Hollands Glorie

De Nederlandse ingenieursbureaus zijn in het buitenland
synoniem met Hollands Glorie. Zelfs in
de moeilijkste landen zijn zij actief, zo blijkt bij
elke Midden Oostencrisis. Maar in Nederland zelf spelen
de ingenieursbureaus op de markt voor vastgoed een bescheiden
rol.

door Wabe van Enk

PropertyNL Magazine Nr. 3 - 4 maart 2011

In 't kort:
• Ingenieurs in
buitenland actiever
in ontwikkeling
• Havens en gebiedsontwikkeling
in Midden Oosten
• In Nederland begin
van risicodragend
participeren

Nederlandse ingenieurs bouwen de installaties in havens
van Libië, Royal Haskoning tekent voor complete gebiedsontwikkeling
in Jordanië. Chinezen weten voor hun technologische
uitstraling van kantoren, moeiteloos de weg
naar De Bilt te vinden. Daar zetelt de Grontmij. Wat is de
overeenkomst tussen Russen en Belgen? Beiden werken
met Haskoning aan gebiedsontwikkeling. Het vreemde is:
ingenieursbureaus zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt
nagenoeg onzichtbaar. Hoe komt dat? Waarom geen grote
manifestaties op de vastgoedbeurs Mipim in Cannes of de
vaderlandse Provada?
PropertyNL wil de komende tijd deze vergeten doelgroep
voor het voetlicht brengen. In het artikel van Ronald de
Blauw in deze editie worden de marktpartijen geïnventariseerd.
Bij NLingenieurs met als bestuursvoorzitter Ed Nijpels
zijn 165 ingenieurs aangesloten. Er is een top-10 van
ingenieursbureaus met meer dan € 100 mln omzet, maar
de nummers 4 tot en met 10 komen samen nog niet tot
de omzet van nummers 1 of 2, respectievelijk Fugro of Arcadis.
Het grootste ingenieursbureau Fugro met meer dan
€ 2 mrd omzet houdt zich relatief het minste bezig met
gebiedsontwikkeling. Bestuursvoorzitter Harrie Noy van
Arcadis zei te verwachten dat de specialisatie tussen ingenieursbureaus
toeneemt. Nu is ruimtelijke ordening gemiddeld
goed voor een kwart van de omzet van de ingenieursbureaus.
Nummer drie op de ranglijst, Grontmij (omzet €
800 mln) is de belangrijkste speler in het vastgoed. Maar
ook Grontmij geeft toe dat er nog een grote slag te maken is
naar alle marktpartijen in het vastgoed. Dat geldt ook voor
de andere specialisten die in het vastgoed vaak voorkomen:
DHV (nr 4), Oranjewoud (nr 5) en Koninklijke Haskoning
– die met een kleine € 400 mln op nummer 6 staat.
Linten knippen
De bescheiden naam in het Nederlandse vastgoed, hebben
ingenieursbureaus te wijten aan hun voornaamste
opdrachtgever: de Nederlandse overheid. Voor de overheidsmarkt
is er in Nederland steeds wel een interne
concurrentieslag geweest, maar wanneer gebieden en gebouwen
werden opgeleverd stonden daar de overheidsdienaren,
de architect en de ontwikkelaar/bouwer klaar om de
linten door te knippen. De ingenieurs mochten als klapvee
toekijken, maar voor hen wordt niet geklapt.
In het spel rond het vinden van eindgebruiker en belegger
speelden zij ook geen rol. Zij waren tevreden zolang hun
facturen maar werden betaald. Zij zijn ook geen belanghebbende
bij discussies over leegstand, afschrijving en herontwikkeling,
anders dan dat er weer een nieuwe opdracht in
zit. In het buitenland is dat vaak wat anders. Wanneer de
Grontmij het New Energy Centre in China ontwikkelt, dan
vindt de Chinese overheid het helemaal niet erg dat Grontmij
flink tamboert op het innovatieve karakter en het Dutch
Design (van Soeters van Eldonk, red.). Het prestige van de
Chinese bouwheer straalt ook af op het uitverkoren ingenieursbureau.
Grontmij gebruikt het als visitekaartje voor
andere opdrachtgevers. Maar bij bedrijven die voornamelijk
werken voor overheid is een terughoudende aanpak vereist.
Wanneer Grontmij werkt aan het Bos en Lommerplein in
Amsterdam gaat de aandacht uit naar ontwikkelaar Multi
Vastgoed en de gemeente die met het innovatieprogramma
Stedelijke Vernieuwing het plan haalbaar moest maken.
Natuurlijk houden de ingenieurs intern bijeenkomsten hoe
bij dit project de FSI (Floor Space Index) is gedaald en het
daarmee een voorbeeld is voor StiR (Stimuleringsprogramma
Intensief Ruimtegebruik), maar de marktpartijen zijn
met al die termen al lang afgehaakt.
Ingenieurs zijn open-minded en multidisciplinair, zo leren
de studenten van de TU Delft tegenwoordig. Dat is een
mooie belofte, maar stemt het ook overeen met de praktijk?
Op de onroerend goedmarkt (en veel andere markten) is
een keiharde concurrentieslag aan de gang om de gunst
van eindgebruiker (of het nu bewoners, retailers of kantoorgebruikers
betreft) en de belegger. In die concurrentieslag
speelt het ingenieursbureau nog nauwelijks een rol, maar
er is wel een verandering op komst. Waarom was die rol
zo klein? Het vastgoedproces bestond tot voor kort uit het
bereiken van een machtspositie met grond en bouwvergunningen.
Dat vergde een samenspel tussen overheid en ontwikkelaar.
De afzetkant bestond uit een samenspel tussen
eindgebruikers en beleggers. De arrangeur van grond tot
bebouwing met eindbelegger was de ontwikkelaar. In dit
spel komen ingenieursbureaus en aannemers niet voor.
Het was soms wat lastig wanneer de prijzen voor de bouwmaterialen
stegen, zoals nu het geval is, of dat er door capaciteitsgebrek
projecten te laat werden opgeleverd (2006)
of dat er bouwfouten werden gemaakt (Bos & Lommer).
Dit bleven incidenten. De kritische succesfactor was niet
de kwaliteit en beschikbaarheid van de ingenieursbureaus,
maar bestond uit beschikbaarheid van de bouwgrond (tot
2006). Nu zijn die factoren: geschikte eindgebruiker, financier
en belegger.
Daarmee zouden ingenieursbureaus gemakkelijk opnieuw
in een hoek van muurbloem zijn te plaatsen, maar de markt
voor gebiedsontwikkeling verandert. Daardoor kunnen de
ingenieursbureaus een veel belangrijkere plaats innemen.
Steeds meer ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers
ontdekken met name op de kantorenmarkt dat duurzaamheid
en gebiedskwaliteit niet een extraatje zijn, maar de
enige mogelijkheid om in de toekomst te ontwikkelen.
Zodra het ingenieursbureau cruciaal is geworden voor de
economische haalbaarheid van een ruimtelijk plan, is ook
de positie anders. Dan kan het zijn dat bepaalde kennis de
doorslag gaat geven. De grotere invloed blijkt bij de discussie
over Breeam, de criteria waarop duurzaamheid van een
gebied getoetst worden. Het vaststellen van deze criteria is
al niet gemakkelijk, maar nog moeilijker is het maken van
technieken en systemen om gebieden en gebouwen zodanig
te verbeteren.
Verbreding
Het betekent ook dat ingenieursbureaus in een vroegtijdig
stadium bij projecten moeten worden betrokken. Een
voorbeeld daarvan geeft de Grontmij bij Logistiek Park
Moerdijk met cradle-to-cradle uitgangspunten. De rol in
de project- en ontwerpfase wordt dus belangrijker. Maar
er is nog een tweede tendens. Bestuursvoorzitter Sylvo
Thijssen van de Grontmij zei deze maand in een besloten
bijeenkomst voor analisten dat zijn bedrijf zich meer
gaat richten op asset management en onderhoud. Grontmij
heeft daarvoor het Britse Ginger overgenomen. Thijssen
wil het bedrijfsmodel van Ginger ‘uitrollen’ naar
de andere landen waar Grontmij actief is. Daarmee geeft
Thijssen een tweede kans aan, want zolang de lokale
bouwmarkten op een laag pitje staan, kan hij zijn scope
toch verbreden. Grontmij sluit aan bij de trend dat zowel
eindgebruikers als beleggers langjarige betrokkenheid
eisen. De tijd van opleveren en vertrekken is voor bouwers
en ontwikkelaars voorbij. Door assetmanagement
te koppelen aan ontwikkelen – de Rijksgebouwendienst
doet niet anders - ontstaan contracten waar ingenieursbureaus
belangrijker zijn.
De vraag blijft hoe snel ingenieursbureaus afstappen van
hun oude communicatiestrategie, waarbij ingenieurs
technologische krenten presenteren. De eerste strategie
mislukt steevast want de buitenwereld begrijpt de innovatie
niet en de insiders zijn alleen bezig met hun eigen,
volgende innovatie. De kans bestaat uit het meedenken
met de markt, waardoor een innovatie alleen waarde
heeft wanneer de markt die adopteert.