Nicole Maarsen, Syntrus Achmea: ‘Taxeren wordt meer en meer een datagame’

Syntrus Achmea is met een vastgoedportefeuille van € 10 mrd een van de grootste opdrachtgevers op de taxatiemarkt. Een gesprek met Nicole Maarsen, directeur Vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea.

Hoe oordeel je over de kwaliteit van de taxaties?
‘Ik ben in algemene zin positief over hoe de taxatiekwaliteit zich ontwikkelt, maar we zijn er nog niet helemaal. Zeker bij commercieel vastgoed was het in het afgelopen jaar niet gemakkelijk om een goede inschatting van de waarde te maken. We zagen daarbij voor gelijksoortige objecten grote verschillen in de taxatiewaarde. Daarbij werd corona ook niet eenduidig vertaald in de taxatieopzet. De ene taxateur koos ervoor de onzekerheid te verdisconteren in het markthuurniveau, de andere in de yield. Ik denk dat de sector kan profiteren van een goede evaluatie van taxeren in crisistijd. Het is daarbij ook interessant de haalbaarheid van andere waarderingsgrondslagen te onderzoeken, meer op de lange termijn gericht, passend bij onze institutionele horizon. De huidige wisselende dagkoersen vind ik lang niet altijd een goed uitgangspunt om beslissingen op te baseren.’

Hoe gebruiken jullie de taxateur bij Syntrus Achmea?
‘Verreweg het grootste gedeelte van onze portefeuille wordt vier keer per jaar gewaardeerd. Dat geldt in ieder geval voor al onze fondsen. We vinden dat belangrijk om de performance van vastgoed zo transparant mogelijk te maken. Daarbij leidt vier keer per jaar waarderen ook tot vier keer zoveel performance data, waar onze analisten graag hun tanden in zetten, om zo hun besluiten beter te kunnen onderbouwen. Een beperkt aantal klanten heeft er voor hun eigen portefeuille voor gekozen jaarlijks te taxeren, met een update (indexatie) van de waarde per kwartaal.’

Hoe ziet je de ontwikkeling van digitaal taxeren?
‘De institutionele beleggers zijn de laatste jaren en masse overgeschakeld op een digitaal taxatieproces, waarbij taxatiedata worden uitgewisseld in plaats van taxatierapporten. Dat maakt de analyse van de taxatiedata veel makkelijker. Voorwaarde om dit te kunnen doen is dat de datakwaliteit op orde is. We hebben hier bij Syntrus Achmea de afgelopen jaren fors in geïnvesteerd, en ook dat betaalt zich uit in kwaliteit.’

Maakt Syntrus Achmea gebruik van automated valuation models?
‘Niet voor het taxeren zelf. Dat hebben we uitbesteed aan onafhankelijke taxateurs. Maar we gebruiken deze tooling wel voor de controle van de taxatiedata van onze woningen, om bijvoorbeeld categorieën woningen eruit te filteren die ten onrechte te laag gewaardeerd worden, in vergelijking tot de beschikbare referentiedata. De trend is duidelijk: taxeren wordt meer en meer een datagame.’

Waar kunnen de taxateurs verbeteren?
‘Denk aan de evaluatie van taxaties in crisistijd, het taxeren van de nu echt booming asset class zorgvastgoed, maar ook de impact van MVO-maatregelen op de waarde van vastgoed. Natuurlijk is er veel bekend over de impact van duurzaamheidsinvesteringen op de waardering van vastgoed, maar hoe zit dat met dingen als een betere verbinding met de inwoners van de wijk, of het geluk dat bewoners in een wijk ervaren? Als je als sector vooruit wilt kijken, moet je ook in zulke vraagstukken je tanden durven zetten.’

Komt het voor dat de visie van een taxateur afwijkt van jullie visie?
‘De taxateurs stellen onafhankelijk hun waarde op. En natuurlijk wordt daar dan soms flink over gediscussieerd, maar er is onderling veel respect. De discussie vindt plaats op basis van data en referentiegetallen.’

Eerder bekritiseerde VBO-directeur Hans van der Ploeg de banken dat zij gebruik maken van een te kleine pool van taxateurs, de gewraakte ‘bankenlijstjes’. Geldt dat ook voor institutionele beleggers?
‘Wij kiezen onze samenwerkingpartners altijd heel deskundig. Daarbij gaat het natuurlijk enerzijds om bewezen marktkennis van de betreffende taxateurs, maar ook aantoonbare grip op de processen. Er moet voldoende schaalgrootte zijn om de taxatieopdrachten snel en geautomatiseerd uit te voeren. Het taxeren van € 10 mrd is een stevige klus. Daar horen ook stevige eisen van ons bij. Een randvoorwaarde die sowieso geldt, is dat de taxateur past binnen ons CDD (customer due diligence)-framework. Toch wil ik wel opmerken dat we regelmatig de samenwerking met taxateurs evalueren en altijd openstaan voor samenwerking met nieuwe partijen. Geen bankenlijstjes voor ons dus, gewoon een selectie van de beste taxateurs.’

Kun je iets zeggen over de waarderingen van woningen bij jullie?
‘Ondanks corona heeft de woningportefeuille een mooie waardestijging laten zien van circa 9% (ongewogen gemiddelde van de benchmarkcijfers), mede door de lage rente en de aanhoudende grote vraag naar woningen. Vijf van de zeven fondsen hebben een outperformance ten opzichte van de benchmark laten zien. In de verhuur van zowel de bestaande als de nieuwbouwportefeuille hebben we nagenoeg geen last gehad van corona. Alleen bij het duurdere segment gaat het wat moeizamer, maar dat segment is beperkt vertegenwoordigd in onze portefeuille. Dit jaar is de overdrachtsbelasting verhoogd van 2% naar 8%. Dit heeft in Q4 al een effect gehad, omdat de taxateurs dit in de exit yield hebben verwerkt.’

Hoe was de ontwikkeling bij zorgvastgoed, waar jullie een grote positie in hebben?
‘De waardestijging bedroeg 4,8%. Door de hybride beleggingsvorm (woningen en bedrijfsmatig) heeft ons zorgfonds kunnen profiteren van de gunstige waardeontwikkeling van het woningvastgoed en is de schade zeer beperkt gebleven onder de zorggerelateerde huurders. Na een korte periode van onzekerheid tijdens de eerste lockdown in 2020 hebben deze huurders relatief weinig last ondervonden van de coronacrisis. De ‘default risk’ voor deze beleggingscategorie is beperkt gebleken.’

Dat geldt niet voor de andere segmenten, neem ik aan?
‘Vooral voor de winkels en horeca in de binnensteden zijn de gevolgen groot (gemiddeld –8,69%). Horeca heeft sinds 15 oktober te maken met een verplichte sluiting, winkels sinds 15 december. Hierdoor wordt aan deze categorieën een hoger risico toegekend. De waarde van kantoren is echter in het afgelopen jaar nog nauwelijks beïnvloed door corona (stijging van 1,18%).’

Zullen die trends zich in 2021 doorzetten?
‘Ik verwacht dat de economie en de vastgoedmarkt zich in de tweede helft van dit jaar snel normaliseren. Daar zal in eerste instantie de retailmarkt voorzichtig van profiteren. We gaan daarbij terug naar trends de zich al langer heel duidelijk in waarde vertalen. Zaken als duurzaamheid, maar ook bijvoorbeeld de opkomst van mixed use als aparte asset class, waar taxateurs hun tanden nog op kunnen stukbijten.’

Wat is je grootste zorg op vastgoedgebied?
‘Mijn grootste zorg is momenteel de waardeontwikkeling in het woondomein. Ik zie verschillende politieke partijen over elkaar heen buitelen met vaak toch best wel ondoordachte regels waarmee ze de huurniveaus willen beteugelen. Je schrikt als je de gevolgen doorrekent. De rol van de belegger als motor achter grootschalige binnenstedelijke ontwikkelingen moeten we nu niet met het badwater weggooien. Dit alles vraagt straks om een heel krachtige minister, met visie en lef, die zijn hoofd koel houdt, en gemeenten, corporaties en beleggers verbindt om zo snel mogelijk samen veel woningen te gaan bouwen. En dan kunnen al die ballonnetjes over extra regels gewoon de prullenbak in.’