Interview Rogier Bos, Berlin Hyp: Van klein kantoor naar volwassen unit

De Amsterdamse vestiging van de Duitse vastgoedbank Berlin Hyp is binnen WTC Schiphol verhuisd en uitgebreid. ‘Er werken hier nu in totaal vier man. In tegenstelling tot het vorige kantoor hebben we een prachtig uitzicht en zelfs plek voor een kopieerapparaat. We zijn van een klein verkoopkantoor uitgegroeid naar een volwassen unit’, aldus Bos, die vanuit zijn kantoor naar opstijgende en landende vliegtuigen wijst.
Berlin Hyp is de vastgoedfinancieringstak van de Sparkasse Finanz Gruppe. Het hoofdkantoor is gevestigd in Berlijn. Alle internationale activiteiten, waaronder lokale taxaties, worden gerund en beheerd vanuit Berlijn met behulp van lokale medewerkers en partijen. ‘Onze taxaties worden uitbesteed aan Nederlandse taxateurs. Een Nederlandse belegger zit doorgaans niet te wachten op een Duitse taxateur’, aldus Bos.
In het piekjaar 2007 betrad Berlin Hyp, toen nog ‘together with LBB’ voorzichtig weer de Nederlandse markt. Dat jaar gaf de financier in Nederland ongeveer € 100 mln uit aan nieuwe leningen. Ultimo 2016 is dat ruimschoots verviervoudigd naar € 487 mln, waarvan het leeuwendeel in het eerste halfjaar werd afgesloten. In de eerste helft van 2017 was er sprake van een productie van € 232 mln. Het totale uitstaande volume over 2016 staat op € 1,546 mrd en de teller stond eind juni 2017 op € 1,624 mrd.
‘De gepubliceerde productiecijfers zijn exclusief herfinancieringen. Anders zou de productie veel hoger uitkomen’, licht Bos toe. Het voorgaande jaar sloot IEF Capital met Berlin Hyp en ING een lening af van € 415 mln. Het betrof de herfinanciering van de Berlage-portefeuille. Eerder dit jaar schreef PropertyEU dat IEF de portefeuille met Bijenkorven, Hema’s en Hudson Bay’s voor € 1,6 mrd aan CBRE GI heeft verkocht. Wat Bos betreft is dat een gerucht waarover hij niets wil zeggen.

Ook was het Berlin Hyp dat voor de DVM Groep de herfinanciering verzorgde van de Rembrandt Toren in Amsterdam. Andere grote klanten van Berlin Hyp zijn onder andere Bouwfonds en PingProperties. Berlin Hyp financierde voor € 32 mln het PingProperties Corporate Office fund IV, waardoor PingProperties FGH volledig kon afbetalen. Hiermee kon de vorige financiering bij FGH Bank worden afgelost.

Bredere kapitaalmarkt
Hoewel er tegenwoordig meer concurrentie is op de financieringsmarkt, kan Berlin Hyp goedkoper financieren dan de Nederlandse banken. Duitse pfandbriefbanken hebben toegang tot de pandbriefmarkt en daardoor meer financieringsmogelijkheden. Hierdoor zijn pfandbriefbanken minder afhankelijk van de interbancaire kapitaalmarkt. Berlin Hyp kan deze pandbrieven verkopen. Pandbrieven zijn vergelijkbaar met ‘covered bonds’ of obligaties, maar dan met een onderpand. Dat onderpand maakt deze obligaties aantrekkelijk.
Berlin Hyp financiert enkel boven de € 20 mln. De gemiddelde financiering is echter ruim twee keer zo hoog. ‘Ik ben in Nederland gestart met de opdracht om de krenten uit de pap te vissen, cherry picking. Dat was in 2008. Destijds werd er vooral gekeken naar kantoren en winkels. Ondertussen hebben we onze taken uitgebreid met de woningmarkt, en ook zijn de bedragen enorm opgelopen. Inmiddels staan aankooprendementen onder druk. Door het tekort aan geschikte woningen op de Nederlandse markt houdt de concurrentie op de woningmarkt nog wel aan. Aanbod ontbreekt nog.’
Bos merkt op dat de ltv’s langzaam weer beginnen op te klimmen. ‘Vooral de waarde van vastgoed groeit enorm. Hoewel de ltv’s iets toenemen, zijn onze maatstaven niet veranderd en blijven we risico-avers. We kijken vooruit naar de verhuurbaarheid van objecten. Het lijkt lang, maar onze gemiddelde financieringstermijn is meer dan 5 jaar. We kunnen tien jaar en soms langer aanbieden. De waardestijging is mede ingegeven door de lage rente. Ik verwacht persoonlijk dat de rente volgend jaar wel iets gaat stijgen.’

Nauwelijks logistiek
Berlin Hyp is bijna in alle vastgoedsegmenten actief, maar Bos merkt op dat voor hypothecaire leningen op logistiek vastgoed de markt vrij klein is, en de volumes zijn laag. ‘We financieren enkel bestaand logistiek vastgoed. En niet eens zo heel veel’, zegt Bos. Het afgelopen jaar is het volume in logistieke beleggingen enorm toegenomen, maar als financier speelt Berlin Hyp daarin bijna geen enkele rol. ‘Ik zie de huidige ontwikkelingen op de logistieke markt mede als een aantrekkelijke hedge op de retailmarkt. Logistieke beleggers hebben vaak een voorkeur voor een corporate lening zonder hypotheek, maar deze wordt niet gedekt door de pandbrieven.’
Naast woningportefeuilles financiert Berlin Hyp in Nederland nog steeds winkel- en kantoorvastgoed. ‘Ten opzichte van de rest van Europa heeft Nederland het heel goed gedaan. Vooral in het kantorensegment zijn beleggers heel creatief omgegaan met leegstand. Zo zijn er veel nieuwe kantoorconcepten ontwikkeld, zoals Het Nieuwe Kantoor van NSI.’ NSI sloot vorig jaar met Berlin Hyp een financiering af van € 70 mln voor een deel van de kantorenportefeuille. ‘Daarnaast is Nederland ook ver met het nieuwe werken. Deze creatieve veranderingen van vastgoedbeheer zijn weliswaar oorspronkelijk vaak uit nood geboren, maar sterk opgepakt en goed uitgevoerd’, vult Bos aan.

Parkeerschaarste
Begin vorig jaar heeft de Duitse vastgoedbank aan Bouwfonds IM een financiering van € 36 mln verstrekt voor zes parkeergarages in Nederland. Voor Bos is het de normaalste zaak van de wereld om parkeergarages te financieren. ‘De komende jaren verwacht ik een verder toenemende parkeerschaarste. Want waar moet je de auto neerzetten als parkeren in de binnenstad straks onmogelijk wordt? Daarnaast zijn parkeergarages makkelijker te beheren en onderhoudsvriendelijker dan andere assets.’
Een andere vanzelfsprekendheid voor Bos is de groene financiering. Deze vorm van financiering is voordeliger, omdat je dan 10 basispunten korting krijgt op de financiering. Maar groen financieren is inmiddels ook bij Berlin Hyp een vanzelfsprekendheid. De overheid eist dat ieder kantoor groter dan 100 m² in 2023 minimaal energielabel C heeft. Dit betekent een energie-index van 1,3 of beter. Bos pleit er ook voor, want dat bevordert de verhuurbaarheid van het pand. ‘Onze portefeuille moet in 2020 voor ten minste 20% ‘groen’ zijn. Onze Nederlandse portefeuille voldoet nu al aan deze eis’, zegt Bos. ‘Het uitgeven van green bonds was ook een manier om nieuwe investeerders te werven en toegang te krijgen tot nieuwe beleggers. Zo zijn Nederlandse beleggers met groene fondsen, zoals verzekeraar NN, blij met deze investeringsmogelijkheid.’
De komende tijd gaat Berlin Hyp niet alleen verder met investeren in het verder verduurzamen van de leningportefeuille, maar ook met verdere digitalisering binnen het kantoor. ‘Wij zijn van mening dat de vastgoedfinancieringssector de komende jaren sterk gaat veranderen door digitalisering. Door digitalisering kunnen kredietprocessen worden versneld, en kunnen klanten sneller geholpen worden. Voor ons is dat een strategische keuze. Voor de klant is vooral dealzekerheid belangrijk. Daarnaast hebben wij een belang genomen in BrickVest. Hiermee gaan we verder in de ‘value chain’ en kunnen we verder diversifiëren.’ BrickVest is een platform voor vastgoedbeleggers dat het voor professionele beleggers mogelijk maakt te investeren in grote vastgoedprojecten. Zij kunnen via BrickVest een aandeel nemen in een belegging vanaf € 1000.