Sinds begin dit jaar is de kantorendatabase van Rudolf Bak PropertyResearch & Consultancy in handen van vastgoeddatabedrijf Locatus. Gertjan Slob is directeur Research bij Locatus. Diversificatie is zijn ogen evenzeer feit als noodzaak.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Waarom hebben jullie de database van Bak overgenomen?
‘Eigenlijk is dat de uitkomst van een proces waarbij meerdere uitdagingen samenkwamen. In de zomer van 2021 zijn we overgegaan van onze oude locatie, onderhuur in het voormalige pand van Koninklijke Horeca Nederland in Woerden, naar Central Valley in Utrecht. We moesten weg, maar waren ook al langer op zoek naar een locatie die meer paste bij onze kracht als databedrijf met een sterke positie in retail, in plaats van een monofunctionele kantorenlocatie. Tegelijkertijd zochten we actief de weg naar een verbreding van onze diensten. Toen is de keuze gemaakt om buiten onze dienstverlening in Nederland en België niet verder uit te breiden naar het buitenland. De aanzet die we daarvoor enkele jaren geleden hadden gemaakt in Spanje bleek niet de weg vooruit. We zijn goed in het signaleren van veranderingen, het opslaan en verpakken daarvan. Dat we daarbij kantoren meenemen, ligt voor de hand. Bij twee derde van de transformatietrajecten die nu ontstaan, speelt kantoorruimte een rol. Een halfjaar geleden zijn we om dezelfde reden ook een database voor woningbouwplannen begonnen.’
Waarom lukte het in Spanje niet?
‘We hadden iemand ter plaatse die de Spaanse markt goed kende. Maar in de praktijk bleek het door een mix van factoren toch lastig om daar een positie op te bouwen. Wij kenden de specifieke Spaanse marktsituatie niet en zij kenden ons product niet. Ook bleek het lastiger dan voorzien om in te spelen op de wijze waarop in Spanje onderzoek naar retail wordt gedaan. Dergelijk onderzoek is daar veel minder datagedreven.’
Heeft het mislukken van het Spanje-avontuur jullie veel pijn gedaan?
‘Het is nooit leuk als je moet concluderen dat iets nieuws niet werkt. Dat we zelf tot liquidatie zijn overgegaan, heeft de schade beperkt. Van de vier mensen die in Spanje voor ons werkten, zijn er nu twee weer bij ons in dienst. Het dichtslaan van het boek maakte het zoeken naar nieuwe wegen om te kunnen blijven groeien wel urgenter. Diversificatie is voor ons een belangrijke doelstelling.’
Raakt de retailcrunch jullie als dataleverancier ook?
‘We zien al jaren dat het aantal vierkante meters winkelruimte afneemt. Dat geldt evenzeer voor het aantal transacties en makelaars die in dit segment actief zijn. De noodzaak om ook ons eigen bedrijf daarop aan te passen onderkennen we gelukkig al bijna even lang. Logisch ook, als je vooruit wilt.’
En toen was daar ook nog de coronacrisis…
‘Ik kan me nog levendig herinneren dat de eerste beperkende maatregelen werden ingevoerd in maart 2020. Vanaf dat moment lag de business bij ons volledig stil. Er kwam geen enkele nieuwe aanvraag naar onderzoek meer binnen. Retailers en vastgoedbedrijven waren meer bezig met elkaar dan met de toekomst. Maar een paar maanden later, eind mei/begin juni, waren de steunmaatregelen bekend en gingen zowel gebruikers als eigenaren hun vestigingen en bezit massaal tegen het licht houden. Daarvoor klopten ze bij ons aan. We hebben nog nooit zoveel witte-vlekkenplannen voor horecaketens gemaakt als in de hoogtijdagen van corona, veelal in opdracht van bedrijven die toch al aan het kijken waren naar expansie. Hoewel je beter het dak kunt repareren als het droog is, was corona voor pandeigenaren een nuttig laatste zetje om versneld te vernieuwen.’
Wat maakt dat de markt in jullie beleving behoefte heeft aan kantoreninformatie?
‘De behoefte aan die informatie wordt hoofdzakelijk bepaald op het moment dat transformatie van een gebouw of een gebied op de agenda staat. Dat is momenteel op veel plekken het geval, ook door de verplichte verduurzaming. Ik vind het trouwens echt schokkend dat er voor bijna een derde van de kantoren in ons land nog überhaupt geen label bekend is. De database van Rudolf Bak is met informatie over 17.000–18.000 (voormalige) kantoorpanden vanaf 500 m² het meest compleet. Andere aanbieders zijn er eigenlijk niet, buiten meer algemene bronnen als het BAG-register en de kantorenmonitor Amsterdam.’
Hangt de database niet heel erg aan de naamgever?
‘Hoe je het ook wendt of keert, Bak was de afgelopen decennia dé autoriteit op het gebied van kantoortransacties. Veel informatie zit ook direct paraat in zijn hoofd, en als hij iets relevants voorbij zag komen, nam hij het mee, eerder dan dat hij echt overal langsreed om leegstand te signaleren. Het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd is voor hem een natuurlijk moment om de kantorendatabase aan ons over te dragen, maar hij gaat niet daadwerkelijk met pensioen. Bak heeft nog een logistieke database en één voor zeer grote transacties. Ook blijft hij nog advieswerk verrichten.’
Op welke doelgroepen gaan jullie je richten met de database?
‘Net als Bak onderscheiden wij verschillende partijen die belang hebben bij inzicht in de kantorenvoorraad. Gemeenten hebben dankzij de database een beter totaalbeeld van de lokale voorraad. Dat wordt steeds meer een uitdaging, onder meer doordat winkelgebieden en -kernen steeds vaker multifunctioneel worden. Ook kantoorruimte vindt er een plek, zonder dat de bestemming van het gebied verandert, zoals bij verschillende voormalige vestigingen van Hudson’s Bay is gebeurd.’
Is de database ook een goede voorspeller van de behoefte aan kantoorruimte?
‘Bedrijven zoeken steeds nadrukkelijker naar toplocaties om Young Urban Professionals aan zich te binden. Gemeenten proberen daar op hun beurt weer op in te spelen. Het zogeheten Lisa-register zegt weinig over het aantal mensen dat daadwerkelijk op een bepaalde locatie werkt en de aard van die werkzaamheden. Het zegt alleen iets over het aantal werkzame personen bij een bedrijf, waarbij het hoofdkantoor als vestigingsplaats wordt gehanteerd. In het geval van Albert Heijn in Zaandam heb je het dan over heel veel mensen die bij een filiaal op de loonlijst staan. Voor meer inzicht heb je ook een locatieregister nodig, zoals dat van Bak.’
Wat kunnen jullie nog toevoegen aan zijn database?
‘Locatus is van oudsher gericht op het meten van het gebruik van retail, onder meer door passantentellingen. Over kantoorgebruik is veel minder bekend, omdat het gebruik alleen op pandniveau in algemene zin wordt gesignaleerd. Door nieuwe vragen te stellen en koppelingen te maken met andere bestaande databases, zoals de GIS-viewer van RVO Nederland voor energielabels, willen we meer informatie bieden, ook over bedrijventerreinen. Waar nodig en nuttig kunnen we daarbij – net als we in retail gewend zijn – veldwerk verrichten. Het speerpunt is echt het volledige aanbod in beeld te krijgen.’
