PropertyNL Topwoningen is een nieuwe rubriek over Nederlandse woningen in de prijscategorie € 5–15 mln. De prijzen zijn conjunctuurgevoelig. Enkele jaren terug ging er voor die prijs geen huis over de toonbank. Nu zijn het vooral woningen in Amsterdam (grachtenpanden, penthouses, herenhuizen), landhuizen en historische landgoederen in de omgeving van Amsterdam.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2020
PropertyNL staat bekend om zijn onderzoeken naar commercieel vastgoed en het ontwikkelen en beleggen in woningen, dus professionele markten. Daarbij hielden we ons verre van de woningmarkt voor particulieren. Daarover is elders informatie beschikbaar. Zelfs het taxeren van huizen is een kwestie van een druk op de knop. De automated valuation van onze partner Calcasa is daar een voorbeeld van.
Geheim aanbod
Er zijn echter niches op de woningmarkt die zich niet laten digitaliseren, en een daarvan is de categorie duurste woningen. Hierbij is vastgoedexpertise van belang, maar vertrouwen en relaties nog meer. Over deze geheime niche gaat Lizanne Schipper (bekend van het NRC Handelsblad en Elsevier Weekblad) de rubriek PropertyNL Topwoningen verzorgen.
Zij duikt in de ‘geheime’ wereld van aanbod, transacties, vastgoedadviseurs, eigenaren en aanbieders. Geheim is natuurlijk een relatief begrip in een digitale wereld met Funda, maar uit een steekproef rond de jaarwisseling bleek dat zulke woningen nauwelijks via dit kanaal worden aangeboden. Niemand weet het echte aanbod, want veel makelaars spreken over geheim aanbod.
Ook de transacties zijn in nevelen gehuld. Op basis van onderzoek naar het Kadaster kwam Elsevier samen met Dynamis vorig jaar met tien transacties boven de € 5 mln. Omdat er jaren zijn geweest dat er geen rubriek te maken viel over dergelijke transacties, kijken we ook naar aanbod dat (nog) niet tot een transactie heeft geleid. Net zoals bij commercieel vastgoed is het Kadaster allesbehalve zaligmakend. Veel kostbaar vastgoed zit in vennootschappen en stichtingen. Wanneer die in andere handen overgaan, zal de pure Kadaster-watcher ze dus nooit vinden.
De waarde van een goede adviseur
Belangrijk is de vastgoedadviseur. Een partij die zelden een transactie op dit niveau doet, is als een chirurg die terugkomt van een sabbatical: die wil je niet. Daarom hieronder een beperkte lijst van vijf topspelers in dit segment.
Als vastgoedadviseur zorg je ook voor de verkopende partij. In deze rubriek zal ook naar voren komen dat haast geen goede raadgever is. Sommige potentiële verkopers moeten vele jaren wachten voor ze hun landgoed kunnen verkopen. De buurman van Rovérestein, de aftrap van deze rubriek, is de oudere buitenplaats Rustenhoven (1758), dat eigenaar Ton aan de Stegge enkele jaren tevergeefs aanbood voor meer dan € 3 mln.
Nu staan er een aantal landgoederen in de Utrechtse lustwarande te koop voor prijzen rond de € 10 mln. Makelaars vertellen dat er geen vraag is boven de € 5 mln, zodat ze het moeten hebben van toevalstreffers, en dat is voor de bewoners niet altijd prettig. Voordat je weet komen er rondleidingen in je huis voor mensen die zich dat niet kunnen permitteren, van een Indonesische admiraal tot een internetondernemer in T-shirt. Een vastgoedadviseur moet soms als een Sherlock Holmes de kredietwaardigheid van de kijker checken.
Commercieel vastgoed
Vaak hebben deze transacties ook een link met commercieel vastgoed. In de komende maanden zullen koetshuizen, aanpalende landgoederen en zelfs complete orkesthallen de revue passeren met een bestemming commercieel vastgoed, onze doelgroep dus.
Interessant is wie deze woningen kopen en verkopen. Dat hoeft namelijk niet parallel te lopen met de omvang van het vermogen. In theorie kan de hele Quote 500 zich dergelijke gebouwen veroorloven, maar lang niet iedereen doet dat ook. Een vermogen vergt aandacht en een landgoed niet minder. Sommige families vertrouwen een van de kinderen de zorg voor het familielandgoed toe, maar dit levenslange corvee wordt steeds minder vaak met gejuich ontvangen.
De categorie die zich dat wat makkelijker kan veroorloven en daar ook meer interesse in heeft, zijn de mensen die hun sporen hebben verdiend in het vastgoed. PropertyNL doet onderzoek naar de top-200 private vastgoedeigenaren op basis van portefeuille. Deze groep verschijnt soms in de Quote, maar vaak tot hun eigen vreugde ook niet. Deze groep heeft niet alleen het vermogen om aan te kopen, maar weet ook wat het is om zo’n bezit te beheren. Een voorbeeld daarvan zijn Ton en Maya Meijer, sinds vorig jaar eigenaren van kasteel Rovérestein.
PropertyNL Top Makelaars van topwoningen (in alfabetische volgorde)
Baerz & Co: samenwerkingsverband met 35 makelaarskantoren
Christie’s: zes aangesloten kantoren. R365 is hoofdkantoor
Mar.J. Heule Heulemakelaars: regio Amsterdam en Haarlem
Qualis: een netwerk van 55 locale NVM-makelaars
Voorma en Walch: specialist in het Gooi, ‘the garden of Amsterdam’, met vijf vestigingen.
