Bestaande huurwoningen worden steeds vaker aan eigenaar-bewoners verkocht, die gemiddeld hogere inkomens hebben en een lagere woningbezetting.
Deze verandering speelt vooral in het lagere segment in de grote steden. Zo verandert de buurtsamenstelling, want de vertrekkende huurders zijn minder draagkrachtig. Dat verhuurders hun huurwoningen van de hand doen, komt mede door recent ingevoerde overheidsmaatregelen. Dat blijkt uit onderzoek van ING Research.
Het aantal woningen dat vanuit het huursegment naar het koopsegment verschuift, neemt toe. In het tweede kwartaal van dit jaar werden er per saldo 4775 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. De opkoop door investeerders is zeer beperkt (1125) en ligt veel lager dan de verkoop (5900). Het saldo bedraagt meer dan een verviervoudiging ten opzichte van twee jaar geleden. Toen werden er in het tweede kwartaal per saldo 1100 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners.
Vooral in het lagere segment
Vooral in de grote steden vindt deze verschuiving vanuit het huursegment naar koop plaats. Daarbij gaat het voornamelijk om woningen in het lagere segement. Uit de studie van het Kadaster blijkt ook dat er in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht in totaal per saldo zo’n 1.600 woningen van huur naar koop zijn verschoven in het tweede kwartaal dit jaar. Dat is zo’n 33% van het totaal. Amsterdam levert de grootste bijdrage. Volgens de NVM staat ongeveer 1 op de 5 van de verkochte huurwoningen in Amsterdam. Dit type woning is veelal een appartement tussen de 50 m² en 80 m².
In het afgelopen kwartaal worden er substantieel meer bestaande huurwoningen verkocht dan gekocht. Dat komt voornamelijk door recent ingevoerde beleidsmaatregelen en door veranderende marktomstandigheden.
Rendement onder druk
Vanwege onder meer de hogere belasting van de opbrengsten van woningverhuur in box 3, de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 en de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers staat het rendement op woningverhuur onder druk. In combinatie met hogere marktrentes dan drie jaar geleden is het de laatste jaren financieel minder aantrekkelijk geworden om een woning te verhuren. Tegelijkertijd heeft de opkoopbescherming, die per 1 januari 2022 in werking is getreden, het aantal aankopen door beleggers beperkt.
Vooral in de grote steden vindt de verschuiving van het huur- naar het koopsegment plaats. Dat komt omdat daar de prikkel om de huurwoning te verkopen het grootst is: de verkoopwaarde is relatief hoog en tegelijkertijd moeten daar vanwege de Wet Betaalbare Huur de huren bij een nieuwe huurder het hardst omlaag.
Als een particuliere huurwoning een koopwoning wordt, komt daar veelal een huishouden met een hoger inkomen te wonen. Uit onder zoek van het Instituut van de Publieke Economie blijkt dat een doorsnee particuliere huurwoning bewoond werd door een huishouden (of huishoudens) met een gemiddeld inkomen van rond de €30.000 in 2022. Als de woning een koopwoning wordt, zou deze naar verwachting een huishouden huisvesten met een inkomen van rond de €45.000.
Woningtekort groeit
Eigenaar-bewoners hebben niet alleen veelal een hoger inkomen, ze wonen gemiddeld genomen ook met minder personen in een vergelijkbaar huis dan huurders, zo laat het onderzoek zien. Bij particuliere huurwoningen komt het bijvoorbeeld vaker voor dat meerdere huishoudens een woning delen. Bij een verschuiving van de woning naar eigenaar-bewoners, zal de bezetting van het woonoppervlak dalen. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn om hetzelfde aantal mensen te huisvesten. Dit kan bijdragen aan het woningtekort.
De toenemende verschuiving van huur naar koopwoningen zal dus bijdragen aan de verandering van de bewonerssamenstelling in de buurten waar dit optreedt. Dit kan de trend van steeds meer welvarende bewoners in de stad verder versterken.
