Ook bestaand vastgoed in logistiek kan midscheeps worden geraakt door het tekort aan capaciteit op het stroomnet, waarschuwt belegger Aberdeen. Het pakte daarom zelf haar bezit in Venlo aan met een off-grid oplossing.
De afgelopen vier, vijf jaar is Aberdeen haar logistieke huurders actief gaan benaderen omdat het ook voor bestaande bouw een toekomstig stroomtekort zag opdoemen. ‘Het probleem zit vooral bij huurders met een eigen aansluit- en transportovereenkomst (ATO) met de netbeheerder’, aldus Dominique Schillings, hoofd transacties en asset management bij Aberdeen in Nederland.
Verlaging aansluiting
'Vanuit het verleden zien we dat huurders nogal eens spelen met de ATO. Ze verlaagden de overeenkomst bijvoorbeeld om kosten te besparen of omdat er zonnepanelen werden aangebracht. Alleen geldt nu ook voor bestaande ATO’s ook dat wat je aan capaciteit hebt weggegeven, je niet snel meer terugkrijgt.’
Dat probleem werd manifest bij een distributiecentrum van Aberdeen op berdrijventerrein Greenport aan de Tobinstraat in Venlo. Nadat een grote huurder de huur opzegde werd de belegger geconfronteerd met een fait accompli. Bij het distributiecentrum was nog een ATO actief met een maximale capaciteit van 125 KVa. ‘Om een beeld te geven, die aansluiting was net voldoende om kantoor te verwarmen en de hal met led te verlichten’, aldus Schillings.
Off-grid oplossing
Zonder extra stroomcapaciteit dreigde langdurige leegstand voor het distributiecentrum. ‘Van Tennet en Stedin hadden we al begrepen dat er komende 8 tot 10 jaar niet op extra capaciteit hoeft te worden gerekend.'
Samen met Colliers en Joulz werd, na een succesvolle proef bij een distributiecentrum van Albert Heijn in Maarssen, voor het distributiecentrum aan de Tobinstraat in Venlo gewerkt aan een zogeheten off-grid oplossing voor de totale energiebehoefte. Naast de beperkte ATO realiseert Joulz een eigen netwerk dat bestaat uit zonnepanelen, een grote batterij om de stroom uit die zonnepanelen op te slaan en een gasgenerator waarmee stroom kan worden opgewekt.
Stranded asset
‘Als we niet hadden besloten tot investeren was Venlo door de te beperkte aansluiting een stranded asset geworden. Als je al een huurder vindt, zal deze er minder voor willen betalen. Het zorgt voor een discount op de huur en een afwaardering van het asset. De investering die off grid vergt is fors, maar weegt in ieder geval bij ons ruimschoots op tegen huur- en waardederving als je niets zou doen.’
Lees meer over de off-grid oplossing van Aberdeen in PropertyNL 5. Deze uitgave verschijnt op 23 mei.
