Het verwachte directe rendement op een doorsnee Amsterdamse beleggingswoning is tussen het laatste kwartaal van 2019 en het laatste kwartaal van 2020 met 40 basispunten gedaald.
Dit blijkt uit een analyse van het ING Economisch Bureau. Oorzaken zijn lagere huuropbrengsten en hogere woningprijzen. Door de invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningbeleggers zal het directe rendement nog verder omlaag gaan.
Sinds de tweede helft van 2019 dalen de huren in de Amsterdamse vrije huursector. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2019 (€23,6 per m2), is de gemiddelde huur vijf kwartalen op rij gedaald. In het vierde kwartaal van 2020 lag de huur gemiddeld op €22,2, ofwel 6,1% lager dan het vierde kwartaal van 2019. Ook de coronacrisis heeft de neerwaartse druk op de Amsterdamse vrije sector huren afgelopen jaar vergroot.
In reactie op de verminderde vraag stelden verhuurders om leegstand te voorkomen huren naar beneden toe bij. Tegelijkertijd namen de investeringskosten toe. De gemiddelde prijs van een Amsterdamse koopwoning kwam in het vierde kwartaal van 2020 3,5% hoger uit dan een jaar eerder. Wel profiteerden beleggers van de verdere daling van de hypotheekrentes.
De daling van het verwachte rendement op een beleggingswoning zal voor neerwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen zorgen, verwacht het ING Economisch Bureau. Particuliere beleggers waren in de afgelopen tien jaar namelijk goed voor de aankoop van zo’n 13% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Gemiddeld genomen zullen zij minder bieden voor een woning als hun verwachte rendement daalt. Een lagere aankoopprijs biedt zo compensatie voor lagere huuropbrengsten.
De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers versterkt de neerwaartse druk op de woningprijzen, aldus ING Economisch Bureau. Uitgaande van een doorsnee Amsterdamse beleggingswoning van €450.000 komen de extra kosten neer op €27.000. Als de overheid vervolgens ook nog eens komt met een opkoopbescherming in bepaalde wijken en huurprijsregulering, dan gaat de neerwaartse druk op de woningprijzen in Amsterdam verder omhoog. Overigens. Een Amsterdamse woningbelegging is nog steeds relatief aantrekkelijk.
