Met een doordachte ombouwstrategie wil Wereldhave zijn winkelcentra weerbaarder maken tegen e-commerce. De relatief lage boekwaarde maakt dit ook mogelijk.
Door Peter Schutte
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Matthijs Storm, de per 1 augustus 2019 aangetreden ceo, vertelt openhartig vanuit het kantoor op Schiphol WTC over de weg die hij met Wereldhave wil bewandelen. Hij windt er ook geen doekjes om dat hij weinig bewegingsruimte heeft zolang de zwak presterende Franse portefeuille niet is verkocht. De Franse winkelcentra staan voor € 753 mln in de boeken, ruim een kwart van de totale portefeuille. In de tussentijd is wel de liquiditeit voor de komende twee jaar veiliggesteld. Voorts is gestart met wat kleinere herontwikkelingen en zijn de kosten flink verlaagd. Het verruilen van het kantoor op Schiphol voor een goedkopere locatie ergens vanaf 2021 bespaart 4 ton per jaar. Alle beetjes helpen.
Jullie willen shopping centers ombouwen tot full service centra. Kun je daar meer over vertellen?
‘Bij de jaarcijfers over 2020 hebben we aangekondigd tot eind 2025 € 300–350 mln te investeren in winkelcentra in Nederland en België. Niet alle centra lenen zich daarvoor. We hebben gezegd vijf Nederlandse winkelcentra te verkopen, waarvan er inmiddels één is verkocht, WoensXL te Eindhoven. De overblijvende elf in Nederland en vijf in België worden omgebouwd. Een full service centrum moet een mix bieden van niet alleen retail, maar bijvoorbeeld ook kantoren, woningen, gezondheidszorg, horeca, leisure en entertainment. We praten hier over fysieke bouwkosten. Daarnaast zal sprake zijn van zogeheten ‘tenant incentives’ om bepaalde huurders weg te krijgen, te verplaatsen of juist aan te trekken. In sommige gevallen breiden we de centra ook wat uit, met name in België speelt dat. Ten slotte omvat het bedrag kosten voor groot onderhoud en de ontwikkeling van bepaalde diensten. Per locatie hebben we onderzocht wat de beste mix is uit oogpunt van het centrum zelf en de omgeving. Doel is eind 2025 ruim 25% van de totale oppervlakte aan te wenden voor ander gebruik dan winkels. Dit is een gemiddelde en varieert per center van wel 10% tot 50%. Het niet-retail gedeelte zal echt iets moeten toevoegen om de traffic te verhogen. Mensen uit het verzorgingsgebied moeten meer redenen krijgen om naar het centrum te komen, bijvoorbeeld eerst fitnessen en dan boodschappen doen. Wij spreken over ons LifeCentral-programma, dingen bij elkaar brengen die mensen in het alledaagse leven doen. Met het verhogen van het aantal redenen om naar het center te komen, verhogen we de relevantie.’
Deze strategie moet het rendement gaan opkrikken?
‘Over het algemeen zien we dat huren wat onder druk staan en bij gemengd gebruik gaat in sommige gevallen de totale huur ook wat naar beneden. Omdat je de plek als geheel echter sterker en vooral stabieler maakt, zal dit toch een boost aan de waarde van het winkelcentrum kunnen geven. Je haalt als het ware de pijnpunten eruit. In de westerse wereld is er gewoon te veel retail, en in plaats van maar wanhopig proberen de leegstand op te vullen met nieuwe retailers, kun je ook proactief handelen en er iets goeds van maken.’
Zitten jullie dan goed met de middelgrote winkelcentra?
‘Onze winkelcentra in Nederland en België lenen zich goed voor gemengd gebruik, omdat deze in bewoonde gebieden liggen. Koperwiek in Capelle aan den IJssel zit bijvoorbeeld midden in het centrum. Bij onze wat grotere winkelcentra zullen we harder ingrijpen. Een ander zeer belangrijk punt is de startwaarde van je beschikbare vierkante meters. Volgens schattingen van UBS ligt de boekwaarde bij ons onder de € 3000 per m², tegen wel € 6000 per m² bij spelers als Klépierre en Hammerson en zelfs boven de € 10.000 per m² bij Unibail-Rodamco-Westfield. Wij zijn eigenlijk de enige Europese retail REIT met waarden in de boeken waarmee je een dergelijke ombouwoperatie kunt uitvoeren zonder grote afboekingen en op termijn dus zelfs perspectief op waardestijgingen.’
Woningbouw maakt ook deel uit van de strategie. Is dat nodig om de ombouw rendabel te houden?
‘Daar waar het mogelijk is zullen we woningen bouwen. Dit wordt ook van allerlei kanten gestimuleerd en de prijzen zijn gunstig. We kunnen 1500–2000 woningen bouwen op acht locaties. De aangekondigde 770 woningen bij Kronenburg, Arnhem, doen we met Amvest, die ook onze preferred ontwikkelaar is. Dan hebben we nog de bouw van 100 woningen bij Winkelhof Leiderdorp in de pijplijn. Bij beide projecten hebben we als het ware het opstalrecht verkocht. Dat levert ons direct een cash-in op, terwijl de investeringen door de ontwikkelaar worden gedaan. Het is voor ons strategisch minder belangrijk de woningen in bezit te hebben.’
Jullie huurders zijn al vrij gemêleerd, maar fashion maakt met 30% nog wel een groot gedeelte uit. Naar welke verdeling streven jullie?
‘Ruim de helft van onze huurders zijn ‘everyday life’ retailers die het ondanks corona goed doen of zelfs beter dan daarvoor. Denk aan supermarkten en drogisterijen. Bij de overige retail hebben wij wel een stuk minder fashion dan onze peers, maar inderdaad nog steeds te veel. We zien het wat breder door te kijken naar de basisbehoeften van de consument. Fashion en schoenen vallen onder ‘self expression’ en daar zal – vooral door e-commerce – in winkelcentra minder behoefte aan zijn. ‘Enjoying life’ en ‘well-being’ gaan daarentegen omhoog. Self expression zal bij ons in Nederland teruggaan van 58% naar 43% in 2025 en in België van 60% naar 40%. Kijken we puur naar fashion, dan gaan we in Nederland van 23% naar 17% en in België van 35% naar 27%. Binnen fashion hebben we ook veel discountketens als Zeeman die goed draaien. Eigenlijk is ongeveer een kwart van ons portfolio risicovol, en we gaan ook juist een kwart transformeren.’
Om dit allemaal te kunnen financieren moet er gedesinvesteerd worden met Frankrijk als grote brok. Wat zijn de kansen?
‘De Franse markt voor winkelcentra is het afgelopen jaar verslechterd, maar we maken toch vorderingen met onze verkoopplannen. We voeren daar exclusieve gesprekken met een partij, maar dat loopt vertraging op door alle lockdowns. Goed nieuws is dat per eind november alle winkels in Frankrijk weer open zijn. De niet met name te noemen vier winkelcentra in Nederland verwachten we voor eind volgend jaar van de hand te doen. We zien de interesse in de markt weer toenemen. In totaal verkopen we objecten met een boekwaarde van ongeveer € 1 mrd. De desinvesteringen zijn nodig om de transformatie te financieren en onze schulden terug te brengen. We hebben tot nu toe dit jaar € 167 mln oftewel 5,7% moeten afwaarderen op onze totale portefeuille, waarvan € 64 mln (8%) in Frankrijk. De huidige loan-to-value (LTV) bedraagt daardoor 45,9%, tegen nog 40,0% een jaar terug. We moeten veiliger zitten. Als je alleen op winst en dividend focust, kom je jezelf een keer tegen. We hebben vorig jaar al veel pijn genomen. Het streven is eind 2022 zonder kapitaalversterking een LTV van 30–40%.’
Staat u niet met de rug tegen de muur met de verkoop in Frankrijk?
‘Nee hoor, we zijn er vroeg mee gestart en onze LTV is nog ver verwijderd van de bankconvenanten van 60%. Feit is dat we in alle drie de landen ook in het derde kwartaal nieuwe huurcontracten hebben weten af te sluiten boven de geschatte markthuur. Bovendien liggen onze huren internationaal gezien vrij laag voor het type winkel dat we hebben. Dat maakt het innen makkelijker en beperkt het risico op leegstand. We hadden eerder nog wel wat werk te verzetten met onze liquiditeit, maar zijn in ieder geval tot en met het derde kwartaal 2022 gedekt om onze aflossingsverplichtingen te voldoen. We hebben dus nog even de tijd. We hebben wel altijd gezegd in Frankrijk onder de boekwaarde te gaan verkopen. Gemeten op basis van aanvangsrendement staat de Franse portefeuille ook hoger in de boeken dan de Nederlandse en Belgische objecten.’
De huren staan onder druk. Verwacht u nog nieuwe onderhandelingsrondes rond Kerstmis als blijkt dat de winkelomzetten tegenvallen?
‘De vierkante meters van de ketens in problemen gaan we toch transformeren. Het gaat om de huren van de retailers waarmee we door willen, en daar verwachten we geen grote wijzigingen. Of de kerstverkopen in de fysieke winkels gaan tegenvallen vind ik moeilijk te zeggen. In het derde kwartaal zag je dat het ook weer snel terugveert zodra de lockdown wordt teruggedraaid. We nemen wel maatregelen om het winkelen zo veilig mogelijk te maken door te proberen de footfall te spreiden, bijvoorbeeld door op daluren parkeren gratis te maken. Er zullen zeker retailers zijn die in het slotkwartaal minder zullen omzetten vergeleken met vorig jaar. Wel is het zo dat pakketdiensten lang niet alles aankunnen en mensen toch de fysieke winkels gaan opzoeken. Je zag dit ook bij Black Friday. Nieuwe onderhandelingsrondes verwacht ik niet, en noodlijdende ketens gaan we niet redden met lagere huren.’
Een mooie strategie en een forse discount van 60% op de beurs maken u een interessante overnameprooi?
‘De hoge discount is sectorbreed, alle retail wordt over één kam geschoren. Ik kan me voorstellen dat een groep beleggers wacht met instappen tot we Frankrijk verkocht hebben. Dat proef je wel in de gesprekken. Er zitten ook nog heel veel hedge funds short. Op het moment dat zij hun posities terugdraaien, kun je een aardige rit verwachten. Als we Frankrijk hebben verkocht en kunnen gaan transformeren, staat er een dijk van een verhaal. Als iemand een mooie premie wil betalen en het belang van alle stakeholders dient, dan kan dat ook een positief scenario zijn.’
Profiel Matthijs Storm
Matthijs Storm is sinds augustus 2019 ceo van Wereldhave. Daarvoor werkte hij 8 jaar bij Kempen & Co, waar hij verantwoordelijk was voor een internationaal gespreide vastgoedportefeuille van € 4 mrd. Hij startte zijn loopbaan ook bij Kempen, in 2003–2006 werkte hij er als vastgoedanalist (sell-side). In 2006 en 2007 was hij in dienst bij Fortis Bank Global Markets als hoofd vastgoedresearch. Van 2007 tot 2011 werkte Storm bij ING Clarion (later CBRE Clarion) als senior vice president en portfolio manager van vastgoedfondsen. Storm studeerde business economics aan de universiteit van Maastricht en volgde daarna verschillende managementopleidingen in Frankrijk en Zwitserland.
Over Wereldhave
Vastgoedfonds Wereldhave had per 30 september 2020 voor € 2,74 mrd aan vastgoed in de boeken staan. Nederland is de grootste markt met in totaal 15 winkelcentra, goed voor 46% van de totale portefeuille. Dan volgt België, met 13 winkelcentra en kantoren. België is goed voor 31% van de boekwaarde, waarvan 3 procentpunt kantoren. In Frankrijk bezit Wereldhave 6 winkelcentra, goed voor 23% van de totale portefeuille. Gebrek aan focus zorgde in 2012 en 2013 voor omvangrijke verliezen bij het eens zo succesvolle vastgoedconcern. De portefeuille werd daarna fors opgeschud door een volledig terugtrekking uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje. Sindsdien legt Wereldhave zich volledig toe op middelgrote winkelcentra in drukbewoonde gebieden. Eind 2014 kocht het voor € 850 mln zes middelgrote Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco. Een miskoop, zo bleek later. In 2015 werden negen middelgrote winkelcentra van het Franse Klépierre overgenomen, die voorheen in handen waren van Corio. Moody’s geeft Wereldhave een B1 credit rating. Medio september werd de outlook verhoogd van ‘under review for downgrade’ naar ‘negative’. Grootste aandeelhouder is Aat van Herk, met een belang van liefst 20,2%.
