De IVBN wijst het voorstel van minister Ollongren voor een noodknop af.
Gisteravond heeft minister Ollongren haar brief over een “noodknop” voor het vrije middenhuursegment naar de Tweede Kamer gestuurd. De minister blijft dreigen met een noodknop, maar roept partijen ook op om elkaar lokaal te vinden in veel meer nieuwbouw. De IVBN heeft op 2 juli een Middenhuur-akkoord aangeboden aan de gemeenten Amsterdam en Utrecht voor een verdubbeling van de woningbouw in deze steden in plaats van regulering. In een noodknop kun je niet wonen en mensen met middeninkomens zitten te wachten op woningen. IVBN-leden investeren pensioen- en de verzekeringspremies van miljoenen Nederlanders in woningen voor mensen met een middeninkomen. Een noodknop brengt dit belangrijke en maatschappelijke systeem en ook de stabiliteit van de Nederlandse woningmarkt in gevaar, aldus de IVBN. Institutionele beleggers maken geen deel uit van het probleem, maar bieden een oplossing.
IVBN waarschuwde eerder ook al dat een noodknop op basis van een WOZ-percentage voor institutionele woningbeleggers (die nu meer dan 10% van de totale jaarlijkse nieuwbouw realiseren) een enorme bedreiging is voor verdere investeringen in (nieuwe én bestaande) huurwoningen. Uit de vandaag bekend gemaakte onderzoeksresultaten – uitgevoerd door SEO en ABF Research, in opdracht van minister Ollongren – blijkt duidelijk dat institutionele woningbeleggers niet verantwoordelijk zijn voor excessen op de midden-huurmarkt. De IVBN pleit voor het bestrijden van die excessen, maar vooral voor het realiseren van een sterke groei van de nieuwbouw middenhuur. Dat kan op de korte en middellange termijn door de bewezen (financiële en organisatorische) investeringskracht van professionele langetermijninvesteerders in te zetten in een hechte samenwerking met gemeenten, die passende grondprijzen en locaties beschikbaar stellen. Grote gemeenten zetten echter helaas in op regulering van de beschikbare middenhuur waarmee ze de schaarste verdelen in plaats van aan te pakken, volgens de IVBN.
Minister Ollongren denkt aan een ‘tijdelijke’ noodknop waarbij excessieve aanvangshuren worden beperkt tot maximaal 6% van de WOZ-waarde. Uit het ABF-onderzoek blijkt dat de huren van IVBN-leden ten opzichte van hun WOZ-waarde veel lager liggen dan die 6%. Ook de huurstijging bij bewonerswissel ligt bij institutionele beleggers met 8,4% veel lager dan de 33,1% bij particuliere verhuurders. Bij een bewonerswissel wordt overigens vaak zwaar geïnvesteerd in renovatie en verduurzaming, waarna de woning op marktconforme wijze wordt verhuurd. De minister wil bovenop deze noodknop ook de WOZ-factor in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) fors beperken, met name in de grote steden om de liberalisatie-mogelijkheden te beperken. In het Middenhuurakkoord stelt IVBN dat een zekere inperking tot 40–45% op individueel woningniveau daar mogelijk is (mits oppervlakte en andere waardebepalende factoren beter/hoger gewaardeerd worden), maar zeker niet zo fors als de 33% (of nog lager) die minister voorstelt.
Het onderzoeksbureau SEO constateert – volgens de IVBN terecht – dat een noodknop schadelijk is voor kapitaalinvesteringen in de Nederlandse woningmarkt door professionele langetermijninvesteerders. De IVBN heeft zelf eerder al forse waarschuwingen afgegeven over de averechtse werking van een noodknop op basis van de WOZ op de investeringsbereidheid van hun leden. IVBN-directeur Frank Van Blokland: ‘Institutionele woningbeleggers hebben de verplichting om maatschappelijk kapitaal te investeren in beleggingen met een stabiele en redelijk voorspelbare huurprijsontwikkeling, gekoppeld aan inflatie. Landelijk of lokaal zullen politici echter het WOZ-percentage gaan aanscherpen, niet om excessen te voorkomen, maar om de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Voorts zullen juist de huisjesmelkers, die de problemen veroorzaken, hun huren nét onder het voorgestelde WOZ-maximum gaan verhuren, terwijl die woning lang niet de kwaliteit heeft om een dergelijke hoge huurprijs te vragen. Meer transparantie over huurprijzen in relatie tot de kwaliteit van de woning is veel beter. Het invoeren van een noodknop op basis van de WOZ is buitengewoon onverstandig beleid.’
