Van woningcorporaties én commerciële verhuurders wordt verwacht dat ze een actieve rol spelen in de zogeheten vroegsignalering van betalingsachterstanden bij huurders. Verzuimen ze hierin dan lopen ze volgens huurrechtadvocaat Michael van den Oord van VBTM een gerede kans dat de rechter niet tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaat.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
Per 1 januari 2021 is in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening vastgelegd dat de verhuurder bij huurachterstanden de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand verstrekt aan het college voor schuldhulpverlening van de betreffende gemeente. Voordat de verhuurder daartoe overgaat, moet hij in contact treden met de huurder om hem te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen, te wijzen op het aanbod schuldhulpverlening en hem minstens één keer een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand. Ook moet de verhuurder bij de betalingsherinnering de mogelijkheid aanbieden om met schriftelijke toestemming de gegevens van de huurder door te geven aan het lokale college voor schuldhulpverlening. Als de huurder daarop niet afwijzend reageert, mag de verhuurder daartoe overgaan.
Alle verhuurders
Bij deze wettelijke verplichte ‘vroegsignalering’ wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere huisbazen. Van den Oord: Dit geldt voor alle verhuurders omdat – zo volgt uit de toelichting op het besluit – ‘‘van alle verhuurders verwacht mag worden dat zij sociaal incasseren en huurders met financiële problemen kunnen overal voorkomen.’’ Ook particuliere verhuurders moeten de verplichtingen uit het besluit dus naleven.’
Er zijn directe sancties (bijvoorbeeld een boete) in het besluit opgenomen, maar Van den Oord wijst er op dat rechtbanken in ontbindingsverzoeken van huurovereenkomsten de inspanning op het vlak van vroegsignalering meewegen. ‘De rechtbank Amsterdam stuurde partijen die veel bij die rechtbank procederen namelijk een brief waarin hen op het hart gedrukt werd dat in uitgebrachte dagvaardingen inzichtelijk moet worden gemaakt dat aan de verplichtingen uit het besluit voldaan is. Ook andere rechtbanken besteden aandacht aan het besluit; soms in de brief waarmee partijen worden uitgenodigd voor een mondelinge behandeling.’
Inspanningsverplichting
Er is daadwerkelijk al jurisprudentie waaruit blijkt dat de rechtbank de inspanningsverplichting van verhuurders serieus neemt. Exemplarisch is een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2022. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af met de volgende toelichting: ‘‘Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet uitgesloten worden dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als Woonplus had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 2 Bgs. Met de komst van de bewindvoerder is echter voldoende gewaarborgd dat de lopende huur wordt betaald. Tegen deze achtergrond weegt het belang van [naam 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst op dit moment zwaarder dan het belang van Woonplus bij beëindiging van de huurrelatie. Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontbinding en de daarmee samenhangende ontruiming afgewezen.’’ Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in een uitspraak van de rechtbank Limburg van 4 april 2022, en een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 19 augustus 2022.
De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt volgens Van den Oord meestal wél toegewezen, ook als niet aan de verplichting tot vroegsignalering is voldaan.
Omvang van de achterstand
Bijvoorbeeld in gevallen waarin het onwaarschijnlijk is dat naleving van de verplichting tot vroegsignalering tot verbetering zou hebben geleid, als de omvang van de tekortkoming niet tegen schending van de verplichting opweegt of als de gedaagde al onder bewind stond en een eerder traject niet had geholpen. In dergelijke gevallen zal het al dan niet naleven van de verplichting tot vroegsignalering niet snel tot afwijzing van de ontbindingsvordering leiden.
Van den Oord noemt als voorbeeld de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022 waarbij een verhuurder, ondanks een gemankeerde vroegsignalering toch het huurcontract met een huurder die 20 maanden huurachterstand had mocht opzeggen. Dat zelfde gold voor een huurrechtkwestie die diende bij de rechtbank Limburg op 12 augustus 2022 en waarbij de rechter oordeelde dat de huisbaas toch mocht opzeggen omdat aanmelding bij het college voor schuldhulpverlening “geen kans biedt op een haalbare en redelijke betalingsregeling’’.
Adequate administratie
Van den Oord: 'Hoewel het systeem van vroegsignalering het voeren van een adequate administratie vraagt en dus het nodige werk met zich brengt, geldt voor de verhuurder: kleine moeite, groot plezier. Het nakomen van de verplichtingen voorkomt een juridische discussie. Het vraagt ook een bepaalde mindset. Vroegsignalering is bovendien niet alleen in het belang van de huurder. Ook de verhuurder en de maatschappij in het algemeen zouden daarvan de vruchten moeten kunnen plukken.'
