Mediation speelt ook in het commercieel vastgoed een steeds grotere rol, mede gesteund door een wetsvoorstel van minister Van der Steur (Justitie) en door initiatieven van de RICS. Dat zegt David van Dijk, partner/advocaat bij NautaDutilh (rechts op de foto).
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2016
Mediation is een van de initiatieven om transacties en juridische processen efficiënter te maken; zo wordt ook gewerkt aan een serie standaard modelcontracten voor vastgoeddeals, de Dutch Standard Form (DSF).
Van Dijk is als RICS-lid betrokken bij een RICS-werkgroep die zich met mediation bezighoudt. Van Dijk: ‘Het initiatief hiertoe werd in 2015 genomen door RICS-bestuurder Thijs Evers (Real Solutions, voorheen C&W, red.) en Eric Martens (Local, voorheen JLL, red.). Beiden zijn ook RICS accredited mediator hebben een leidende rol gespeeld bij de ontwikkeling van het opleidingscurriculum in Nederland. De RICS doet dit in andere landen al ruim 30 jaar. Dat gaat vooral over complexe projecten zoals tracés van oliepijpleidingen en metronetten in grote steden.’ Inmiddels zijn er door RICS in Nederland 12 mediators opgeleid. ‘De mediators komen vooral uit de hoek van de taxateurs, financieel specialisten, juristen en organisatieadviseurs.’
Andere taal
Arief van Rhee, partner/notaris bij NautaDutilh: ‘Marktpartijen en de overheid spreken vaak niet dezelfde taal en een mediator kan ervoor zorgen dat beide partijen elkaars belangen beter begrijpen.’ Van Dijk: ‘Je moet op zoek naar het momentum om voor beide partijen tot een oplossing te komen. Het nadeel van juridische procedures is altijd dat de eiser zijn positie vooraf al heel scherp moet neerzetten en de rechter vervolgens de eis toe- of afwijst. Dat is een erg rigide proces zonder veel flexibiliteit. Mediation is erop gericht onder positieve druk tot een optimale oplossing te komen. Wij zien dat in de praktijk eigenlijk bijna altijd slagen. De partijen kunnen vervolgens met elkaar door.’
Via het RICS-netwerk is er toegang tot specialistische mediators uit de hele wereld. Specialisme is volgens Van Dijk cruciaal. ‘De RICS-benadering is dat je een specialist nodig hebt om een mediation optimaal te begeleiden. Wie heeft ooit bedacht dat je een probleem het best kunt laten oplossen door iemand die er geen verstand van heeft? Ook een niet-bindend advies van een verstandige derde kan enorm nuttig zijn om een schikking te bereiken. Dat is in feite een extreme variant van mediation en wordt in de praktijk ook veelvuldig met succes toegepast.’
Openbaar register
Minister Van der Steur (Veiligheid en Justitie) stuurde in juli een wetsvoorstel voor advies naar verschillende instanties. Kern van het voorstel is dat er een openbaar register komt voor mediators om het gebruik van mediation als methode van geschiloplossing te stimuleren. Mediators die staan ingeschreven, mogen de wettelijk beschermde titel ‘beëdigd mediator’ voeren. Voor registratie gelden straks uniforme eisen aan opleiding en ervaring.
Het register moet waarborgen bieden aan partijen die gebruik willen maken van mediation. Het zorgt voor meer zekerheid over het professionele verloop en (daarmee) de slagingskans van een mediation.
Van Rhee beklemtoont dat mediation goed past in de wettelijke rol van de notaris bij transacties. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) liet al eerder weten dat het grote voordeel van mediation door een notaris is dat een mediation kan worden afgesloten met een notariële akte.
Dutch Standard Form
Een ander initiatief dat vooral transacties meer efficiënt moet maken is het Dutch Standard Form (DSF)-initiatief voor transacties in commercieel vastgoed. Van Dijk: ‘De stichting Dutch Standard Form ontwikkelt contractmodellen om het proces van contractering en documentatie te uniformiseren.’ Juridische topkantoren gebruiken nu nog verschillende modellen voor contracten, maar daarin komen steeds dezelfde thema’s naar voren, zoals de staat van levering, de inhoud en duur van garanties, caps en tresholds. Deze maand vinden de eerste inventariserende gesprekken plaats met alle kantoren die een prominente rol spelen in transacties van commercieel vastgoed.
