Maarten Feilzer van Zadelhoff gaf bij een symposium van Adelaer met tien stellingen aan wat er wel en niet deugt aan de duurzaamheidsdiscussie en hoe ineffectief sommige maatregelen zijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
Dé verrassing van de Adelaer-bijeenkomst was naast de komst van minister De Jonge volgens veel aanwezigen de keynote speech van Maarten Feilzer, algemeen directeur van Zadelhoff, die duidelijk maakte hoe ineffectief sommige duurzaamheidsmaatregelen zijn.
Duurzaamheid is volgens Feilzer, van huis uit scheikundige, een containerbegrip. ’Als ik hier in de zaal vraag wat jullie onder duurzaamheid verstaan, krijgt ik veel verschillende antwoorden: energiezuinig, gasloos, natuurinclusief, circulair. Sommigen zullen de term environmental, social and gouvernance (ESG) laten vallen of de 17 sustainable development goals (SDG’s) noemen.’
Daarom focust hij zich op tien concrete aanbevelingen, toegespitst op verlaging van het energieverbruik en van de CO2-uitstoot. ‘Daarmee vergeleken zijn andere thema’s, zoals stikstof, meer als het reorganiseren van dekstoelen op de Titanic’, aldus Feilzer. ‘We laten ons met stikstof vangen door oude EU-richtlijnen uit 1979 en 1992 voor de bescherming van natuurgebieden, terwijl Nederland in mijn ogen nauwelijks natuur kent. De stikstofdiscussie is een zelf opgeworpen probleem. Als we de klimaatcrisis niet oplossen, hebben we straks überhaupt geen land om te beschermen.’
Feilzer rekende voor dat de lucht slechts 0,04% CO2 bevat, maar dat het effect groot is, omdat CO2 verhindert dat de aarde haar warmte kan uitstralen. ‘Drie graden opwarming klinkt als weinig, als we als Nederlanders naar Spanje gaan is het wel tien graden warmer, maar bij koorts betekent drie graden extra een zorgelijke lichaamstemperatuur van 40 graden.’
Feilzer wil met name inzetten op zonnepanelen. ‘Elon Musk zei het al: we hebben de zon. We hoeven Nederland alleen maar te bedekken met zonnepanelen om in al ons elektragebruik te kunnen voorzien: in heel Nederland wordt 120 mrd kWh stroom verbruikt. Een zonnepaneel van een vierkante meter kan zo’n 150 kWh opwekken. Om heel Nederland te voorzien van zonnestroom zou je een gebied van zo’n 800 km² (28 km bij 28 km) moeten bedekken met zonnepanelen. Alle daken van gebouwen bij elkaar opgeteld bedekken een oppervlakte van 600 km². Dat is in ieder geval ruim voldoende om stroom voor alle huishoudens op te wekken (23 mrd kWh, een zesde van het totaal). Daarvoor volstaat tegenwoordig 150 km² aan zonnepanelen. Dat is een vierkant van nog geen 12x12 kilometer, ongeveer de helft van de Noordoostpolder.’
Feilzer poneerde vervolgens tien leidende principes
1. Geen labelfetisjisten
‘Onze ervaring is dat veel certificaten en labels maar het halve verhaal vertellen, en dat het brede spectrum van beschikbare labels ‘cherry picking’ toelaat. Een voorbeeld: we verhuurden tien jaar terug een klein kantoorgebouw aan een Amerikaans bedrijf. Die vlogen voor de inbouw wekelijks adviseurs in om een Leed Gold (leadership in energy and environmental design)-certificaat te krijgen. Wat zij toen aan CO2 hebben uitgestoten maakten ze gedurende hun huurtermijn niet meer goed met energiebesparing.
Een voorbeeld van de willekeur is dat we een A-label kregen voor het 50 jaar oude Slotervaartziekenhuis, waar de wind dwars door heen waaide, omdat het op stadsverwarming was aangesloten. In plaats van labels pleit ik voor een wetenschappelijk verantwoorde, energetisch en financieel rendabele en zuinig gedrag bevorderende aanpak. Dat is ‘common sense’, maar helaas geen ‘common practice’.
2. Bewaar het goede: renoveren in plaats van sloop/nieuwbouw
‘Dit is misschien een open deur, maar als minister Kaag vrolijk vertelt dat ze een nieuw koffertje voor Prinsjesdag heeft besteld dat duurzamer is dan het huidige koffertje en dat het oude koffertje dus maar naar het museum moet, hebben we nog een lange weg te gaan. Bij Zadelhoff hebben we een voorliefde voor renovatie boven sloop/nieuwbouw. Voorbeelden zijn het Slotervaartziekenhuis, het voormalige ING-hoofdkantoor Zandkasteel, het Burgerweeshuis, Volkshotel, de Glansfabriek en het Stage Entertainment-gebouw. Dat doen we omdat bij nieuwbouw van het casco verschrikkelijk veel CO2 vrijkomt. Wij willen dus zo veel mogelijk behouden. En ook oude gebouwen kun je prima verduurzamen, al worden ze nooit zo goed als nieuw. We hebben A-labels weten te behalen met renovatie. Het is raar dat het in stand houden van oude woning niet met een A-label wordt beloond en dit wel het geval is bij sloop/nieuwbouw, terwijl hiermee wel 50 ton CO2-uitstoot gepaard kan gaan.
3. Kijk naar het CO2-rendement op je geïnvesteerde euro
‘Stel, je hebt een oud grachtenpand dat niet energiezuinig is en je wilt er een nul-op-de-meter-gebouw van maken, waarvoor je een enorm bedrag moet investeren. Ben je dan duurzaam bezig? Wij vinden dat je maatregelen moet nemen die zoveel mogelijk effect (dus CO2-uitstootbeperking) per euro genereren. Is het ethisch om voor tonnen een grachtenpand met maar één huishouden energieneutraal te maken, als je voor datzelfde geld een windmolen kunt plaatsen die tien of meer huishoudens CO2-neutraal maakt? Let wel: geld is niet schaars voor maatregelen die zich in 8–12 jaar laten terugverdienen en daarna nog jarenlang renderen; je kunt een IRR van 5–10% maken. Dat is meer dan je ooit op vastgoed kunt maken. Dus neem zulke soort maatregelen sowieso. Dan heb je het over dubbel glas, LED-verlichting en warmteterugwinning.’
4. Kijk naar het CO2-rendement op de totale uitstoot
‘Verdien je labelverbetering terug vanuit energetisch (CO2-)oogpunt: De overheid wil dat onze woningen betere energielabels krijgen. Maar soms zie ik verduurzamingsoperaties waarbij een woning wekenlang verbouwd wordt, er van alles uit gesloopt wordt, om de woning vervolgens uit te rusten met vloerverwarming, een luchtcirculatiesysteem en hybride warmtepomp. De besparing van CO2-uitstoot weegt dan vaak niet op tegen de milieu-impact van de verbouwing. Als je van label D naar A gaat, bespaar je in theorie 125 kWh per m² per jaar. Als je van A naar A++ gaat, is dat nog maar de helft. 125 kWh per m² per jaar komt overeen met 22 kg CO2 per m² per jaar. Voor het sommetje moet je de CO2-uitstoot van de verduurzamingsoperatie meten, met als gevolg dat je CO2-rendement uiteindelijk heel laag wordt. Een voorbeeld is triple glas. De isolatiewaarde is maar marginaal beter, maar je moet wel 50% meer glas maken, wat ook CO2-uitstoot veroorzaakt. Amerikaans onderzoek toont aan dat de terugverdientijd van triple glass in CO2-termen minimaal 20 jaar bedraagt.’
5. Van het gas af is geen panacee
‘Onlangs hebben we ons Havengebouw aan de Ruijterkade in Amsterdam van het gas afgehaald. De overheid wil alle woningen van het aardgas afhalen, maar dit werkt op korte termijn averechts. Momenteel wekken we 10% van onze energiebehoefte op zonder fossiele brandstoffen te verbranden (windmolens, zonnepanelen, waterkracht) en 90% door wel fossiele brandstoffen te verbranden. Hiervan betreft 30% verbranding om in elektriciteitscentrales energie op te wekken, en 60% wordt op locatie verbrand (bijvoorbeeld in de gasgestookte centraleverwarmingsketel, het gasfornuis, de auto, het vliegtuig, de staalfabriek, etcetera). Elke maatregel die tot extra elektriciteitsgebruik leidt (bijvoorbeeld het overstappen van een benzine-auto naar een elektrische auto, of van een gasgestookte ketel naar een elektrische warmtepomp) zorgt voor extra elektriciteitsgebruik, waardoor we een kolencentrale niet kunnen sluiten. Het lijkt dus niet zinvol om woningen van het gas af te halen, zolang niet alle elektriciteit zonder gebruik van fossiele brandstoffen wordt opgewekt. Maar ook daarna is het waarschijnlijk niet verstandig om de woningen van het gas te halen. Veel woningen zijn niet geschikt voor lage temperatuurverwarming. We kunnen dan beter waterstof verspreiden door het huidige gasnetwerk en de cv-ketel omte bouwen naar waterstofverbranding.’
6. Bekijk opwekking en gebruik separaat
‘Stel, je hebt een gebouw met zonnepanelen en je produceert meer energie dan je kunt opmaken. Mag je als gebruiker dan lekker veel verlichting in je gebouw hebben en de kachel lekker hoog zetten, of zomers de airco aan met open ramen? Mijn voorstel is: bekijk opwekken en gebruik gescheiden. Zolang er wereldwijd een tekort is aan energie, is het niet ethisch om energie te verkwisten; lever dan terug aan het net, zodat een ander jouw energie kan gebruiken en er geen kolencentrale hoeft te draaien. De nieuwe Beng-norm verplicht dat je een zekere hoeveelheid energie op je eigen gebouw opwekt, terwijl het handig kan zijn om ruimte elders te benutten. Bij het door ons ontwikkelde gebouw Hourglass (Loyens & Loeff, Zuidas, red.) hebben we uiteindelijk zonnepanelen op het dak van het Olympisch Stadion kunnen plaatsen, dat eveneens van koper Bouwinvest is. Met Beng zou dat lastig zijn.’
7. Energielabels zijn oneerlijk
‘De TU Delft heeft een interessant onderzoek uitgevoerd in opdracht van de Rekenkamer van de gemeente Amsterdam. Dat laat zien dat het gemiddelde energiegebruik per m² van woningen nagenoeg gelijk is voor alle energielabelklassen, terwijl je zou denken dat een G-label een factor 3 meer zou verbruiken per m² dan een A-label. Het CBS heeft bij gasverbruik gemeten dat de meest verbruikende 25% A-label-bewoner evenveel gas verbruikt als de minst gebruikende 25% G-label. Wij bezitten bijvoorbeeld een woning in de Kinkerstraat die een 10 jaar oud A-label had. Dat moest vernieuwd worden, en de nieuwe opname ging volgens de nieuwe methodiek. Tot onze verbazing werd het nieuwe label een C-label. Op basis van het nieuwe label zou het verbruik moeten zijn verdubbeld van 125 naar 250 kWh per m² per jaar. Toen we naar het daadwerkelijke verbruik keken op grond van de meterstanden, bleek dit nog lager te zijn dan wat bij een A-label hoort. Het is erg vervelend dat de labels geen voorspellende waarde hebben, omdat we er veel beleid aan ophangen: we mogen voor deze zuinige woning minder huur vragen, de bank wil hem straks niet meer financieren en van het ministerie mogen we hem straks misschien niet eens meer verhuren! Energielabels slagen er niet in om te voorspellen hoeveel primaire energie er wordt verbruikt in een woning, maar dat hoeft ook niet. We kunnen dat gewoon aflezen van de gas- en elektrameter. Het is ook oneerlijk dat het label naar energieverbruik per m² kijkt. Iemand in een huis van 200 m² met een A-label gebruikt zelfs volgens de labels twee zo veel primaire energie als iemand in een huis van 50 m² met een D-label. Nog oneerlijker is dat het label niet naar de secundaire energie kijkt; dat is de energie van de verbruiksapparatuur. Bij woningen wordt zelfs de verlichting buiten beschouwing gelaten. Dus iemand met een woning van 200 m² met een A-label in het Gooi profiteert, terwijl hij met een Quooker, powershower, mega tv-scherm, tuinverlichting en een whirlpool een misschien wel zes keer zo hoge energierekening heeft als iemand uit de Kinkerstraat in een woning van 45 m² met een C-label. Maar de meest bepalende factor voor duurzaamheid is de locatie. Kan een woning in het Gooi ooit duurzaam zijn? Je weet dat iemand die in het Gooi woont veel woon–werkverkeer gaat krijgen. Moet je dat niet meewegen in de energielabeldiscussie? Geef extra punten aan een huis of kantoorgebouw dat centraal ligt of bereikbaar is per openbaar vervoer. Dit is een element dat noch in het puntenstelsel, noch in de bepaling van energielabels, noch in de ruimtelijke ordening van de overheid aandacht krijgt. Bij Zadelhoff hebben we de portefeuille zo gevormd dat we bijna overal op de fiets langs kunnen. Zo zijn we pas met de ontwikkeling van het Orato-kantoor aan de Wenckebachweg begonnen toen duidelijk werd dat die locatie langzaam onderdeel werd van de bewoonde stad.’
8. Focus op reductie van werkelijk verbruik
‘Als we alle huishoudens die bovengemiddeld gebruiken naar het gemiddelde zouden brengen, besparen we 20–30% energie. Energiebesparen kan morgen, maar je moet beschikken over werkelijke energiegegevens. Dat is voor zowel huurder als verhuurder lastig. Als verhuurder kun je bij je netwerkbedrijf alleen verbruiksgegevens per vijf woningen aanvragen in verband met de privacywetgeving. Dat vind ik raar, omdat labels per woning wel openbaar zijn. We zouden mensen actief moeten informeren als ze meer dan gemiddeld gebruiken. Dit idee wordt ondersteund door de Dutch Green Building Council, met de ‘werkelijke energie intensiteit indicator’ (WEii). Nu een groot deel van de gebouwen nog niet aan label C voldoet, zouden we moeten kijken naar werkelijk verbruik en gericht moeten handhaven, met vrijstellingen als je aantoonbaar goed bezig bent vanuit de WEii-indicator.’
9. Verplichte maatregelen
‘Dit voorjaar hebben we huurders van oudere woningen aangeschreven of ze geïnteresseerd waren in woningverbetering (bijvoorbeeld een geiser of gaskachel vervangen door een cv-ketel). Helaas hebben we geen enkele reactie gekregen. In die zin is het helemaal niet gek om enkel glas als gebrek aan het gehuurde aan te merken; dan is de huurder tenminste verplicht om de werkzaamheden te accepteren. We hebben de huurders ook gevraagd of ze hun energieverbruik wilden delen in ruil voor een cadeaubon van € 50. Helaas weer geen reactie. Omdat we geen recht op verbruikscijfers hebben, kunnen we niet analyseren welke woningen onzuinig zijn. Het zou mooi zijn als huurders verplicht worden die informatie te delen. Privacy is een slecht argument, want uiteindelijk krijgt de verhuurder toch het verbruik te zien als hij bij het eind van het huurcontract de meterstanden opneemt. Misschien moet er in de standaard ROZ-huurcontract een clausule worden opgenomen waarmee de huurder de verhuurder machtigt om het energieverbruik op te vragen ter analyse van besparingsmogelijkheden.’
10. Zet niet in op lucht-warmtepompen
‘Met name zomers koelt een warmtepomp de binnenkant van gebouwen en geeft die warmte buiten af. Dit leidt ertoe dat onze wereldsteden zomers erg warm worden door alle afgegeven warmte. De afweging is dan opwarming van de stad versus een aangenaam binnenklimaat en het gebruik van stroom in de zomer. Onze voorkeur gaat daarom niet uit naar warmtepompen die de lucht gebruiken, maar warmtepompen die warmte en koude opslaan in de grond, waardoor je in de winter de warmte die je zomers in de grond hebt gebracht kunt gebruiken om je gebouw te verwarmen en vice versa. Dit nog afgezien van mijn weerzin tegen het geluid van luchtgekoelde warmtepompen. Ik moet er niet aan denken dat we van de binnensteden een soort Manhattan maken waar je niet met open raam kunt slapen vanwege alle gebrom.’
