Ontwikkelen in crisistijd; grote stappen met kleine korrelgrootte

Verdichting langs het spoor geldt als het laaghangende fruit bij de zoektocht naar locaties om snel woningen te bouwen. Zelfs op een ultiem uitdagend locatie als het stationsgebied van Zwijndrecht is er perspectief, meent gebiedsontwikkelaar Joost Snepvangers, die namens de gemeente de gebiedstransformatie leidt.

Het stationskwartier is een van de drie gebieden waar de gemeente Zwijndrecht de komende jaren onder  de naam Diztrikt een stevige plus aan wil geven. Behalve het Stationskwartier gaat het om de wijk Noord en de omgeving van het winkelcentrum Walburg. De stad, die nu nog een duidelijk aanwijsbaar hart ontbeert, moet daardoor aantrekkelijker worden voor bewoners en bezoekers.

1300 nieuwe woningen

In totaal moeten er in het Maasterras en de aansluitende Indische buurt aan de andere kant van de A16 zo’n 1300 nieuwe woningen komen. ‘Netto zal het gaan om een toevoeging van zo’n 1000 woningen omdat er ook zal worden gesloopt.’ In het Maasterras zelf zijn 600 nieuwe woningen voorzien. Daarbij wordt gekozen voor een divers programma van grondgebonden woningen, maar ook appartementengebouwen tot een hoogte van maximaal 12 woonlagen.

Partnerovereenkomst met Vorm en Blauwhoed

De vraag is in hoeverre het ontwikkelen in een gebied als het Stationskwartier haalbaar en aantrekkelijk is. Met Vorm en Blauwhoed werd vorig jaar een exclusieve partnerovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het Maasterras West. ‘Het relatief kleine Zwijndrecht is de tweede gemeente in ons land waarbij is gekozen om de traditionele aanbesteding te laten varen. Heel bijzonder om dat te mogen presenteren tijdens de Dag van de Projectontwikkeling.’

Inzage in grex

Zo’n partnerovereenkomst vraagt volgens Snepvangers vooral om vertrouwen. ‘Het is zeker in het begin spannend als een ontwikkelaar je als gemeente al in een vroeg stadium vraagt om inzage in de grex. Die ontwikkelaar moet op zijn beurt inzage geven in de businesscase, wat ook eng is.’ Hij denkt echter dat een normaal ontwikkeltraject niet had gewerkt in een complex gebied als het Stationskwartier. ‘Je zult op tegenvallers stuiten. Het helpt als je dan gaandeweg met elkaar om de tafel kunt zitten om te kijken waar er nog wat rek zit.’

Stijgende hypotheekrente 

Bang voor oplopende bouwkosten is hij niet. ‘Dat verhaal hoorde ik de afgelopen 20 jaar wel vaker. Stijgende huizenprijzen zijn ook niet zo’n probleem, het gaat om de financiering. Als de hypotheekrente echt boven de 4% komt voorzie ik in zijn algemeenheid wel oplopende problemen, ook bij nieuwbouw. Het is een onbedoeld voordeel van het opknippen van het Stationskwartier in verschillende deelgebieden. Je kunt met een relatief kleine korrelgrote zonder al te grote risico’s toch stappen maken.  In Zwijndrecht helpt het ook dat de stad wordt bestuurd op basis van een raadsbreed bestuursakkoord. Je hoeft bij iedere eventuele aanpassing dus niet om politieke steun te vechten.’

Lees het hele interview met Joost Snepvangers over de spannende gebiedsontwikkeling in Zwijndrecht in Property 7/8. Dit nummer verschijnt op vrijdag 26 augustus.