Monique Maarsen: ‘Als eindbelegger kiezen we voor de duurzaamste oplossingen'

De première van ‘Oscar’ in Carré valt samen met het 75-jarig jubileum van de Maarsen Groep. Oscar Carré gaf de hoofdstad een permanente ‘circustent’ met theater Carré, Maarsen gaf Amsterdam de woonwijken Buitenveldert en Watergraafsmeer. Nu – vele gebouwen verder – wordt gewerkt aan honderden appartementen in Amsterdam-Noord, bij Sloterdijk Naritaweg en in de rest van het land, van Rotterdam tot Amersfoort. ‘Amersfoort is onze nieuwste focus in de Randstad’, stelt Monique Maarsen, die al 20 jaar leiding geeft aan het familiebedrijf.

Carré en de Maarsen Groep hebben meer overeenkomsten. Oprichter Oscar Carré had een internationale focus. Hij trad in heel Europa op en had onder zijn paardrijleerlingen niemand minder dan keizerin Sissi. Vader Frits Maarsen had ook een bijzondere internationale focus. Hij belegde samen met Van Zadelhoff van Amerika tot de Oekraïne.

Ook Monique heeft een internationale achtergrond. Ze ging na haar studie in Groningen werken voor Nestlé in Zwitserland en voor Zadelhoff in Utrecht en Londen. In Londen leerde ze ook haar Britse man kennen. Ze heeft nog steeds warme herinneringen aan het Verenigd Koninkrijk en de personeelsreis vanwege het 75-jarig bestaan ging dan ook vanzelfsprekend naar Londen.

Boegbeeld

Monique Maarsen is inmiddels voor veel jonge vrouwelijke studenten een boegbeeld. Ze heeft als een van de eerste vrouwen de leiding genomen in een omvangrijk vastgoedontwikkel- en beleggingsbedrijf. In die generatie was dat niet vanzelfsprekend. De dochters van bijvoorbeeld Wessels (eigenaar van VolkerWessels) en Van Herk werden niet geschikt geacht of vonden zichzelf minder geschikt om in de macho-wereld te overleven.

Monique is niet alleen directeur van Maarsen maar ook toezichthouder bij Carré en ze bekleedt zware nevenfuncties bij EY en bij SADC.

Ze heeft niet de neiging om de 75 jaar uit te spinnen, maar gaat liever in op de uitdagingen van vandaag: de gestegen bouwkosten, de rentesprong, de plotselinge regulering van de middenhuur, het tekort aan personeel en dan hebben we het nog niet gehad over Oekraïne.

Monique zal meermalen in het gesprek de zonzijde van al die uitdagingen belichten. Over de Oekraïne? Ze komt net terug van een borrel met Zadelhoff en de gemeente Amstelveen voor de ingebruikname van 80 opvangwoningen voor Oekraïnse vluchtelingen – een gift van de Maarsen Groep en Zadelhoff aan de bevolking. Het past bij de historie van de ondernemingen, die hoorden bij de eerste westerse bedrijven die investeerden in Kiev.

Terugblik

Bij een jubileum van 75 jaar hoort echter een terugblik op wat de Maarsen Groep karakteriseert. ‘Wij zijn altijd een ontwikkelende belegger geweest, al lag het accent eerst op bouwen, simpelweg omdat het vak van ontwikkelaar toen nog niet bestond. Mijn grootvader heeft na de Tweede Wereldoorlog Maarsen & Dijkhuis mede opgericht.’

De Dijkhuis van Maarsen & Dijkhuis is een andere Amsterdamse vastgoedfamilie, die nu als DVM onder meer eigenaar/ontwikkelaar is van de Rembrandt Toren, complex Dauphine en Hilton. Samen ontwikkelden en bouwden ze hele wijken in Amsterdam.

De vader van Monique, Frits, kon het ook goed vinden met Cor van Zadelhoff. Nadat in de jaren ’70 de wegen van Maarsen en Dijkhuis zich scheidden, ontwikkelde Frits met Van Zadelhoff in de afgelopen 50 jaar voor honderden miljoenen aan gebouwen, van de VS tot in de Oekraïne.

Zowel Van Zadehoff als Maarsen hebben daarnaast ook altijd andere langjarige samenwerkingspartners gehad. ‘We hebben in het (recente) verleden met de ontwikkelaars van MAB en Van Wijnen samengewerkt en zijn nu bezig met ontwikkelende bouwer HBB Groep. We werken in principe altijd op fifty–fifty basis, waarbij het ons met de paplepel is ingegoten dat je bereid moet zijn om zowel de winst als het risico te delen’, aldus Monique.

Zonder zwemvest

De 20 jaar dat Monique aan de leiding stond, zijn niet altijd makkelijk geweest. Ze vond zichzelf jong toen ze begon. ‘Mijn vader meende dat je met een zwemvest niet kon leren zwemmen, dus na zijn pensionering bemoeide hij zich al snel steeds minder met het bedrijf.’

Na negen jaar samen het bedrijf te hebben geleid, verliet haar jongere zus Nicole het bedrijf. Nicole en hun moeder Brigitte Maarsen waren ook op het jubileumfeest in Carré aanwezig en werden door Monique speciaal welkom geheten. ‘Misschien niet per se interessant voor het interview, maar als familiebedrijf moet je ver vooruit kijken. We hebben onlangs een familiestatuut opgesteld met de volgende generatie Maarsen in gedachten.’

De vorige crisis, begin jaren ’10, vergde moeilijke beslissingen. Zo werden de bouwactiviteiten binnen de groep beëindigd. ‘Onze kernactiviteit was altijd en is nog steeds ontwikkelen en beleggen. Je moet voorkomen dat je per se moet bouwen. We kunnen zo, onafhankelijk van ontwikkelingen op de markt, het beste moment bepalen om nieuwe projecten in aanbouw te nemen. Timing is everything.’

Ook de zolder opgeruimd

Monique heeft lering getrokken uit de vorige crisis. ‘We hebben in zekere zin, net zoals Van Zadelhoff vaak zegt, ‘de zolder opgeruimd’.’ De internationale beleggingen in de VS en Kiev zijn al een tijd geleden verkocht. Daarvoor in de plaats is de focus gericht op de Randstad, met inmiddels ook af en toe een uitstapje: ‘We verleggen onze blik ook steeds meer naar de bredere Randstad, zoals Amersfoort, waar we onlangs twee posities hebben verworven.’

Monique denkt dat het in moeilijke tijden een voordeel kan zijn om een ontwikkelende belegger te zijn. ‘We sturen niet op indirecte waarde, dus als het even minder gaat, worden we niet zenuwachtig.’

In het verleden bewees Maarsen dat al door in crisistijden de ontwikkeling van Cuserpark in Amsterdam (op de grens met Amstelveen) over te nemen. Ook nu kan de Maarsen Groep zich meer risico veroorloven dan anderen, omdat het bedrijf conservatief is gefinancierd. Monique hoeft niet in te schrijven op tenders die nu voor veel ontwikkelaars een blok aan het been zijn. Dat betekent echter niet dat er geen gevaren loeren. ‘Op dit moment is het lastig om goede aannemers te vinden die niet alle uitvoeringsrisico’s op de ontwikkelaar willen verhalen. Dan past ons model van samenwerking veel beter. Je deelt samen de winst én het risico.’

Is het snel groeiende Wonam van Gerard Kohsiek, die directeur is geweest bij Maarsen, zo’n samenwerkingspartner? ‘Gerard is een goede vriend en een bevlogen vastgoedprofessional. We zouden graag nog een keer met hem samenwerken, maar het is er eenvoudig nog niet van gekomen. Hun businessprofiel is ook meer gericht op investeren voor en namens family offices.’

Creatieve oplossingen

Veel ontwikkelaars klagen steen en been over de rol van de overheid en de complexiteit van ontwikkelen, maar Monique niet. ‘Het is juist een onderdeel van ons vak om zaken voor elkaar te krijgen. Dat betekent: zoeken naar samenwerking en steeds creatieve oplossingen vinden. Als eindbelegger kunnen we kiezen voor de meest duurzame oplossingen met de nieuwste technologiën.’

Paradepaard Hourglass op de Zuidas met huurder Loyens & Loeff had een probleem met de plotseling vergroenende gevel. ‘Dat klopt. Er is natuursteen gebruikt dat vooral aan de noordzijde langs de A10 sneller bleek te vervuilen dan was voorzien. Het is een voorbeeld van ons werk. Je moet onderzoek doen, met oplossingen komen. In dit geval is er inmiddels succesvol een coating aangebracht en is het onderhoudsschema aangepast. Het is mijn taak om iedereen enthousiast aan die oplossingen te laten werken.’

Sinds wanneer word je enthousiast van gevels? ‘Ik zal je zeggen dat ik bij ons jubileum heel verrast en blij was dat Bernard Buijs van gevelbouwer Loveld – al een gewaardeerde relatie van mijn vader – speciaal uit België voor ons was overgekomen. Hij maakte voor veel van onze gebouwen de prefab-gevels, onder meer voor First Rotterdam. Het is fascinerend hoeveel kennis en kunde er in zo’n bedrijf is verenigd. ze maken in heel Europa gevels. Op onze jubileumreis naar Londen hebben we ook gebouwen van hen bezocht. Daar zouden jullie ook aandacht aan moeten besteden. Nu we het over Bernard Buijs hebben: ook dat is een langjarige loyale persoonlijke samenwerking die ik kenmerkend vind voor de Maarsen Groep, nu en in de toekomst.’

Maarsen Groep 75 jaar
De wortels van de Maarsen Groep liggen in 1946, toen de grootvader van Monique, Frits Maarsen, Maarsen & Dijkhuis oprichtte. Het bedrijf realiseerde met name veel woningen in onder meer de Watergraafsmeer en Buitenveldert in Amsterdam. Begin jaren ’70 gingen de families uit elkaar en droeg Frits het directiestokje over aan zijn zoon Frits junior. Die ging zich – vaak met Cor van Zadelhoff – richten op commercieel vastgoed. Hij werd onder meer bekend van de ontwikkeling van de Queens Towers en de andere gebieden rond het confectiecentrum Amsterdam. Onder leiding van Monique heeft de Maarsen Groep ook een dominante positie in Rotterdam verworven. De beleggingsportefeuille heeft een balanstotaal van € 700 mln, waarvan meer dan de helft uit woningen bestaat. De ontwikkelingsportefeuille bedraagt in potentie ook ongeveer € 700 mln. In totaal zijn er nu zo’n 20 mensen werkzaam, maar indirect worden meer dan 100 mensen aangestuurd door het directieteam, dat bestaat uit Monique Maarsen, Diederik van Zeijl en Ton Boon.