de Indiër Shyam Khandekar, tekende ook voor het Paleiskwartier in Den Bosch. Een belangrijk verschil met de visie van Coenen is dat er meer van de bestaande gebouwen behouden blijven. Verschillende onderdelen van de 75 ha grote Spoorzone zijn inmiddels in uitvoering en de meeste gebouwen zijn, al dan niet tijdelijk, in gebruik als broedplaats, ‘Wellness corner’, skatepark en concert- of evenementenzaal. Onder andere het wereldmuziekfestival Mundial is neergestreken in het gebied en de beroemde Tilburgse kermis zal de komende jaren ook in de Spoorzone te vinden zijn.
Nieuw stadsplein
Ook de openbare ruimte wordt onder handen genomen, vooruitlopend op andere vastgoedontwikkelingen. De nieuwe Burgemeester Brokxlaan is aangelegd en ook de Hart van Brabantlaan gaat op de schop. De verbouwing van het station is inmiddels gestart, er komt een brede onderdoorgang met winkels en voorzieningen. Aan de noordkant van het station wordt gewerkt aan een nieuw stadsplein.
Het bouwconcern VolkerWessels is – zelf en via dochterondernemingen – betrokken bij veel projecten en ontwikkelt samen met de gemeente in een publiek–private samenwerking het 15 ha grote kerngebied. In 2009 organiseerde de gemeente een openbare aanbesteding om hiervoor een marktpartij te vinden. VolkerWessels, dat al een positie had in de Spoorzone via Van de Ven Bouw en Ontwikkeling, was van alle gegadigden de enige die aan alle voorwaarden wenste te voldoen en werd uitverkoren als partner voor de ontwikkeling. Een jaar later sloten de gemeente en VolkerWessels een intentieovereenkomst voor het hart van de Spoorzone, en afgelopen zomer volgde de vaststellingsovereenkomst.
De PPS, waarin de partijen een gezamenlijke grondexploitatie voeren, is een van de weinige die de roerige jaren na het uitbreken van de kredietcrisis heeft doorstaan. Bij verschillende andere gebiedsontwikkelingen in Nederland, bijvoorbeeld Belvédère in Maastricht en de Binckhorst in Den Haag, ging de stekker uit deze samenwerkingsvorm, die vraagt om grote investeringen vooraf en langetermijn- commitment. VolkerWessels heeft echter nog genoeg fi nanciële armslag en hecht aan zijn posities in steden, ook met het oog op een verzekerde bouwproductie op de langere termijn. Ook voor het voormalig Philips-terrein Strijp S in Eindhoven en het Paleiskwartier in Den Bosch heeft de bouwonderneming eerder een PPS gesloten. Voor de Spoorzone Tilburg en Strijp S is dochter SDK Vastgoed uit Eindhoven door VolkerWessels ingeschakeld voor de gebieds- en projectontwikkeling. Vanaf 2008 is SDK betrokken bij de gebiedsontwikkeling in Tilburg.
Continuïteit en geheugen
In Deprez, het eerste historische pand binnen de Spoorzone dat volledig gerenoveerd is, vertellen Job van der Veer, directeur SDK, en Joep Frenken, projectmanager van de gemeente, over de opgave om zo’n groot gebied tot ontwikkeling te brengen. Continuïteit, wederzijds vertrouwen en een collectief geheugen zijn daarbij heel belangrijk, zeker gezien de lange tijd die het zal vergen voordat de gehele Spoorzone gereed is. Van der Veer: ‘Met de vaststellingsovereenkomst die we 2 juli hebben getekend, liggen de uitgangspunten uit het Masterplan vast en de rechten en plichten om vastgoed te ontwikkelingen. Ook de aanleg van het openbare gebied binnen het hart maakt deel uit van de overeenkomst. Het is als met een huwelijk: na de eerste ontmoeting duurt het jaren voordat de partners voldoende naar elkaar zijn toegegroeid om de stap te wagen.’
SDK en de gemeente voeren samen de regie bij de gebiedsontwikkelingen, gemeente en VolkerWessels zijn ieder voor 50% verantwoordelijk voor de opstalrealisatie. SDK neemt hierbij samen met andere VolkerWessels- ondernemingen zelf de ontwikkeling en bouw van vastgoedprojecten ter hand. De gemeente is met diverse partners in overleg voor ontwikkeling van haar opstalprogramma. Frenken: ‘Het economische vastgoedperspectief van voor 2008 komt niet snel terug, maar voor dit soort plekken, hartje stad, zijn altijd wel klanten te vinden.’ Het streven is om nog dit jaar de vennootschap die risicodragend gaat investeren formeel op te richten. Anders dan bij het Paleiskwartier is Dik Wessels geen commissaris van de PPS, maar hij is wel nauw betrokken bij de plannen.
Nieuw stuk stad
De nieuwe gebiedsonderneming trekt op met andere partijen die in de Spoorzone investeren, zoals de lokale corporaties TBV Wonen en WonenBreburg, Van de Ven Bouw en Ontwikkeling, Prorail/NS, bibliotheek Midden Brabant en Walas Concepts. In oktober werd op de voormalige locatie van uitgeverij Zwijsen de eerste paal geslagen voor het nieuwe 7500 m² grote bedrijfsverzamelkantoor voor de UWV en de gemeente. Dit is een ontwikkeling van VolkerWessels-dochter Van de Ven Bouw en Ontwikkeling en M7 Development. Eerder al heeft Van de Ven het studentencomplex Talent Square aan de centrumzijde gebouwd en binnenkort start De Clarissenhof, 500 woningen op de MTSlocatie (VolkerWessels, TBV Wonen en WonenBreburg).
Buiten de grondexploitatie van de PPS investeert de gemeente nog tientallen miljoenen in infrastructuur en openbare ruimte. Onder andere komt er aan de centrumzijde een nieuw busstation, waarvoor de gemeente een woongebouw heeft aangekocht. ‘Er ontstaat een nieuw stuk stad met onderwijs, cultuur, horeca, wonen en werken als belangrijkste functies’, legt Frenken uit. ‘De kracht van het gebied zit in de combinatie van deze functies, passend bij het profiel Kennis Plus.’ De Stadscampus in de grote Locomotiefhal wordt het kloppend hart van de Spoorzone. Hierin wordt de ‘Bibliotheek van de toekomst’ gevestigd met horeca en onderwijsvoorzieningen. Althans, dat is de bedoeling. In november liet Fontys echter weten af te zien van de verhuizingen van twee opleidingen, de Academy for Creative Industries en de School voor Journalistiek. Een teleurstelling voor de gemeente en VolkerWessels.
Volgens Van der Veer biedt het plan voldoende flexibiliteit om door te gaan met de herontwikkeling van de Locomotiefhal. ‘De faculteiten zelf vinden het jammer dat ze niet naar de Spoorzone verhuizen. Wat meespeelt, is dat Fontys risicodragend medeontwikkelaar zou worden van de Stadscampus. Dit project is echter behoorlijk ingewikkeld voor het eigen vastgoedbedrijf van de hogeschool. Er is echter nog een mogelijkheid dat Fontys later als huurder een rol krijgt.’
Veel flexibiliteit
Hoewel het Masterplan Spoorzone veel flexibiliteit biedt, staat er wel een globaal programma in: 150.000 m² wonen, 25.000 m² werken, 20.000 m² horeca en cultuur, 10.000 m² onderwijs, 10.000 m² commerciële ruimten en 5000 m² overig. Bij elkaar opgeteld is er ruimte voor 220.000 m² aan nieuwe functies in de Spoorzone. De gemeente voert een restrictief beleid voor nieuwe kantoorlocaties, maar aangezien het gebied direct achter het station een goede vestigingslocatie is, blijft er volgens Frenken zeker plek voor nieuwbouw.
Voor een deel van de gebiedsontwikkeling bestaat nog geen uitgewerkt plan. Voor het 9 ha grote Van Gend & Loos-terrein werd eerder het idee gelanceerd om er een multifunctioneel complex te realiseren voor wieler- en atletiekwedstrijden, congressen, popconcerten en beurzen. Dit idee werd in echter 2011 geschrapt; het bleek geen haalbare kaart. Momenteel onderzoekt de gemeente drie ontwikkelingsscenario’s. Tijdelijkheid, stedelijk groen en de ontwikkelingstrategie voor de lange termijn maken deel uit van deze studie. In het voorjaar 2014 zal ze een knoop moeten doorhakken over de toekomst van dit deel van de Spoorzone.
Tilburg blijft doorgroeien
Met ruim 209.000 inwoners is Tilburg de zesde gemeente van Nederland. Anders dan de nummer 7 Almere heeft Tilburg wel een universiteit, de Tilburg University, met 12.000 studenten en zes faculteiten. De stad is eind 19e eeuw groot geworden door de opkomst van de textielindustrie. In 1871 telde de stad maar liefst 125 wolfabrieken. Tilburg werd dan ook ‘de wolstad’ genoemd. In 1940 had de stad al 93.000 inwoners. Ook vandaag de dag is sprake van een relatief jonge bevolking, mede dankzij de universiteit en hogescholen. Volgens de laatste prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving zal Tilburg met 12,4% groeien tot 235.000 inwoners in 2040.
Vanaf halverwege de jaren ’90 zijn verschillende hoogbouwprojecten gerealiseerd, onder andere het hoofdkantoor van Interpolis en Westpoint, dat met 143 meter enige tijd de hoogste woontoren van Nederland is geweest. De stad is ook een belangrijk logistiek knooppunt. Op het bedrijventerrein Vosserberg West is ruimte voor grote distributiecentra en Tradepark 58 biedt kavels voor hoogwaardige innovatieve bedrijven. Belangrijkste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen zijn Spoorzone Tilbug en de Piushaven. Piushaven is een omvangrijk gebied, grenzend aan het centrum van Tilburg, met als kloppend hart de haven. Onder het motto ‘Piushaven, levend podium van Tilburg’ wordt het gebied ontwikkeld van een voormalige industriële haven tot een levendig centrumstedelijk woonmilieu aan het water. Naast de bouw van 1500 woningen met ruimte voor nieuwe bedrijvigheid wordt de voormalige AaBe-textielfabriek herontwikkeld tot een grootschalig winkelcentrum (27.000 m²). Rialto nam dit project begin 2013 over van Bouwinvest.
Gerelateerde artikelen:
