De periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht heeft meer invloed op woningprijzen dan tot nu toe werd aangenomen.
Onderzoek laat zien dat een langere overdrachtsperiode samenhangt met een hogere verkoopprijs, terwijl de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting in 2011 huishoudens ertoe aanzette woningen sneller over te dragen.
In het artikel ‘Overdrachtsbelasting, looptijd eigendomsoverdracht en woningprijzen’, verschenen in de kwartaaluitgave Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), laten Martijn Dröes en Marc Francke zien dat de overdrachtsperiode een onderschat onderdeel is van het woningtransactieproces. Waar onderzoek zich traditioneel richt op de verkoopduur, blijkt juist de periode tussen koopovereenkomst en notariële overdracht een zelfstandige invloed te hebben op de uiteindelijke verkoopprijs.
De onderzoekers analyseerden ruim 115.000 woningtransacties uit de periode 2006 tot en met 2016. Daarbij maakten ze gebruik van gegevens van het Kadaster en de NVM om te onderzoeken hoe huishoudens reageerden op de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% per 1 juli 2011. Die beleidswijziging bood een unieke mogelijkheid om het effect van de overdrachtsperiode op transacties en prijzen afzonderlijk te analyseren.
De resultaten laten zien dat huishoudens in het eerste halfjaar na de belastingverlaging gemiddeld 5,5% sneller overgingen tot de eigendomsoverdracht. Dat effect bleek echter tijdelijk. Toen duidelijk werd dat de maatregel waarschijnlijk permanent zou worden, nam de overdrachtsperiode juist weer iets toe. Volgens de onderzoekers wijst dit op een sterke gedragsreactie van kopers en verkopers op beleidswijzigingen.
Compensatie
Naast het gedragseffect blijkt ook dat een langere overdrachtsperiode financieel wordt verrekend in de verkoopprijs. Afhankelijk van de gebruikte analysemethode stijgt de woningprijs met ongeveer € 40 tot € 62 euro voor iedere extra dag tussen koopovereenkomst en eigendomsoverdracht. Dat suggereert dat verkopers compensatie vragen voor de kosten en risico’s die samenhangen met een latere overdracht, zoals de tijdswaarde van geld en eventuele dubbele woonlasten.
De studie laat tevens zien dat een deel van het effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting niet in hogere woningprijzen terechtkwam, maar in een kortere overdrachtsperiode. Daarmee stimuleerde de maatregel tijdelijk vooral de doorstroming op de woningmarkt. Volgens de auteurs onderstreept dit dat beleidsmakers niet alleen naar prijsontwikkelingen moeten kijken, maar ook naar de invloed van fiscale maatregelen op het verloop van het transactieproces.
Verder onderzoek
De auteurs concluderen dat de overdrachtsperiode nadrukkelijk een plaats verdient in onderzoek naar woningprijzen en woningmarktbeleid. Zij adviseren om de effecten van fiscale maatregelen zoals de overdrachtsbelasting breder te evalueren, omdat deze niet alleen invloed hebben op prijzen, maar ook op de snelheid waarmee transacties worden afgerond. Verder onderzoek naar de langetermijneffecten en de gevolgen voor verschillende groepen kopers kan volgens hen bijdragen aan effectiever woningmarktbeleid.
Gerelateerde artikelen:
