Hoofdstedelijke splitsingsdrang loopt vooruit op uitponden

In 2024 werden er 982 splitsingvergunningen verleend in de hoofdstad, zo blijkt uit een inventarisatie van de publicaties die de gemeente Amsterdam deed in het gemeenteblad. Dit is voor iedereen doorzoekbaar op mijnoverheid.nl. In 2021 bleef het aantal verstrekte splitsingvergunningen nog beperkt tot 67 om in 2022 al te verzesvoudigen naar 412.

Juridische situatie

Betty Tania-Kalf, hoofd commercie bij AHAM Vastgoed, een Amsterdamse ontwikkelende belegger,  benadrukt dat het in dit geval gaat om het juridisch splitsen van woningen. ‘Splitsen betekent niet dat er meteen losse woningen verkocht kunnen worden, meestal zijn ze nog verhuurd. Het heeft wel als doel om woningen los te kunnen verkopen die nu nog geen eigen kadastrale eenheid zijn maar onderdeel van een groter complex. De splitsingsgolf omvat dan ook niet het fysiek splitsen van 1 grote woning in 2 kleine woningen of het veranderen van een zelfstandige woning in kamerverhuur. Het is slechts een wijziging van een juridische situatie.’

Aham, eigendom  van J.H.F. Schopman en Zonen, is met 1860 huurwoningen een grote speler op de Amsterdamse huurmarkt. Het was Tania-Kalf die als eerste de proef op de som nam door in het gemeenteblad te kijken wat de wetgeving nu precies doet met de voorraad huurwoningen in de stad. ‘Wij hebben zelf veel data omdat we sinds 2014 al een datadashboard opbouwen van onze mutaties, investeringen en huurontwikkeling. Splitsen is een oplossing om te kunnen verkopen als verhuren onvoldoende aantrekkelijk wordt.’

Rampscenario Box 3 beleggers

Ze  verklaart de sterke splitsingsdrang in Amsterdam door de veel hogere verkoopwaarden, WOZ-waarden en huren in de hoofdstad, in combinatie met de invoer van de Wet betaalbare huur. ‘Er zijn hier veel kleine appartementen en  Rijksmonumenten die terugvallen naar middenhuur. Voor de woningen die terugvallen en die wij moeten overwegen te verkopen heb je het over een huurderving van minimaal € 700 per maand. Voor ons als bedrijf is dat al vervelend, voor Box 3 beleggers is dit in combinatie met de fiscale maatregelen een rampscenario. Tot voorkort verkochten wij nooit. Ook wij zien ons genoodzaakt splitsen en verkopen te overwegen omdat er simpelweg geen rendement te halen is op de panden die zo terugvallen.  Dat betreft hoogwaardige huurwoningen op A-locaties die wij reeds verduurzaamd hebben. Als we deze terugvallende woningen niet verkopen verliezen we gedane investeringen. En de rendementen stonden al heel erg onder druk door de hoge WOZ-waarden, verkoopwaarden en het erfpachtstelsel.’

Het is echter volgens Tania-Kalf lang niet altijd mogelijk om te splitsen. ‘In Amsterdam krijg je geen splitsingsvergunning als je nog een sociale woning hebt binnen je complex en er zijn hoge eisen aan onderhoud en installaties. Het is niet 1-2-3 gebeurd, het betekent voor ons extra werk, maar ook gemeentelijk is er extra capaciteit voor nodig.’

Ter illustratie deelt ze een  voorbeeldinspectierapport  waarin werkelijk tot aan het niveau van de trapleuning en de inbouwspotjes staat waar een splitsing aan moet voldoen. ‘Een half jaar kost het minimaal. En vervolgens moet na splitsing de woning nog muteren om te kunnen verkopen. Dus dat er in Amsterdam niet direct een uitpondgolf zichtbaar is in het kadaster, is logisch.’

Flexibeler zijn

Splitsen  en doorverhuren is wat haar betreft ook een optie. ‘Ja, wij gaan ongeacht voorgenomen verkoop, waar mogelijk, splitsen om flexibeler te zijn. En we investeren ook in de aankoop en ontwikkeling van sociale- en middenhuur. Maar daar is dan je investering en rendement op afgestemd. Dat is niet het geval als er ingebroken wordt op een bestaand huurcontract door dat de woningen terugvallen naar het gereguleerde segment. Wij hebben op dit moment nog meer dan 500 sociale huurders. Als deze woningen muteren, worden ze veelal gerenoveerd en verduurzaamd om in de vrije sector te verhuren.  We sturen daarnaast op het behouden van een substantiële sociale voorraad in de vorm van nieuwbouw. De verkoopwaarde van onze bestaande voorraad,  de hoge renovatie- en verduurzamingskosten en de voor ons als private partij niet afgetopte erfpachtlasten maken dat het niet rendabel is om dit binnen onze bestaande voorraad te doen.’