Nederlandse banken steken aanzienlijk minder geld in vastgoedontwikkelingsprojecten dan twee jaar geleden. Dat blijkt uit onderzoek dat KPMG op de Provada presenteerde.
Tijdens de Provada-sessie Property Lending Barometer 2020 van Frank Mulders en Nanne Piepenbrink, beiden KPMG, werd duidelijk dat banken veel beren op de weg zien bij vastgoedfinanciering. In volgorde van risiconiveau zien banken hotels, winkels en kantoren als riskant. Logistiek is het minst riskant. Pandemie is voortaan een factor bij alle risicobeoordelingen. 69 landen in 11 landen deden mee aan het KPMG-onderzoek.
Over de hele linie zijn banken terughoudender geworden met financieren. Kortere termijnen hebben de voorkeur en de renteopslag is over het geheel genomen gestegen. Neem de bereidheid om winkelvastgoed te financieren: die ging in twee jaar terug van 100% naar 25%. Het is een van de meest significante uitkomsten van het onderzoek, dat KPMG jaarlijks doet.
Focus neemt af
Bij nagenoeg alle banken in Europa is de focus op vastgoedfinanciering afgenomen of gelijk gebleven in vergelijking met voorgaande jaren. Positieve uitzondering hierop zijn Nederland en Tsjechië, waar de focus op vastgoedfinanciering licht is toegenomen. Dit blijkt uit de Property Lending Barometer 2020 van KPMG, een analyse van het sentiment voor vastgoedfinanciering bij zestig Europese banken in elf landen. De bereidheid van Europese banken tot het financieren van beleggingsvastgoed is licht afgenomen ten opzichte van vorig jaar, maar het sentiment is nog steeds positief. Voor het financieren van ontwikkelingsprojecten is de bereidheid tussen de banken uit de verschillende landen erg verschillend. In het algemeen zijn banken terughoudender in de financiering van projectontwikkeling ten opzichte van vorig jaar.
Minder financiering naar ontwikkelprojecten
De banken die in Nederland actief zijn hebben een duidelijke voorkeur voor het financieren van beleggingsvastgoed. “Dat uit zich met name in het feit dat Nederlandse banken in tegenstelling tot andere West-Europese banken een groter aandeel beleggingsobjecten in de financieringsportefeuille hebben”, zegt Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory. Mulders: “Onze banken steken veel minder geld in vastgoedprojecten die ontwikkeld moeten worden. Bijna 90% van de vastgoed financiering gaat nu naar beleggingen. Ter vergelijking, twee jaar geleden lag dit percentage met 77% significant lager. Het gevolg hiervan is wel dat het in Nederland in toegenomen mate een uitdaging is geworden om de (her)ontwikkeling of renovatie van projecten gefinancierd te krijgen. Dit is zeker het geval wanneer tevens de huidige vooruitzichten en de steeds strengere voorwaarden die banken stellen worden meegenomen. Met name de waargenomen eis vanuit banken dat er in toenemende mate sprake dient te zijn van additioneel eigen vermogen, variërend van 10% tot 30% extra ten opzichte van voorgaande jaren, bemoeilijkt de financiering van ontwikkelingsprojecten. Daarnaast lijkt er tevens sprake te zijn een verhoging van de benodigde voorverkoop of verhuur vereisten. De huidige marktomstandigheden en het verhoogde risicoprofiel hebben er tevens toe geleid dat banken hogere opslagen rekenen voor de financiering van vastgoed. Ten opzichte van twee jaar geleden is voor beleggingsfinancieringen deze opslag toegenomen met 0,25% tot 1,0%, terwijl voor projectfinancieringen de stijging zelfs tussen de 0,5% en 1,5% ligt. Als gevolg hiervan staan zowel de beschikbaarheid van financiering voor, alsmede de haalbaarheid van, kleinschalige ontwikkelingsprojecten onder druk.”
Groot commercieel belang
Uit het onderzoek van KPMG blijkt wel dat nog steeds meer dan de helft van de Nederlandse banken het financieren van commercieel strategisch van groot belang acht. Mulders: “Zo’n 80% van de Nederlandse banken geeft dan ook aan dat hun aandacht voor onroerend goed onverminderd hoog is, ook al is bij een meerderheid van de banken de bereidheid tot het financieren van nieuwe projecten afgenomen. Als het gaat om traditionele vastgoedfinanciering zien Nederlandse banken vooral niet-lokale commerciële banken als hun grootste concurrent, gevolgd door durfkapitalisten en pensioenfondsen. Daarbij bestaat er in Nederland een groot verschil tussen Nederlandse banken en buitenlandse banken in de gemiddelde omvang van de verstrekte financieringen. De vastgoedleningen van de Nederlandse banken variëren van gemiddeld € 5 miljoen tot € 20 miljoen, terwijl de gemiddelde omvang van de leningen van de buitenlandse banken oploopt van € 15 miljoen tot € 70 miljoen”
Balansen op orde
Door de goede marktomstandigheden van de afgelopen jaren staan de banken er volgens Mulders wel beter voor. Mulders: “Illustratief hiervoor is het aandeel niet-renderende leningen in de vastgoedportefeuille. Door verbeterde marktomstandigheden, herstructureringen en herfinanciering in combinatie met de verkoop van lening portefeuilles, is de gemiddelde kwaliteit van de portefeuille toegenomen. Hoewel de mate en het tempo verschilt, zijn de meeste banken hierin goed geslaagd. Vooral in West-Europa. Bij de Nederlandse banken is het percentage zeer problematische leningen medio 2020 inmiddels afgenomen tot 0,75%. In 2018 was dit nog 5%.”
