Interview MVGM: Onverwachte Europese topspeler in vastgoed

Eddy Smit, oprichter en eigenaar van MVGM, vertelt nuchter over de achtbaan waarin hij vorig jaar terechtkwam, toen hij besloot alle property management-activiteiten van JLL in continentaal Europa over te nemen. Het is Smit ten voeten uit. Hij houdt niet van poespas, maar van efficiency. Hij hoeft niet te scoren met een duur kantoor. MVGM huurt een kantoor van een opdrachtgever in de Plaspoelpolder in Rijswijk, waar tot voor kort veel leegstand was. Zo lost hij zelf een probleem voor een opdrachtgever op.
Hij houdt er ook om efficiënt om te gaan met personeel. Geen dure balie- en koffiedames. Als de koffie tijdens het gesprek even uitblijft, haalt hij het zelf. ‘Het secretariaat heeft zeker ontslag genomen’, grapt hij. Smit en MVGM stralen uit wat de klant wil: efficiënt beheer van vastgoed. En met dat concept is MVGM in Nederland marktleider geworden in vastgoeddienstverlening, met zo’n 850 Nederlandse medewerkers.

Volhouden door schaalvergroting
MVGM is niet de wereld van dealmakers met knallende champagnekurken, die in één klap de courtage voor een heel jaar ophalen. Smit wijst liever op de veilige kant: ‘We hebben al bij de start van het nieuwe jaar 80% van de omzet zekergesteld.’
Is het dan niet onlogisch dat JLL deze zekerheid heeft verkocht? ‘Vergis je niet, onze beheerfee is de afgelopen tien jaar niet gestegen. De enige manier om dat te kunnen volhouden is door schaalvergroting. Als de regelgeving wijzigt, bijvoorbeeld omdat de overheid een ubo-formulier eist (de ultimate benificial owner van een organisatie, red.), of de AVG-wetgeving, dan moet je niet denken dat we de tijd die dit ons kost altijd kunnen doorberekenen aan de klant.’
Het is een paradox: Asset managers zoeken vaak naar de goedkoopste beheerder, waardoor deze met een te lage marge werkt en eigenlijk niet in staat is de noodzakelijke investeringen in personeel of IT te doen. Hierdoor zijn dergelijke contracten bij aanvang al verlieslatend. Aan de andere kant zijn dezelfde assetmanagement-organisaties bang dat beheerders omvallen, zoals in de vorige eeuw gebeurde bij de grootste beheerder, de Kok-groep. ‘Dat is heel lang geleden, maar nog steeds werpt dat een schaduw over de sector, waardoor beleggers risico’s spreiden. Overigens was het probleem toen groter, omdat de huren via de beheerder geïnd werden.’

Problemen systematisch oplossen
De sector heeft het vaak lastig en MVGM heeft daarop ingespeeld met de overname van het verliesgevende Jacobus Recourt en Actys. ‘We zijn niet gegroeid door overmatig hoge overnamesommen te bieden, maar met het systematisch oplossen van problemen. Niet alleen gericht op schaalvergroting voor MVGM, maar ook op continuïteit van beheer voor opdrachtgevers.’
De M van MVGM verwijst naar Meeùs, een vastgoedbedrijf van Aegon, dat fuseerde met Kamerbeek, een vastgoedbedrijf van Achmea. ‘Die verzekeraars waren eigenlijk helemaal niet geïnteresseerd in een vastgoedbedrijf. Ze wilden verzekeringen verkopen. Toen Menno (van der Horst – mede-oprichter en -eigenaar, red.) en ik hun in 2005 een exit boden, vonden ze dat al lang best. We hebben het rustig gedaan: eerst namen we in 2007 een kwart van de property management-activiteiten over en na een jaar 100%. Door de gefaseerde aankoop wilden we opdrachtgevers langzaam bewijzen dat hun vastgoed in goede handen was.’
Dat ervoeren opdrachtgevers ook zo: Smit en Van der Horst slaagden erin ‘property management’ als core business op de kaart te zetten. Het bedrijf groeide snel van 200 medewerkers in 2008 naar 650 medewerkers in 2018. En door de fusie met Verwey Vastgoed (170 medewerkers) in 2018, de overname van het Duitse PropertyFirst (90 medewerkers) en organische groei van MVGM (40 medewerkers) ontstond een club met 950 medewerkers en 26 kantoren in Nederland en Duitsland.

Puur toeval
MVGM groeide, terwijl het altijd moet opboksen tegen klanten met een eigen beheerafdeling, ook al zijn die minder efficiënt. Soms is het puur toeval of een portefeuille wel of niet bij MVGM terechtkomt. Zo greep Patrizia, dat klant is bij MVGM, vorig jaar mis bij de aankoop van de Round Hill-portefeuille. Patrizia zou deze vette vis aan MVGM gegund hebben, maar de uiteindelijke koper Heimstaden nam de beheertak over.
Misschien maar goed, want afgelopen zomer was de drukste aller tijden op het hoofdkantoor in Rijswijk door de overname van de property management-activiteiten van JLL, die tot en met vandaag het nieuwe internationale bestuur (zie kader) van de straat houdt. De activiteiten van MVGM Nederland hebben hier door de strikte scheiding tussen alle internationale teams geen last van.

Andere specialisaties
Hoewel MVGM heeft gekozen voor property management als core business, zijn er in Nederland ook andere gespecialiseerde teams, zoals MVGM Bedrijfsmakelaars (in 2019 in de top-10 kantoor- en bedrijfsruimtemakelaars in Nederland, red.). ‘Ik denk dat we steeds meer kleinere metrages overlaten aan lokale spelers. Voor hen zie ik een toekomst. Mijn verwachting is dat landelijke bedrijfsmakelaars zoals wij kleinere transacties meer digitaal zullen gaan afwikkelen via onze websites. Wij hebben met dochteronderneming Watson & Holmes een dataplatform, dat in de toekomst een veel belangrijkere rol zal spelen. We zullen dit concept ook naar de andere landen exporteren. We merken dat op het vlak van dashboarden er nog weinig wordt aangeboden in de diverse Europese landen. Samen met de klant kunnen we een op maat gemaakte rapportage ontwikkelen die dagelijks ververst wordt. Dit zal op korte termijn ook mogelijk zijn voor opdrachtgevers met objecten in meerdere landen.’
Smit geeft geen duimbreed toe aan ondernemende makelaars of vastgoedmanagers die er ook een eigen handeltje op na houden. ‘Niemand heeft hier eigen vastgoed behalve zijn eigen huis. Ik wil dat niemand een concurrent van onze klant wordt. Sommige sollicitatiegesprekken waren doordoor snel afgelopen.’
Wie beheert, heeft een (data)instrument in handen voor vastgoedtaxaties. MVGM is daarbij een grote speler. Er zijn in Nederland geen onderzoeken naar marktverdeling, maar de inschatting is dat MVGM met 60 taxateurs bij de top-3 hoort, met Cushman & Wakefield als marktleider. ‘Vastgoedtaxaties van portefeuilles past bij een club als de onze. Wij waren de eerste die de taxatie-afdeling apart zette, niet alleen juridisch, maar ook fysiek en met eigen systemen.’

Brexit-risico’s
Zonder dat de buitenwereld het door had, is MVGM de grootste vastgoedorganisatie in Nederland geworden. ‘Er zijn grenzen aan de groei in Nederland. We waren al in het buitenland aan kijken, maar in Engeland zijn we gestopt vanwege de Brexit-risico’s. In Duitsland waren we wel aan het uitbreiden met PropertyFirst. Toen kwamen de property management-activiteiten van JLL op de markt. We wilden aanvankelijk alleen de Duitse beheeractiviteiten van hen overnemen, maar JLL wilde alleen heel Europa verkopen, met uitzondering van Engeland. Eerder waren nog meer landen, buiten Europa, onderdeel van de beoogde transactie, maar in goed overleg hebben we besloten deze erbuiten te laten. En gezien de gewenste snelheid van de overgang was de uitdaging met de Europese teams al groot genoeg.’
De overnameprijs is niet naar buiten gebracht, maar Smit houdt van openheid. De lage marges van vastgoedbeheer, die ook nog permanent onder druk staan, temperen de overnameprijzen.
En voor JLL was het belangrijker dat de overname op een goede wijze verliep voor alle betrokkenen (opdrachtgevers en personeel). Dit was belangrijker dan de verkoopprijs.
‘Ik ben als ondernemer heel voorzichtig met bancaire financiering en private equity. Ik heb hier wel delegaties gehad van vijf of meer mensen. Dan zei ik tegen Menno: die mensen gaan ons straks van het werk houden. We hebben voor deze deal een family-office – mensen die we goed kennen die voor de lange termijn investeren – bereid gevonden met ons mee te doen.’
Door de deal moest MVGM in allerijl 540 nieuwe medewerkers huisvesten in landen waar het nog niet aanwezig was, zoals België, Luxemburg, Polen, Portugal, Roemenië, Slowakije, Spanje en Tsjechië. Het moest in 6 maanden tijd nieuwe entiteiten oprichten, kantoren aanhuren, werkplekken inrichten en arbeidscontracten opstellen, terwijl de beheerwinkel open moest blijven. ‘In dit proces bleek het lastig dat Europa nog lang geen eenheid is. Er zijn overal aparte procedures en struikelblokken. We hebben het gefaseerd door de overname te effectueren per land, verspreid van september tot en met december.’
Smit is er trots op dat op zes na alle mensen zijn gebleven. ‘Ze vinden het allemaal fijn om voor een organisatie te werken voor wie property management internationaal de kernactiviteit is. Er zijn nu nieuwe kansen voor medewerkers. Van veel grotere opdrachtgevers horen we dat ze zeer gelukkig zijn met deze transactie. Ze hadden altijd een onrustig gevoel over het feit dat de informatie van hun huurders bij een organisatie lag die ook activiteiten verricht als capital markets, ondanks toezegging van ‘Chinese walls’ tussen deze bedrijfsonderdelen. Daarnaast bestaat er een zeer grote interesse bij talloze beleggers om in de nabije toekomst vooral in woningvastgoed te gaan beleggen. We zullen onze kennis en ervaring op het gebied van woningbeheer naar alle landen exporteren, waardoor we onze opdrachtgevers ook op dit vlak kunnen bedienen, in tegenstelling tot andere belangrijke vastgoeddienstverleners, zoals CBRE, Cushman & Wakefield of Savills.’
Smit wil nu niet op zijn lauweren gaan rusten. ‘Ik denk dat ik minder operationeel bezig zal zijn, nu we een nieuwe internationale directie en een directeur voor MVGM Nederland hebben benoemd (zie kader). Ik was bijvoorbeeld gewend om elk arbeidscontract zelf te tekenen, dat hoeft nu niet meer. In ieder land hebben we een managing director, die als ondernemer verantwoordelijk is voor zijn of haar MVGM-team en omzet. De ondernemersgeest is enorm, en ik verwacht dat we ook internationaal snel zullen uitbreiden door woningbeheer toe te voegen aan onze diensten.’

Nieuwe top MVGM
Eddy Smit en Menno van der Horst vormen als oprichters en mede-eigenaren het bestuur van MVGM. Van der Horst leidt in aanvulling hierop de Duitse teams van MVGM en zet zich vooral in voor de uitbouw van de Duitse markt, de belangrijkste pijler voor de autonome groei van MVGM.
Voor MVGM Nederland is directeur Maarten Vermeulen aangesteld. Hij komt van CBRE GWS en is als directeur Europa van de RICS voor lezers van PropertyNL geen onbekende.
Het bestuur en de directeur van MVGM Nederland werken nauw samen met de board of directors met Peggy Poldervaart (chro), Anjo Wielemaker (cfo), Cor Treure (cio).
Nieuw is de van Cushman & Wakefield afkomstige Maarten de Haas als cco. Hij richt zich op de grootste Europese klanten, zoals Axa, CBRE Global Investors, LaSalle, Patrizia, M&G, Cromwell, Generali, Redevco en AEW.
De andere nieuwkomer is Walter Sas als coo. Hij is een bekende fusie- en overname-specialist en heeft in die hoedanigheid MVGM al jaren begeleid. Hij gaat nu samen met Maarten de Haas de managing directors aan te sturen in de tien Europese landen waar MVGM actief is.