ING Real Estate Development is in maart 2010 gestart met de werkzaamheden voor het in aanbouw gaan van de binnenstedelijke ontwikkeling Plein 1944 in Nijmegen. Opmerkelijk, want hoewel de crisis bij alle ontwikkelaars hard heeft toegeslagen, zijn de gevolgen ervan bij ING RE Development het meest zichtbaar. door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
ING Real Estate Development is in maart 2010
gestart met de werkzaamheden voor het in
aanbouw gaan van de binnenstedelijke ontwikkeling
Plein 1944 in Nijmegen. Opmerkelijk,
want hoewel de crisis bij alle ontwikkelaars
hard heeft toegeslagen, zijn de gevolgen ervan
bij ING RE Development het meest zichtbaar.
door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
De ontwikkelaar bouwt zijn activiteiten af waarbij
een groot aantal projecten waar ING bij betrokken
is, niet meer door deze ontwikkelaar
tot realisatie zullen worden gebracht. Plein ’44
behoort echter tot de projecten die ING wel uitontwikkelt.
Op de vraag waarom sommige projecten wel
doorgaan en anderen niet, antwoordt Arnout
Brouwers, projectleider van ING voor het project
sinds 2011, dat ieder projectcontract anders
is en het daarom per project verschilt.
Essentieel voor de start bouw is de verkoop
van 32 woningen aan Standvast Wonen geweest
en de overeenkomst voor de afname van
een retailblok van 6900 m² door Primark. Deze
Ierse kledingretailer krijgt hiermee de tweede
vestiging in Nederland. Bovendien werd onlangs
bekend dat Primark de vestiging zal kopen,
waarmee een stuk van het beleggingsrisico
uit het project verdwijnt.
Voorgesch iedenis
Het tot realisatie komen, heeft echter ook te
maken met de bijzondere selectieprocedure
voor Plein 1944. Het plein ontstond na een vergissingsbombardement
door de geallieerden
in 1944 waarbij het vertrouwde stratenpatroon
in het centrum verdween. In de naoorlogse wederopbouw
werd het plein gecreëerd en werd
het een scheidslijn tussen de verschillende gebieden
in het centrum.
De gemeente heeft op verregaande wijze de
bevolking betrokken bij de planprocedure voor
het bij alle Nijmegenaren bekende plein. In
2003 heeft het college een ontwikkel/ontwerp
wedstrijd uitgeschreven waarvoor vier teams
van ontwikkelaars met ontwerpers werden geselecteerd.
Ieder team moest twee ontwerpen
inleveren: een waarbij de vooroorlogse stratenstructuur
weer terugkwam en een waarbij een
plein bleef bestaan.
Een jury en een financiële beoordelingscommissie
beoordeelden de plannen. Twee plannen
werden per referendum aan de bevolking
voorgelegd: het vooroorlogse van Multi Vastgoed
van de Spaanse architect Busquets en
‘Een Plein voor Iedereen’ van ING van Van
Eldonk en Soeters met een investeringsvolume
van € 70 mln.
Deadl ine
De opkomst was 17% en 70% daarvan koos
voor het plan van ING. Brouwers: ‘De door de
meningspeiling ontstane aandacht voor de
ontwikkeling zorgde voor een groot draagvlak
onder bevolking, politiek en ondernemers.’
Daardoor was het politiek gezien van groot belang
dat ondanks de marktomstandigheden er
hard aan het project getrokken werd. De deadline
van de gemeenteraadsverkiezingen van
maart 2010 zetten de betrokkenen op scherp
om vlak voor de verkiezingen te komen met
een aangepaste realisatieovereenkomst die de
start mogelijk maakte.
Aanpassingen in de overeenkomst waren nodig
omdat de afzetrisico’s na de crisis groter
bleken dan verwacht. Met name de appartementenmarkt
heeft na de crisis klappen te
voorduren gekregen. Ook is nog niet alle winkelruimte
verhuurd en is er nog geen belegger
voor het project. De aanpassingen in het contract
na de crisis betreffen met name de financiële
parameters, en waaronder de grondprijs.
Die is naar beneden bijgesteld. Ook participeert
de gemeente in het risico van het parkeren
door garant te staan voor de afname van
110 plaatsen. De garage is bedoeld voor ondernemers
en bewoners in de binnenstad en het is
logisch dat de gemeente een stuk van het risico
overneemt. Brouwers: ‘De gemeente is beter
op de hoogte van de vraag naar parkeerruimte
dan wij.’
100%
Plein ’44 is een ‘100% ING RED project’ zoals
Brouwer het noemt. Het is geen publiek-private
samenwerking waarbij de gemeente deelneemt
in het vastgoedexploitatierisico zoals de
gemeente eerder met de nabijgelegen ING ontwikkeling
Mariënburg wel deed. Uitgangspunt
van de gemeente voor Plein ’44 destijds was
om er financieel neutraal uit te komen.
Bij Plein ’44 verwerven ING RED en de gemeente
gezamenlijk de grond en de benodigde
opstallen. ING zorgt ook voor het bouwrijp
maken, ander grondwerk en de nutsvoorzieningen
– activiteiten die normaliter door gemeenten
worden uitgevoerd. In de loop der tijd
zijn ook andere taken en verantwoordelijkheden
tussen gemeente en marktpartij verschoven
als bleek dat de ander er beter voor was
toegerust. Brouwers: ‘We hebben altijd, ook
voor de crisis al, open met de gemeente kunnen
communiceren.’ Het leidde er bijvoorbeeld
toe dat het budget voor het compenseren
van de ondernemers voor de overlast van
de bouw van de gemeente is overgeheveld naar
de ontwikkelaar die immers die overlast beter
kan controleren. ING heeft deze activiteiten
naar zich toegetrokken omdat de ontwikkelaar
inschatte dit tegen lagere kosten te kunnen
doen. Ook is de gemeente al voor de crisis ingesprongen
om het verwerven van de benodigde
opstallen te bespoedigen. Behalve het
plein, dat eigendom is van de gemeente, was
er sprake van versnipperd eigendom. De gemeente
heeft al vroeg het onteigeningsinstrument
ingezet zodat de vaart in het project
bleef. De gemeente heeft de verworven grond
vlak voor start bouw in voorjaar 2010 overgedragen
aan ING.
Brouwers noemt het project ook 100% ING
RED omdat de financiering intern geregeld is
– dus niet loopt bij ING Real Estate Finance.
