Interview met Neoo: Ontwikkelaars in hart en nieren gaan eigen weg

In zijn korte, 3-jarige bestaan heeft projectontwikkelaar Neoo uit Amsterdam een flink portfolio met vastgoed in ontwikkeling en aanbouw opgebouwd en een aantal projecten opgeleverd. Veel herontwikkelingen van winkelcentra, maar bijvoorbeeld ook een 45.000 m² groot wooncomplex in Nieuwegein en Rotta Nova naast de Markhal in Rotterdam. Het bedrijf is inmiddels gegroeid van 2 naar 15 medewerkers.
Wie zijn de mensen achter de onderneming, die een snelle opmars maakt in de Top-101 Ontwikkelaars van PropertyNL? In hun kantoor boven winkelcentrum Gelderlandplein – niet toevallig een van de projecten die ze voor Kroonenberg hebben gerealiseerd – geven de drie partners een kijkje in de keuken. Sander van Oss, Eelco Nettinga en Arjen Seckel werkten allen vroeger bij Multi Corporation en hebben een samen een berg aan ervaring. Van Oss is meer de commerciële man en Nettinga de technische. Seckel heeft niet alleen veel ervaring met ontwikkeling, maar ook met asset management.
‘Ik heb met Eelco in oktober 2015 Neoo opgericht’, zegt Van Oss. ‘Wij zijn projectontwikkelaars in hart en nieren en dat sloot niet goed meer aan bij de nieuwe strategie die Blackstone had met Multi. Daarom besloten we voor onszelf te beginnen. Arjen sloot zich vorig jaar oktober aan. In onze Multi-tijd hebben we veel samengewerkt, en qua expertise vullen we elkaar goed aan.’

Rem op ontwikkeling
Na de overname door Blackstone in 2013 werd een rem gezet op de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra en werd Multi omgevormd tot Europese retail asset en property manager. Het ontwikkelen van nieuwe winkelcentra of herontwikkeling en uitbreiding van bestaande gebeurt nog maar mondjesmaat, terwijl juist dat is waar de drie partners veel ervaring en affiniteit mee hebben. Bovendien ligt er in Nederland nog een grote opgave om winkelgebieden te vernieuwen en toekomstbestendig te maken. De partners zagen een gat in de markt, waar ze met hun ontwikkelbedrijf op inspelen.
In veel middelgrote en grote steden als Tilburg, Arnhem en Zoetermeer zijn grote binnenstedelijke projecten in voorbereiding of uitvoering om de bestaande winkelstructuur te versterken en aantrekkelijker te maken. Dit zijn complexe miljoenenprojecten, die veel aandacht en een landelijk netwerk vergen om grote retailers te binden. ‘We kennen vanuit eerdere projecten vrijwel alle grote huurders en we weten wat voor eisen ze hebben, zowel op technisch als op commercieel gebied. Daarbij komt dat in middelgrote steden vaak sprake is van verdeeld eigendom, wat de opgave nog ingewikkelder maakt.’

Betere verbinding
Van Oss noemt het Centrumplan Tilburg als voorbeeld van een binnenstedelijke herontwikkeling waar veel aspecten samenkomen. Neoo ontwikkelt dit in opdracht van en samen met de belegger Wereldhave. Het gebied tussen het Pieter Vreedeplein, de Heuvelstraat en de Emma Winkelpassage (beide in bezit van Wereldhave) is op de schop gegaan om deze winkelgebieden beter met elkaar te verbinden en de winkelroute te optimaliseren. Vorig jaar werd de nieuwe Frederikstraat tussen het Pieter Vreedeplein en de Heuvelstraat feestelijk in gebruik genomen.
Het pand van de Hema is ook vernieuwd, waarbij het nieuwe foodconcept ‘Lekker Hema’ september vorig jaar de deuren opende. In het naastgelegen voormalige V&D-pand is Hudson’s Bay gevestigd; dit is de eerste fase van de vernieuwing en revitalisering van het stadshart. De volgende fase betreft onder meer de aanpak van de Emmapassage en de bouw van twee woontorens (door VolkerWessels). Het dak van de Emmapassage wordt verwijderd en de winkels krijgen nieuwe, dubbelhoge gevels.
Van Oss: ‘Wereldhave investeert fors in dit gebied en heeft ook vastgoed aangekocht om de plannen mogelijk te maken, zoals de panden van de Hema en de voormalige V&D. Wij treden hier op als gedelegeerd ontwikkelaar voor de retailbelegger, net als bij een aantal andere winkelcentra van Wereldhave. Die had vroeger zelf een ontwikkelafdeling, maar tegenwoordig wordt Neoo voor de ontwikkelprojecten ingeschakeld. Door de grote portefeuille met 9 winkelcentra die Wereldhave in 2015 overnam van Klépierre is er veel werk aan de winkel. De herontwikkelingen bevinden zich in verschillende stadia, maar op dit moment is er voor ons wel een piek qua tijdsbesteding, doordat een aantal projecten tegelijk in de bouw- of ontwikkelfase zitten.’
Andere winkelcentra van Wereldhave waarmee Neoo bezig is, zijn Middenwaard in Heerhugowaard, Koperwiek in Capelle aan den IJssel, Sterrenburg in Dordrecht, Presikhaaf in Arnhem, Winkelhof in Leiderdorp, Kronenburg in Arnhem en Vier Meren in Hoofddorp.
Nettinga: ‘We hebben bij eerdere projecten gezien dat investeren in winkelvastgoed werkt, mits de locatie goed is. Als je als eigenaar niets doet, loopt het van je weg en is de kans groot dat een winkelcentrum in verval raakt. Maar door kwaliteit toe te voegen en nieuwe huurders aan te trekken, valt het tij te keren. Vroeger was het vaak een kwestie van veel nieuwe meters toevoegen, maar tegenwoordig betreft het vooral herontwikkeling en transformatie en wordt vaak ook een woningprogramma toegevoegd.’

Ook op eigen risico
Neoo werkt echter voor veel meer opdrachtgevers, van beursgenoteerde beleggers en pensioenfondsen tot private partijen als Kroonenberg Groep en Van Herk, en doet ook projecten voor eigen rekening en risico. Kenmerkend is dat het gaat om complexe, multifunctionele plannen in een binnenstedelijke setting; een rijtje woningen in een uitbreidingswijk is niet waar de ontwikkelaars voor gaan.
Nettinga: ‘We doen het hele proces, van initiatief tot oplevering, en houden veel in eigen hand. Afhankelijk van wat de opdrachtgever wil, kunnen afspraken gemaakt worden over de deling van winst en risico. Bij de projecten in Zwolle en Nieuwegein hebben we een samenwerkingsverband met een andere ontwikkelaar. We zullen in de toekomst zeker ook vaker werken in partnerships en we kijken actief naar mogelijke ontwikkellocaties, onder andere samen met Vorm.’

Intensief programma
Het woningbouwplan Doorslagzone in Nieuwegein wordt gerealiseerd met TBI-onderneming Koopmans Bouwgroep. Het betreft een wooncomplex van 45.000 m² naar een ontwerp van Rijnboutt, dat in 2021 gereed moet zijn. ‘Wij ontwikkelen het samen met Koopmans op 50–50 basis’, aldus Van Oss. ‘We hebben de tender gewonnen die de gemeente Nieuwegein had uitgeschreven, met een intensief programma als uitgangspunt.’
Op het Katwolderplein in Zwolle ontwikkelt Open Development een blok met 80 appartementen, parkeerplaatsen en 800 m² horeca. Klunder is hier de architect en Neoo is betrokken bij de technische ontwikkeling.
De meeste projecten die Neoo onder handen heeft, hebben een fors aandeel retail, maar er zijn uitzonderingen. Zo wordt bijvoorbeeld in de Amsterdamse wijk Buitenveldert namens Kroonenberg Groep een woontoren met 250 appartementen gerealiseerd. Die bevindt zich in de buurt van winkelcentrum Gelderlandplein, dat de afgelopen jaren compleet op de schop is gegaan en ook eigendom is van Kroonenberg. Directeur–eigenaar Lesley Bamberger besloot Multi in te schakelen als gedelegeerd ontwikkelaar voor het Gelderlandplein. Aanvankelijk werkte Van Oss als medewerker van Multi mee aan dit 35.000 m² grote project, en na zijn overstap naar Neoo bleef hij via Multi aan de opdracht werken.
Andere projecten in Amsterdam zijn B.Amsterdam (Neoo begeleidde de verbouwing namens Timeless) en de London Tower aan de Weesperzijde, die eigendom is van RJB Group. Samen met Dijkhuis Vastgoed Management (eigenaar van het naastgelegen ROC-gebouw) is een plan met woningen, kantoren en commerciële ruimte ontwikkeld.

Game-museum
‘In de regio Den Haag zijn we ook bezig met binnenstedelijke herontwikkelingen’, vult Seckel aan. ‘CBRE Global Investors wil een monumentaal winkelpand aan het Spui een nieuwe functie geven en MN en Altera willen hun deel van Stadshart Zoetermeer upgraden.’ Ze zijn samen eigenaar van het deel waar zich ook de voormalige V&D bevindt, waar tijdelijk het game-museum gevestigd is.
‘Aan de andere kant van het land heeft de Duitse asset manager Intown ons ingeschakeld voor de verbouwing van hun winkelcentrum De Vlinder in Emmen (met ook hier een voormalige V&D) en voor Hoogvliet zijn we in Vlaardingen bezig met een supermarkt met daarboven appartementen. De bestaande Hoogvliet-supermarkt wordt gesloopt. Een ander wijkwinkelcentrum in de conceptfase is Lijnbaan in Vianen, eigendom van ASR Vastgoed.’
Een van de grootste projecten van Neoo is Rotta Nova in Rotterdam, de nieuwbouwontwikkeling naast de Markthal Rotterdam die al een aantal jaren loopt. Van Herk is eigenaar van de bestaande (gesloopte) panden naast de open ruimte en wil een omvangrijk gebouw realiseren met 300 woningen en 5000 m² commerciële ruimte, winkels en horeca in de basis. Het voorlopig ontwerp is inmiddels gereed, maar het project liep vertraging op door onenigheid met de gemeente over het woningprogramma en de oppervlakte van de appartementen.
‘Met dit plan is het mogelijk de Hoogstraat af te maken’, legt Van Oss uit. ‘Het complex wordt zorgvuldig ingepast in de stedelijke omgeving, met aan de Markthalzijde horeca en aan de andere kant winkels. Het hoogteverschil tussen de twee zijden maakt het ontwerp extra ingewikkeld, want het moet wel mogelijk zijn voldoende grote winkel- en horeca-units te maken.’

Sander van Oss
Sander van Oss was 9 jaar in dienst van Multi, voor hij in 2015 samen met Eelco Nettinga Neoo oprichtte. De laatste periode was Van Oss directeur ontwikkeling van Multi Netherlands. In die hoedanigheid was hij eindverantwoordelijk voor alle (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland, zoals Forum Rotterdam, CityPlaza Nieuwegein en de herontwikkeling van het winkelcentrum Gelderlandplein inclusief Element-hotel in Amsterdam. Van Oss is afgestudeerd aan de TU Delft en heeft een MBA behaald bij Tias.

Eelco Nettinga
Eelco Nettinga werkte 28 jaar bij Multi. Hij was als technisch directeur eindverantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van diverse projecten. Hij werkte onder andere aan de ‘Koopgoot’ in Rotterdam, het Eemplein in Amersfoort, de Nieuwe Haagse Passage in Den Haag, de Stadsfeestzaal te Antwerpen en diverse kantoren in Rotterdam en Amsterdam. Nettinga is bouwkundig ingenieur en heeft een MRE behaald aan de Amsterdam School of Real Estate.

Arjen Seckel
Arjen Seckel werkte vanaf 2001 ruim 6 jaar als ontwikkelaar bij ING Real Estate en vervolgens was hij voor ING Reim 4 jaar gestationeerd in Shanghai en Hong Kong, waar hij verantwoordelijk was voor het portfoliomanagement van het Asia Value Fund. In 2011 stapte Seckel over naar Multi, waar hij zich eerst een aantal jaar bezighield met de herontwikkeling van binnenstedelijke winkellocaties in Nederland. Begin 2014 werd hij benoemd tot director asset management Northwest Europe en in die rol was hij verantwoordelijk voor de winkelcentra van Multi en Blackstone in Nederland, België en het Verenigd Koninkrijk. In oktober vorig jaar werd hij partner bij Neoo.

Op de foto v.l.n.r. Sander van Oss, Eelco Nettinga, Arjen Seckel en Neno Markovic
Foto Peter Boer