Niveau woningbeleggingen trotseert coronacrisis

De beleggingsmarkt voor huurwoningen is in het eerste halfjaar coronaproef gebleken, zelfs als rekening gehouden wordt met een lange voorbereidingstijd voor grote woningtransacties. Deze conclusie valt te trekken uit de voorlopige halfjaarcijfers van door PropertyNL goedgekeurde transacties.
Uit de voorlopige cijfers blijkt dat het gehele volume aan beleggingstransacties door corona wel lager ligt, zodat nu al zichtbaar is dat het percentage woningen in de mix van vastgoedbeleggingen aanzienlijk zal stijgen.
In het eerste halfjaar is meer dan € 5 mrd aan huurwoningtransacties gemeld, tegen € 4,1 mrd vorig jaar. Daarbij zijn investeringen van particulieren in woningen en woningportefeuilles niet meegerekend. Het totaal aan vastgoedbeleggingen bereikte vorig jaar een record met € 23,6 mrd, waarvan 34,5% woningbeleggingen, ofwel € 8,1 mrd in huurwoningen.
Het verschil met de vorige crisis is opmerkelijk. Toen viel het beleggingsvolume direct ver terug, ook van woningen. In de hele periode 2008–2013 werd minder geïnvesteerd in huurwoningen dan nu in het eerste halfjaar van 2020. Gebruikelijk is dat vastgoed na-ijlt bij de economie, maar het kan zijn dat beleggers in deze crisis huurwoningen zien als veilige haven. Sommige institutionele beleggers nemen vastgoedinvesteringen geheel voor eigen rekening, maar voor een toenemend gedeelte is het belangrijk in hoeverre woningbeleggingstransacties gefinancierd kunnen worden. Uit gesprekken met de drie grootste vastgoedfinanciers – ING REF, Rabo REF en ABN Amro REF – in de afgelopen maand bleek dat hun loketten open staan voor investeringen in woningen (mits duurzaam), en dat kan niet voor alle vastgoedcategorieën gezegd worden.
Gezien de groei van het aantal huishoudens, de beperkte bouwlocaties en de schaarste op de bouwmarktcapaciteit zullen de tekorten in de toekomst alleen maar toenemen. Nu wordt het woningtekort becijferd op 300.000, oplopend tot 415.000 in 2024.

Risico’s
Risico’s zitten in de hoge huurquote bij een terugvallende economie en ingrepen van overheidswege in de huur. De Eerste Kamer speelde met vuur door in te gaan op het pleidooi van huurbevriezing, terwijl er in Nederland nauwelijks sprake is van huurachterstanden. Een ingreep van overheidswege in de huur in Berlijn heeft gezorgd voor een vlucht van beleggers in andere soorten vastgoed.
Veel grote transacties hebben betrekking op aan- en verkoop van bestaande huurwoningen, waardoor de schaarste gelijk blijft. Vastgoedadviseur Capital Value becijferde dat € 2,3 mrd in het eerste halfjaar gebruikt is voor nieuwbouwwoningen en transformaties. Hierdoor komen er 8800 extra woningen op de markt. Het betreft hier contracten voor nieuwbouw die in de komende jaren zal worden gerealiseerd.

Bekende partijen
De laatste jaren is de Nederlandse beleggingsmarkt voor vastgoed sterk geïnternationaliseerd. De woningbeleggingsmarkt was de laatste waar Nederlandse institutionele beleggers het voor het zeggen hadden, maar de laatste jaren voerden buitenlandse partijen de boventoon: Patrizia, Heimstaden, Round Hill en Catella zijn de grote asset managers die jagen op grote portefeuilles bestaand vastgoed in Nederland, al zijn zij in toenemende mate door gebrek aan aanbod ook geïnteresseerd in nieuwbouw. In totaal namen buitenlandse beleggers ongeveer een derde van de dealflow voor hun rekening, waaronder de grootste deal en de op drie na grootste deal, met kopers Heimstaden en Round Hill.

Pensioenfondsen
Nederlandse pensioenfondsen blijven belangrijk voor nieuwbouw. Een voorbeeld in het afgelopen halfjaar gaven MN en SPF, met hun investeringen in Den Haag, en Bouwinvest.
De wens dat corporaties zich concentreren op sociale huurwoningen in het kerngebied wordt niet ingelost. Corporaties investeren door de verhuurdersheffing weinig in nieuwbouw van sociale huurwoningen met een onrendabele top. Zij houden liever hun bestaande voorraad op peil. Alleen als er erg veel druk is, in het geval van Vestia door wanbeleid in het verleden, bieden zij huurwoningen aan.
In het overzicht van februari 2020 blijkt dat Capital Value, CBRE, Brecheisen, Savills en BNP Paribas in 2019 de belangrijkste adviseurs waren op het gebied van woningbeleggingen (gemeten naar beleggingsvolume 2019). Dit eerste halfjaar komen als vastgoedadviseurs Capital Value en Savills naar voren. Bij veel deals ontbreken vastgoedadviseurs (of zij worden niet genoemd door opdrachtgevers) en zijn juristen zoals Loyens & Loeff, Houthoff, AKD en Greenberg Traurig in de lead, vaak samen met de Big Four accountantskantoren en banken, waaronder Kempen & Co.

Grote woningdeals

Deal 1
Patrizia/Heimstaden
2023 woningen – Amber-portefeuille (foto)
Patrizia verkocht in maart voor een investeerder voor € 375 mln de Amber-portefeuille: 41 wooncomplexen in Nederland met 2023 woningen.
Koper Heimstaden ziet met deze aankoop zijn portefeuille groeien naar 12.600 woningen. In maart kocht Heimstaden ook al 142 woningen van DamBorg. Robert-Jan Reeuwijk, investment manager bij Heimstaden Nederland, ziet ruimte voor verdere groei. Patrizia werd geadviseerd door Savills; Loyens & Loeff stond Heimstaden bij.

Deal 2
Vestia/Estea
1061 woningen – zorgportefeuille Noorderlicht
Woningcorporatie Vestia verkocht eind mei de portefeuille met 1061 (zorg)woningen in de provincie Groningen aan zorgvastgoedbelegger Estea. Vestia houdt al jaren uitverkoop om na het beleggingsdebacle weer te kunnen investeren op de thuismarkt (Rijnmond en Haaglanden). Estea is een gespecialiseerde, snel groeiende belegger in zorgvastgoed. Capital Value begeleidde de verkoop en Houthoff het juridische proces namens Vestia.

Deal 3
CBRE GI/PF Slagers
916 woningen
CBRE Global Investors kocht voor het Dutch Residential Fund 916 huurwoningen van het Pensioenfonds voor het Slagersbedrijf. De slagers willen van hun directe vastgoed af en over naar indirecte investeringen. Paul Oremus, country manager CBRE Global Investors Nederland, deed de deal zonder cash: de slagers krijgen een participatie terug in het fonds.

Deal 4
Round Hill
821 woningen
Round Hill Capital heeft voor een staatsinvesteringsfonds uit het Midden-Oosten 821 huurwoningen in Amersfoort, Arnhem, Apeldoorn en Deventer en twee kantoren met herontwikkelingspotentie aangekocht. Deze aankoop is de eerste investering van het staatsinvesteringsfonds, dat € 500 mln beschikbaar heeft voor 2000 huurwoningen. Round Hill is sinds 2014 actief op de Nederlandse huurwoningmarkt, en sloot vorig jaar een megadeal van 9000 woningen met Heimstaden (€ 1,39 mrd). Round Hill werd geadviseerd door Greenberg Traurig en Deloitte. De verkoper werd bijgestaan door EY en AKD.

Deal 5
VolkerWessels/MN
456 woningen
Ontwikkelcombinatie Sonate Spuikwartier – een joint venture tussen VolkerWessels, Reggeborgh Vastgoed en Delta Development – verkocht woontorens Adagio en Bolero, met 456 eenheden, aan MN (PMT) en SPF Beheer. De torens zijn onderdeel van Amare, dat in 2021 plaats moet gaan bieden aan het Nederlands Dans Theater en het Koninklijk Conservatorium. Bij de verkoop is Sonate Spuikwartier geadviseerd door Kempen Corporate Finance en Houthoff. MN en SPF Beheer zijn geadviseerd door BarentsKrans (juridisch) en Loyens & Loeff (juridisch en fiscaal).