Intospace geeft visitekaartje af

‘Logistiek is de levensader van de economie’, zegt Tim Beckmann, ceo van Intospace. Intospace is een nieuwe naam in de PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars, die meteen op de tweede plek is beland.
Beckmann houdt kantoor aan de hoofdstraat in het Noord-Brabantse Oisterwijk. Hij was al sinds 2016 aan Somerset Capital Partners verbonden, maar dat heeft nu al zijn logistieke vastgoedactiviteiten ondergebracht in Intospace. Het nieuwe bedrijf zet alle activiteiten van Somerset voort, maar een belangrijk verschil is dat Intospace al het ontwikkelde logistieke vastgoed in eigen portefeuille houdt en ook zelf het property management doet. ‘We deden dat tot nu toe in beperkte mate’, zegt Beckmann. ‘Een aantal ontwikkelingen hebben we slechts gedeeltelijk verkocht, waardoor we zelf mede-eigenaar zijn gebleven.’

Eigen koers
Somerset is volgens hem een investeringsmaatschappij, die naast een aantal andere activiteiten heel succesvol is in de ontwikkeling van grootschalig vastgoed. Somerset zal blijven investeren in innovatieve bedrijven, die vaak ook raakvlakken hebben met logistiek.
Intospace is een volle dochter die zijn eigen koers mag varen. Het houdt zich bezig met verwerving, realisatie en beheer. Ongeveer driekwart van de locaties die Intospace verwerft voor zijn projecten zijn herontwikkelingslocaties. Het bedrijf heeft momenteel zo’n 150–200 hectare aan grondposities in eigendom. De activiteit ‘realisatie’ omvat het aanpassen van bestemmingsplannen, het schrijven van het bestek, het regelen van de vergunningen en het begeleiden van de bouw. Beckmann: ‘Dat houden we allemaal in eigen hand.’ Voor het property management is een manager aangenomen en de technische staf is uitgebreid.

Ongenuanceerd en onrealistisch
Logistiek is ‘de schakel tussen producent en consument’, volgens Beckmann. ‘Kijk maar om je heen, alle spullen die je ziet komen daar door de logistiek.’ Hij vindt dat er te vaak over logistiek wordt gesproken, ook in de discussie over ‘verdozing’, alsof het een op zichzelf staande sector is. Beckmann: ‘Logistiek heeft een belangrijke maatschappelijke functie en daar moeten we mensen beter van doordringen.’ Wat de logistiek drijft is volgens Beckmann juist die consument, maar dat wordt vaak vergeten. De consument wil graag dat de winkels open zijn op zondag, koopt veel artikelen via internet, en wil graag met spoed geleverd krijgen door bijvoorbeeld Gorillas. Door dit consumentengedrag wordt de logistiek steeds dynamischer en wordt de sector gedwongen tot andere oplossingen en meer flexibiliteit.
Een krantenkop als ‘Einde van Nederland distributieland?’ die laatst in het FD stond, is hem te ongenuanceerd en onrealistisch. Beckmann: ‘We zeggen toch ook niet: we stoppen met elektriciteitscentrales omdat ze zo lelijk zin?’ Intospace wil dan ook in de woorden van Beckmann ‘een completer verhaal vertellen’, waarin duidelijk wordt gemaakt dat de logistiek deel uitmaakt van ieders dagelijks leven. ‘Er was een tijd dat de logistiek bepalend was voor de inrichting van ons landschap: op plaatsen waar goederen werden overgedragen, zoals havens, ontstonden steden. Wij bouwen ook voor meerdere generaties’, legt hij uit. ‘Wat wij bouwen, blijft bestaan. Dat betekent ook dat we als sector mooiere gebouwen moeten maken en beter moeten nadenken over ruimtegebruik en (multi)functionaliteit. Wij houden alles in portefeuille, omdat we geloven in de logistieke sector en om zo ons commitment te tonen. Als eigenaar hebben we er belang bij dat de gebouwen ook over 40 jaar nog relevant en van betekenis zijn.’

Vliegende start
Intospace heeft een vliegende start gemaakt. Het kreeg veel recente ontwikkelingsprojecten van Somerset mee als bruidsschat, ter waarde van ongeveer € 650 mln, en daarbovenop een orderportefeuille van € 1,5 mrd. Binnen enkele dagen na de aankondiging van het nieuwe bedrijf eind september, deed Intospace zijn eerste aankopen: het kocht het voormalige hoofdkantoor en distributiecentrum van Miss Etam aan de Oostweg 2 in Zoetermeer. Tevens kondigde het zijn eerste nieuwe ontwikkeling op Schiphol Trade Park in Hoofddorp aan, waar het een off-grid distributiecentrum ontwikkelt. Toegegeven, de bouw daarvan was al in de zomer begonnen, dus nog voor Intospace formeel van start ging.
Met deze twee projecten geeft Intospace wel meteen zijn visitekaartje af: het bedrijf wil zich concentreren op herontwikkeling en het draagt duurzaamheid hoog in het vaandel. Het project Zoetermeer laat zien dat Intospace in het kader van duurzame oplossingen brownfield boven greenfield plaatst. Intospace speurt het land af naar herontwikkelingslocaties en wil spaarzaam omgaan met de beschikbare ruimte.
Het distributiecentrum in Hoofddorp heeft alles bij elkaar een vloeroppervlak van 66.500 m², en door een samenwerking met energiemaatschappij Joulz wordt het geheel zelfvoorzienend. Zonnepanelen zorgen voor voldoende stroom en extra opslagvoorzieningen zorgen voor een buffer. Van de energie die het opwekt gebruikt het in principe maar 20% zelf. Zo combineert Intospace optimale duurzaamheid met een oplossing voor de nijpende elektriciteitsvoorziening op veel plaatsen.

Stroomtekorten
Intospace werkt in verschillende projecten steeds vaker nauw samen met partijen als E-ON, Joulz en Liander. In het commercieel vastgoed ligt het niet meteen voor de hand dat elektriciteitsmaatschappijen partners worden. Bij Intospace wel. Beckmann toont de capaciteitskaart.netbeheernederland.nl op zijn laptop, waar aan de intensiteit van de kleuren (oranje, rood) te zien is hoe groot de congestie op het gebied van stroomvoorziening in Nederland is. ‘De ontwikkelingsplannen in bepaalde gebieden kunnen nog zo mooi zijn, als er geen elektriciteit kan worden geleverd – of pas over enkele jaren – houdt het in feite op. We moeten ons elektriciteitsnet anders gaan gebruiken, omdat het niet is ontworpen voor het huidige (stroom)verkeer.’
Daarom hamert Beckmann op duurzame zelfvoorzienende gebouwen met eigen energie-opwekking. ‘Lokale oplossingen worden steeds belangrijker, want het net kan de levering niet aan’, zegt hij. ‘Als we straks helemaal van het gas af gaan, wordt die noodzaak nog groter.’
Daarom zou het in het kader van de verduurzaming goed zijn als de energieleveringsregels worden aangepast. Intospace moet nu nog het surplus van energie terugleveren aan de elektriciteitsmaatschappij en mag dit surplus bijvoorbeeld niet aan de buurman leveren, terwijl het net die teruglevering vaak helemaal niet aan kan.
Daarnaast staat de ontwikkeling van elektrische vrachtwagens nog in de kinderschoenen. Het logistieke knooppunt van Intospace, Clic (City Logistics Innovation Campus) in Badhoevedorp, ten behoeve van de ‘last-mile logistiek’ of stadsdistributie, streeft juist naar een leefbaarder stad met slimme oplossingen voor energie en elektrische voertuigen.

Grond vier keer gebruiken
Naast de zonnepanelen komen er op het dak van Clic en van andere projecten ook recreatievoorzieningen, zoals tuinen en padelbanen. En er wordt zelfs nagedacht over kassen op het dak. Intospace wil geen saaie dozen ontwikkelen, maar duurzaam multifunctioneel vastgoed: in het complex kun je ook kantoren, restaurants en een hotelfunctie onderbrengen. ‘We kunnen de grond vier keer gebruiken op verschillende niveaus: multistory en multilevel’, aldus Beckmann. ‘Wij willen mooie gebouwen ontwikkelen, waarmee we echt waarde toevoegen aan de omgeving.’
Logistiek vastgoed is zeer in trek bij beleggers. Dat is ook te zien aan de huidige yields en aanvangsrendementen, die nog steeds dalen. Niemand weet hoe zich dat de komende jaren verder zal ontwikkelen. Daar komt nog bij dat prijzen beginnen te stijgen door tekorten op allerlei gebieden (zoals bouwmaterialen en computerchips) en verstoringen in de aanvoer (zoals vastzittende containerschepen en gebrek aan vrachtwagenchauffeurs). Neem daarbij nog de stijgende energieprijzen en het sommetje kan worden gemaakt. Beckmann: ‘We lijken meer inflatie te krijgen.’ Volgens Beckmann is dat voor een vastgoedbelegger niet meteen een probleem, want de stenen behouden hun waarde, maar het is wel lastig dat er huurders langskomen die pas in 2024 willen huren, en nu alvast de prijs willen afspreken. Beckmann: ‘Dat vind ik heel moeilijk, want ik weet niet wat er gaat gebeuren.’

Pleidooi voor een brancheorganisatie
Wat volgens Beckmann ontbreekt in de logistieke markt, is een brancheorganisatie. ‘We moeten ons eigen geluid kunnen laten horen’, legt hij uit. Daarom heeft hij de Provada gebruikt om te proberen met zoveel mogelijk belanghebbenden in gesprek te gaan. Dat loopt van partijen uit transport en logistiek tot VNO NCW, het ministerie van EZ, de grote ontwikkelaars en vertegenwoordigers van logistieke knooppunten als Bleizo en Medel. In samenspraak wil hij tot oplossingen komen. Beckmann: ‘Zonder plan word je onderdeel van het plan van iemand anders.’
Twee van de grote uitdagingen werden tijdens publieke bijeenkomsten op de Provada al uitgediept: het capaciteitsprobleem van het elektriciteitsnetwerk (zie pagina 57) en de steeds groter wordende weerstand tegen de ‘verdozing’ (zie pagina 64). Bij die bijeenkomsten waarschuwden deskundigen er onder andere voor dat er vanzelf regelgeving zal komen als de sector de tegenstand tegen lelijke logistieke centra niet serieus neemt.
Beckman: ‘Ik vind echter dat we niet moeten wachten op regelgeving van de overheid, ik vind dat we als vastgoedsector zelf het voortouw moeten nemen. Samen hebben we veel kennis en kunnen we overheden, grondontwikkelbedrijven en gemeenten heel goed adviseren. We kunnen als sector aanzetten geven voor hoe het anders en beter kan.’