Interview Hubert Stech: Multi is op zoek naar andersoortige huurders

‘Met een extreem flexibele aanpak’, zo noemt Hubert Stech de wijze waarop eigenaren van winkelcentra de uitdagingen van het snel veranderende winkelklimaat te lijf moeten gaan. Bij die extreem flexibele aanpak zal de sector ‘alternatives’ volgens hem een zeer belangrijke rol gaan spelen.
Stech is sinds 1 maart 2019 de nieuwe managing director van Multi voor Nederland en België. Die rol krijgt hij bovenop zijn baan als managing director voor Multi in Duitsland, een functie die hij sinds 2017 al heeft. Met zijn benoeming in Nederland en België volgt hij Françoise Dechesne op, die Multi heeft verlaten.
Stech denkt dat de winkelcentra van vandaag niet dezelfde omvang zullen hebben als de winkelcentra van morgen. Asset managers als Multi zullen daarom dicht op de winkelsector moeten zitten en een goede dialoog met de retailers moeten voeren. Maar tegelijkertijd moeten de asset managers een strategie met een creatieve benadering voor hun winkelcentra hebben.
Voordat hij het roer van Multi’s Duitse activiteiten op zich nam, was Stech directeur projectontwikkeling en -verkoop bij Siemens Real Estate. Zijn vorige functies waren onder meer hoofd internationale coördinatie bij Metro Group Asset Management en managing director bij Douglas Real Estate.
Multi, het Europese winkelvastgoedplatform van Blackstone, is momenteel actief in Nederland, België, Duitsland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Polen, Portugal, Slowakije, Spanje, Oekraïne, het VK en Turkije.

Zelfde aanpak
Volgens Stech is zijn nieuwe, bredere rol bij Multi – gelijktijdig de activiteiten in Duitsland, België en Nederland leiden – vanuit geografisch oogpunt goed te doen. ‘Ik zal twee kantoren hebben, één in Düsseldorf en één in Amsterdam. Die bevinden zich op twee uur rijden van elkaar, dus dat is haalbaar. De aanpak in Nederland en België zal bovendien vergelijkbaar zijn met die in Duitsland: nieuwe mandaten van derden acquireren en actief zijn op de markt.’
De markt in Nederland en België staat erom bekend dat deze in vergelijking met de rest van het continent het meest onder druk staat van e-commerce, waardoor ook de waarde van het vastgoed sterk onder druk staat. Desondanks zegt Stech dat Multi’s strategie hier niet zal afwijken van de aanpak in Duitsland. ‘We zien dezelfde problemen ook in Duitsland. Evenals in Nederland en België is er werk aan de winkel om winkelruimtes aantrekkelijk te maken. Segmenten als mode staan in al deze landen onder druk. Je moet dus kansen creëren voor verschillende soorten retailers.’ Hij voegt eraan toe dat bijvoorbeeld elektronica en witgoed ook de impact van e-commerce voelen en hun winkelruimtes snel hebben moeten verminderen en aanpassen. ‘Voor elke huurder zullen we het juiste concept moeten vinden en de juiste soort ruimte. Daar hoort bij dat we retailers omni-channelmogelijkheden bieden in fysieke winkels.’
Stech denkt dat retailers zowel in Nederland en België als Duitsland hun winkelruimtes zullen verminderen. ‘Sommige retailers gaan echter juist in tegen die trend. Food & beverage-aanbieders nemen nu juist meer ruimte in dan ooit tevoren.’

Andere huurdersmix
Terwijl sommige eigenaren van winkelcentra al hun geld op leisure zetten, stelt Stech dat dit slechts één hulpmiddel is voor verhuurders. ‘Leisure kan een deel van de oplossing zijn voor winkelcentra, maar we zullen flexibeler moeten zijn dan dat alleen’, zegt hij. ‘In winkelcentra zijn kelderverdiepingen en derde verdiepingen vaak de grootste uitdaging voor de verhuur. Wat we dus in Duitsland hebben gedaan – en ook in België en Nederland zullen doen – zijn andersoortige huurders vinden dan de gebruikelijke retailers. Je kunt bijvoorbeeld denken aan kleuterscholen en medische centra.’
Hij benadrukt: ‘Ik denk dat de winkelcentra van morgen een andere omvang zullen hebben dan de winkelcentra van vandaag. We zullen meer gemengde centra hebben, waar wonen, kleuterscholen, medische gebouwen en wat al dies mee zij gecombineerd zullen worden. Het moet een combinatie zijn die voldoet aan de behoeften van werknemers in stadscentra. Zulke herontwikkelingen of transformaties zijn uiteraard alleen mogelijk voor middelgrote centra in de binnenstad – niet voor grote dozen buiten de stad.’
De veranderende demografie is volgens Stech niet alleen een oorzaak van de problemen, maar speelt ook een rol in de oplossing. ‘Een overweging is om meer woningen in winkelcentra toe te voegen. De wereld is veranderd, en wie weet heeft de vergrijzende bevolking juist zulke woonmogelijkheden nodig.’

Koop en verkoop
Hoewel Multi zowel in Nederland als in Duitsland nog het een en ander op de verkooplijst heeft staan, sluit Stech acquisities niet uit. Hij suggereert dat die aankopen ook weleens buurtwinkelcentra zouden kunnen zijn. ‘Dit zijn centra die zich vaak in woonwijken bevinden, waar je de mogelijkheid hebt een nieuwe en relevante huurdersmix voor die gemeenschappen te creëren. Het blijft een uitdaging, maar met onze ervaring moet het mogelijk zijn de centra te verbeteren en de waarde van het vastgoed te verhogen naar een niveau dat ze vroeger nooit hebben gehad.’
Voor Stech betekent het werken bij Multi het vinden van een balans tussen het aantrekken van mandaten van derden en het uitvoeren van diensten voor ze. Tegelijkertijd moeten ook de aandeelhouders tevreden zijn met de services die Multi hen biedt. ‘Als we zorgen dat we de beste van de klas zijn, dan komen de klanten vanzelf naar ons toe.’