AMSTERDAM - De locatie is verreweg de meest invloedrijke factor bij het bepalen van de hoogte van het BAR, het bruto aanvangsrendement, van kantoren. Dit is de belangrijkste conclusie van een gezamenlijk onderzoek van Nyenrode Business Universiteit en DTZ Zadelhoff. Hoewel het BAR in de beleggingswereld een veelgebruikt kengetal is, was nog niet eerder onderzocht welke factoren de meeste invloed hebben op de hoogte ervan.
AMSTERDAM - De locatie is verreweg de meest invloedrijke factor bij het bepalen van de hoogte van het BAR, het bruto aanvangsrendement, van kantoren. Dit is de belangrijkste conclusie van een gezamenlijk onderzoek van Nyenrode Business Universiteit en DTZ Zadelhoff. Hoewel het BAR in de beleggingswereld een veelgebruikt kengetal is, was nog niet eerder onderzocht welke factoren de meeste invloed hebben op de hoogte ervan.
Het onderzoek heeft de naam Locatie, locatie, locatie met als ondertitel Een onderzoek naar de fundamenten van het BAR. De definitie voor het BAR die in dit onderzoek is gebruikt, luidt: ‘de bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en eigenaarslasten als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam’. Behalve een directe weerspiegeling van de verhouding tussen huurinkomsten en koopprijs geeft het BAR voor beleggers ook een indicatie van het gebouwprofiel. Gebouwen met een gunstig rendement-risicoprofiel hebben over het algemeen een lager BAR dan gebouwen met een ongunstig rendement-risicoprofiel.
De locatie is verreweg de invloedrijkste factor bij de prijsvorming van beleggingstransacties. Daarbij is de kwaliteit van de omgeving van groot belang, maar ook het type locatie (woonwijk, kantorenlocatie, bedrijventerrein of centrumlocatie) heeft veel invloed.
Uit het onderzoek komt verder naar voren, dat voor beleggers het gebouw zelf na de locatie op de tweede plaats komt. Wellicht komt dit doordat op de locatie weinig invloed kan worden uitgeoefend, terwijl aan het gebouw zelf nog wel kan worden geschaafd. Opvallend is dat tegen de verwachting in het aantal huurders en de sector waartoe de huurder behoort geen enkele invloed uitoefenen op de prijsvorming bij beleggingstransacties.
Met betrekking tot de lengte van de huurcontracten ontstaat een genuanceerd beeld. De beleggers richten zich vooral op panden met lange resterende huurcontracten. Voor deze lang verhuurde panden betalen ze vaak meer, maar dit verschil in prijs wordt gecompenseerd door hogere huurinkomsten. Het BAR wijkt daardoor niet significant af van de overige onderzochte kantoortransacties. Wellicht dat bij kantoren met meer variatie in de lengte van huurcontracten wel een verschil in BAR kan worden gesignaleerd. De afdeling Research van DTZ heeft een onderzoek specifiek daarnaar in voorbereiding.
