André van Ree werkt als zelfstandig vastgoedadviseur binnen zijn onderneming Vanree-comvast. Voor zijn afstudeerscriptie van de MSRE-opleiding onderzocht hij de waarde van een koopoptie in een huurovereenkomst.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
De aanleiding voor dit onderzoek was een taxatieopdracht waarin een huurcontract met daarin een koopoptie een rol speelde. ‘Een collega die ook de MSRE-opleiding heeft gedaan, wees mij op de juridische complicaties van het al dan niet inroepen van een koopoptie.’
Uit de jurisprudentie blijkt dat advocaten worstelen met dit onderwerp, bijvoorbeeld wanneer een huurder een koopoptie heeft, de eigenaar verkoopt aan een derde en deze zich niet geroepen voelt de koopoptie na te komen. Rechters eisen dan dat de waarde van de koopoptie is opgenomen in de huurprijs – er moet sprake zijn van een tegenprestatie. Maar hoe bepaal je of aan die voorwaarde is voldaan? ‘Op basis van mijn onderzoek kun je die berekening maken. Als de betaalde huur hoger is dan de economische huurwaarde van de kale ruimte, dan kan het verschil de tegenprestatie voor de koopoptie zijn. Met de reële optietheorie kun je nagaan of die tegenprestatie reëel is geweest. Het blijft best ingewikkeld, maar je kunt er in de praktijk wel mee uit de voeten.’
Bedrijfsmakelaars houden volgens Van Ree weinig rekening met de waarde die een koopoptie vertegenwoordigt. ‘Als een koopoptie ‘in the money’ komt, is het bingo voor de huurder. Dan moet je als makelaar de eigenaar goed hebben bijgestaan, anders loop je het risico dat je aansprakelijk wordt gesteld. Daarnaast blijkt dat het overgrote deel van de bedrijfsmakelaars in zijn argumentatie geen rekening houdt met de uitkomsten van de reële optietheorie.’
Van Ree heeft in zijn onderzoek bedrijfsmakelaars een casus voorgelegd en keek op basis van hun antwoorden onder meer of de reële optietheorie deugt. ‘Het gemiddelde van de optiepremies die respondenten noemden, week slechts enkele duizenden euro’s af van de theoretische waarde. Maar het verschil tussen de genoemde waarden was groot.’
De meest ervaren bedrijfsmakelaars schatten gemiddeld de waarde van de koopoptie het laagst in, aldus Van Ree. ‘Relatief onervaren makelaars noemden waarden die de theoretische waarde beter benaderden. Mogelijk hebben de ervaren adviseurs in de praktijk een referentiekader ontwikkeld waarin aan een koopoptie ten onrechte een lage waarde wordt toegekend. Ook blijkt dat ruim driekwart van de makelaars die optreden voor een huurder er niet voor kiest de optiepremie te verdisconteren in de periodieke huursom. Door een andere keuze te maken, loopt de huurder de kans dat hij of zij met zijn koopoptie buiten spel komt te staan.’
