Aan plannen geen gebrek. Wie het regeerakkoord leest, ziet op bijna elke pagina een nieuwe poging om de woningmarkt vlot te trekken: sneller bouwen, procedures inkorten, meer regie, betaalbaarder wonen en tegelijk ruimte houden voor investeringen. Het staat er allemaal in. En dat is precies het probleem, meent Roel Timmermans van Cushman & Wakefield.
'Politiek is niet alleen de kunst van het opschrijven wat wenselijk is. Politiek is vooral de kunst van het organiseren van een meerderheid. En die heeft dit kabinet niet vanzelf. Voor vrijwel ieder woningmarktvoorstel moet steun worden gezocht buiten de eigen coalitie. Dan wordt zichtbaar wat in het akkoord nog keurig naast elkaar kan staan, maar in de praktijk tegen elkaar aan schuurt.
Aan de ene kant ligt de route van snelheid en schaal: minder regels, snellere vergunningen, meer ruimte voor marktpartijen en investeringen. Dat kan de bouwproductie helpen en projecten weer in beweging brengen. Zeker nu ontwikkelaars en beleggers voorzichtiger zijn geworden, is dat geen detail. Aan de andere kant ligt de route van betaalbaarheid en bescherming: meer Rijksregie, meer sociale en betaalbare woningen, verdere regulering en scherpere instrumenten tegen prijsopdrijving. Ook die route is volstrekt begrijpelijk. De druk op huishoudens is groot en wonen moet voor meer mensen bereikbaar worden.
Praktische werkelijkheid
Het probleem is niet dat één van beide routes onlogisch is. Het probleem is dat ze niet onbeperkt tegelijk kunnen worden bewandeld. Wie maximale bouwproductie wil, zal ruimte moeten geven aan investeringen en rendement. Wie maximale betaalbaarheid wil afdwingen, moet accepteren dat dit gevolgen heeft voor snelheid, risico en investeringsbereidheid. Dat is geen ideologisch oordeel, maar een praktische werkelijkheid.
Daar komt de politieke rekensom bovenop. Over rechts is steun te vinden voor maatregelen die bouwen versnellen en regels beperken. Over links ligt de nadruk op betaalbaarheid, publieke regie en bescherming. Soms overlappen die werelden. Maar niet altijd, en zeker niet automatisch. Daarom zal het kabinet per voorstel moeten kiezen: welke meerderheid is nodig, welke richting wordt leidend en welke concessies horen daarbij? Linksom of rechtsom klinkt dan als een politieke tegenstelling, maar is in werkelijkheid een uitvoeringsvraag.
Keuze vooruitschuiven
Tot nu toe schuift het regeerakkoord die keuze vooruit. Het bevat veel van wat wenselijk is, maar minder van wat tegelijkertijd uitvoerbaar is. Dat is politiek begrijpelijk, maar voor de markt is het ongemakkelijk. Want plannen geven richting, maar alleen koers geeft houvast.
Voor ontwikkelaars, beleggers en bouwers is voorspelbaarheid geen luxe. Investeringen worden gedaan op basis van meerjarige verwachtingen. Als beleid van stemming naar stemming kan verschuiven, afhankelijk van tijdelijke meerderheden, wordt het moeilijker om risico’s in te schatten en besluiten te nemen.
De vraag is daarom niet alleen welke maatregelen in het akkoord staan. De vraag is welke koers het kabinet daadwerkelijk kiest. Zolang die vraag openblijft, blijft ook de woningmarkt in een tussenstand hangen. En dat is precies wat Nederland zich niet kan permitteren.'
Roel Timmermans is Head of Living bij Cushman & Wakefield.
