25 jaar Mondriaantoren: ‘Ongeëvenaard ensemble’

Manhattan aan de Amstel. Joris Deur van architectenbureau ZZDP wil die kwalificatie met enige reserve wel voor zijn rekening nemen. ‘Als je op het Amstelplein tussen de Rembrandttoren, de Mondriaantoren en de Breitnertoren staat, waan je je toch een beetje in Manhattan. Dit ensemble aan het water is in Amsterdam nog altijd ongeëvenaard.’

Net als de in 1995 opgeleverde Rembrandttoren kwam het ontwerp van de Mondriaantoren van zijn toenmalige compagnons Peter de Clercq Zubli en Tom van der Put, beiden inmiddels overleden. De feestelijke opening was een van de eerste events waar Deur bij was, het jaar nadat hij zijn eigen bureau bij (toen nog) ZZ+P had ingebracht.

Beide torens moeten een kwart eeuw geleden de aandacht hebben getrokken, alleen al door hun voor Amsterdamse begrippen spectaculaire hoogte. De Rembrandttoren is met zijn 150 meter – inclusief mast – nog altijd de hoogste kantoortoren van de hoofdstad, met de Mondriaantoren (120 meter) als runner-up. Daar kan de Zuidas, waar vanwege de nabijheid van luchthaven Schiphol 100 meter de limiet is, niet tegenop. De eveneens in 2001 opgeleverde Breitnertoren was met zijn 95 meter de kleinste van het stel.

Dol op hoogbouw

Deur is ‘dol op hoogbouw’. Begin jaren negentig bouwde hij bij Murphy/Jahn Architects mee aan de skyline van Chicago. Daarom was aansluiting bij ZZ+P voor hem een logische keuze. Het bureau had van meet af aan affiniteit met hoge gebouwen, vertelt hij. Oprichter Piet Zanstra tekende halverwege de jaren zeventig al voor de Shelltoren op het Rotterdamse Weena en maakte zich volgens Deur zelfs hard voor een toren midden op de Dam in Amsterdam. Later dit jaar komt de door ZZDP ontworpen Live Tower gereed, met 131 meter de hoogste woontoren in Amsterdam.

De oplevering van de Mondriaantoren en de Breitnertoren, die laatste ontworpen door Peter Ellis van het Amerikaanse Skidmore, Owings & Merrill (SOM), trok destijds minder bekijks dan je zou verwachten. ‘Wat op De Omval gebeurde, sneeuwde een beetje onder door het geweld rond de Zuidas’, aldus Deur.

Enigszins controversieel

Het plan voor de torens werd ook in de luwte ontwikkeld, omdat er in die tijd nogal wat kritiek was op het ontwerp, herinnert Deur zich. ‘Door de grootschalige uitstraling was het plan enigszins controversieel. Het is best Amerikaans. Peter Zubli zocht daarom niet echt de publiciteit op, en dat was best bijzonder.’

Inmiddels is het tij gekeerd, volgens de adviseurs die de verhuur van de Mondriaantoren op zich nemen. JLL en DRS Makelaars wisten de bezetting de afgelopen jaren flink op te voeren. De Omval, ooit een industriegebied rond het Amstelstation, wint aan populariteit. ‘De torens beginnen te concurreren met de Zuidas’, aldus Maarten Tieleman van JLL. Onderscheidend vindt hij het uitzicht over Amsterdam en de Amstel, en op heldere dagen zelfs het IJsselmeer. ‘Bij bezichtigingen merk ik dat men daar echt van onder de indruk is’, beaamt collega-adviseur Eva van Keller van DRS.

Eigenaren op één lijn

Knap van architect De Clercq Zubli was destijds dat hij in de aanloop naar de ontwikkeling van de Mondriaantoren twee vooraanstaande eigenaren in het gebied op één lijn kreeg. Dat waren Sedijko, tevens eigenaar van de Rembrandttoren, en Delta Lloyd. ‘Harro Dijkhuis van Sedijko zat als echte Amsterdammer niet helemaal op één lijn met de statige verzekeraar Delta Lloyd’, aldus Deur. ‘Peter heeft tegen ze gezegd: jullie móeten gaan samenwerken om dit project verder te brengen. Daar hebben beide partijen naar geluisterd.’

Materiaalproblemen

Dat het toch nog zes jaar duurde voordat de tweede toren van het drietorenplan er stond, was te wijten aan materiaalproblemen. In die tijd was in de Verenigde Staten voor hoogbouw het hogesterktebeton in opkomst. Dat wilde opdrachtgever Delta Lloyd voor de Mondriaantoren ook gebruiken. Het bijzondere was dat de gevel een dragende functie had en volledig gestort werd met dit beton. Maar er schortte iets aan het mengsel, zodat het beton bleef plakken aan de glijbekisting. ‘Dat was een ramp, omdat een verdieping moest worden afgebroken’, aldus architect Deur. ‘Daardoor heeft de bouw een tijd stilgelegen, een enorm gedoe. Er is zeker een jaar verloren gegaan.’

In 2001 stonden ze er, de drie torens. Daarmee was volgens Deur een ‘markant, Amerikaans aandoend ensemble’ ontstaan. De opzet van de Rembrandttoren met zijn gemarkeerde basis, midden en top vormde een knipoog naar het – bijna drie keer zo hoge – Empire State Building in New York. De Mondriaantoren had een meer Nederlandse belijning, aldus Deur. ‘Minder klassiek, met zijn verticale geledingen en terugspringende massa’s.’

Van single- naar multitenant

Eigenaar en huurder Delta Lloyd verkocht het gebouw in 2015 aan First Sponsor Group (FSG). De Singaporese vastgoedinvesteerder begon in die periode aan de weg te timmeren in Nederland. Toen Delta Lloyd twee jaar later werd overgenomen door NN, besloot de verzekeraar gefaseerd uit de Mondriaantoren te vertrekken. Delta Lloyd probeerde de leegkomende kantoorruimte onder te verhuren, maar kon niet verhinderen dat de leegstand opliep. Een kleine vijf jaar geleden werden JLL en DRS voor het verhuurproces in de arm genomen. Op dat moment stond ongeveer 8500 m² van de 30.000 m² leeg.

Strategie van beide adviseurs was om voortaan ook kleinere bedrijven in de Mondriaantoren te huisvesten. De verdiepingen van elk ongeveer 1000 m² lieten zich door een centrale liftkern vrij eenvoudig verdelen in – maximaal – vier units. Keller van DRS: ‘We zijn vrijwel direct van single- naar multitenant gegaan. De eigenaar had het liefst grotere huurders, maar je moet meebewegen met de markt.’ Deze aanpak had succes. De leegstand werd teruggebracht tot een kleine 7%. Naast anchor-tenant Rabobank herbergt de toren nu een gevarieerd gezelschap van zo’n twintig huurders. Daaronder zijn technologiebedrijf TKH Group, uitgever Lanno Meulenhoff, een businesscenter van Spaces en sinds begin dit jaar de Amerikaanse consultancyfirma Arthur D. Little.

Hippe klanten

Er komen nu hippe klanten op de Mondriaantoren af, constateert Keller tot haar tevredenheid. Als voorbeeld noemt ze producent van snellaadstations Fastned, een scale-up die sinds vorig voorjaar enkele verdiepingen huurt en onder andere een eigen houten bar liet bouwen. De goede bereikbaarheid met het OV zal een rol hebben gespeeld, maar doorslaggevend was volgens Keller de upgrade die de Mondriaantoren toen net had ondergaan.

Na de overname door First Sponsor was het gebouw al gerenoveerd door ontwerper Piet Boon, begin vorig jaar volgde een grondige verbouwing van de entree. Die kreeg een moderner aanzicht, met natuurlijke materialen, warme kleuren en ronde vormen, naar een ontwerp van Void Interieurarchitectuur. Ook de lifthallen, liften en toiletgroepen werden meegenomen. Als link naar de naamgever van het gebouw ontwierp Void geometrische lichtarmaturen, de grootste met een lengte van twintig meter. Keller: ‘De uitstraling is toegankelijker geworden, minder corporate. Daardoor trekt het gebouw niet alleen financials en advocatenkantoren, maar heel gevarieerde huurders. De nieuwe entree heeft zeker geholpen om een partij als Fastned binnen te halen, dat was anders misschien niet gelukt.’

Levendige omgeving

Naast de nabijheid van OV en een gezellig ingericht kantoorgebouw stelt een huurder met jonge medewerkers ook eisen aan de omgeving. Die moet een beetje levendig zijn. Ook op dat punt maakt De Omval sprongen. Een gemengd gebied was het van meet af aan: in het allereerste plan voor de drie torens uit 1985 stonden al enkele honderden nieuwe woningen. ‘Wat dat betreft was dit gebied een voorloper. Ook ten opzichte van de Zuidas, die als pure kantoorlocatie begon’, aldus adviseur Tieleman van JLL.

Over de nieuwe gemeentelijke uitbreidingsplannen voor De Omval is Tieleman dan ook positief gestemd. Die voorzien in meer dan duizend nieuwe appartementen, zeker 100.000 m² extra kantoorruimte en betere openbare ruimte, met onder meer een nieuw park. First Sponsor en NN maakten enkele jaren geleden nog – vergeefs – bezwaar tegen die voornemens. Zoveel kantorenmeters erbij zou tot meer leegstand leiden. Tieleman is daar niet bang voor. In de Mondriaantoren is de bezetting nu goed, vindt hij. ‘Wat nieuwe kantorenmeters in de omgeving zijn meer dan welkom.’

En die komen er dus ook: gepland staan onder meer de herontwikkeling van de Toorop-locatie tot twee woon–werktorens, van Amstel Vista/London Tower en van kantoorgebouw Leeuwenburg. Doordat deze gebouwen beschikken over vloeroppervlakten van 1500 à 2000 m², valt te verwachten dat zij grotere gebruikers trekken dan de Mondriaantoren, aldus Tieleman. ‘Grote bedrijven zitten vaak het liefst op één etage, daar zijn deze vloervelden geschikt voor. De Mondriaantoren is net als de Breitner- en de Rembrandttoren een echte high rise met wat kleinere etages, waar ook kleinere huurders op af komen.’

Enorme kwaliteitssprong

Met alle nieuwbouw die op stapel staat, verwacht Tieleman de komende jaren een ‘enorme kwaliteitssprong’ voor het gebied. En hoe ziet de architect dat? Als de compositie maar klopt, zegt Deur. Samen met collega Adam Smit is hij architect van de renovatie van Leeuwenburg, en dus actief betrokken bij het gebied. Deur: ‘Nieuwe hoogbouw in De Omval is niet tegen te houden, maar moet wat er al staat liefst versterken. De drie huidige torens zijn op dit moment van alle kanten goed zichtbaar, dat wordt anders. Maar zij kunnen inspiratie bieden voor toekomstige ontwikkelingen. Als er elegante hoge gebouwen bij komen en het geheel een beetje luchtig blijft, kan nieuwbouw ook een impuls geven aan het gebied.’

Zilveren jubileum
In het jaar dat PropertyNL zijn 25-jarig jubileum viert, zetten we beeldbepalende gebouwen in het zonnetje die eveneens 25 jaar oud zijn. ‘Gebouwenfan’ Martjan Kuit leverde kandidaten voor deze serie. In januari trapten we af met het Nieuwe Luxor Theater in Rotterdam.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026