Kom niet aan KLM, Schiphol of de Rotterdamse Haven, maar de High Tech Campus in Eindhoven is een ander verhaal. Hoofdredacteur PropertyNL, Wabe van Enk over hoe de gesluierde Singaporese president Yacob de macht krijgt over de Nederlandse techsector en waarom de Britten dat een stap te ver vinden.
In augustus had PropertyNL de primeur van de verkoop van HTC Eindhoven aan Oaktree Capital die formeel op 1 oktober is beklonken Met wat gepuzzel werd de overnameprijs geschat op € 1,1 mrd en mochten we veronderstellen dat verkoper Marcel Boekhoorn tevreden zou moeten zijn. Maar zou Nederland dat ook moeten zijn? Dat hangt af van de nieuwe eigenaar. Oaktree gaf wat bemoedigende statements af, maar we ontdekten dat Oaktree Capital vaak niet zelf aan de knoppen zit, maar een andere 'ubo'.
Er is veel twijfel over de Nederlandse wetgeving voor het achterhalen van de uiteindelijke eigenaar, de ultimate benificial owner (ubo). Dit keer werkte het wel. Het HTC is het eerste grote voorbeeld in de ondernemingsliteratuur dat de ubo een andere is dan vooraf is voorgesteld. Niet Oaktree Capital is de ubo van het HTC, maar het staatsfonds van Singapore, GIC. Uiteindelijk blijkt de Singaporese president Halimah Yacob nu te gaan over de strategische innovatie in Eindhoven en niet meer Nederland, de gemeente Eindhoven of Oaktree.
Dit fenomeen is met Kamervragen voorgelegd aan minister Blok van Economische Zaken en Klimaat. Die zegt in reactie: 'Vertegenwoordigers van de kopers hebben contact gezocht met het Bureau Toetsing Investeringen om te informeren naar wettelijke toetsingskaders, die mogelijk op deze vastgoedtransactie van toepassing zijn.'
In hoeverre de ambtenaren wisten dat het over Singapore ging en niet over 'frontrunner' Oaktree vermeldt de minister niet, maar wel dat Nederland rustig kan gaan slapen. Heeft de Singaporese overname geen gevolgen voor de nationale veiligheid? Blok: 'Het betreft hier een wijziging in zeggenschap over het vastgoed en het vastgoedmanagement (...) er is geen bestaand of aanstaand wettelijk kader van toepassing dat toetsing voorafgaand aan deze verkoop voorschrijft en oplegt.'
Daarna komt de minister met zijn statement over de nieuwe eigenaren: 'Zij zijn geen van allen aanbieders van een vitaal proces. Ook zijn zij geen eigenaar noch hebben zij controle over of directe toegang tot sensitieve technologie.'
De minister valt daarmee terug op de vorige eeuw toen beleggers veelal passief op hun stenen pasten, met als hoofdtaak het incasseren van de huurpenningen en het doorvoeren van de prijsindex. Het HTC is echter niet te vergelijken met de praktijk van vroeger en dat geeft de minister ook toe. Blok: 'De High Tech Campus biedt huisvesting en services aan een cruciaal ecosysteem voor de innovatie- en ontwikkelingskracht van de Nederlandse economie.'
Als dat zo is dan zou het toch lonen om te kijken naar de eigendomsstructuur van HTC. Blok zegt dat los van de transactie 'nauwlettend’ wordt gekeken naar duidelijke waarborgen om sensitieve technologie en bedrijfsgevoelige informatie te behouden, maar hij vindt het vastgoed hier niet onder vallen. Wel kijkt hij naar aanvullende maatregelen in de toekomst, maar die zijn voor wat betreft HTC en de Singaporesen te laat.
Blok wijst ook op Philips, die tot 2012 eigenaar was voordat Boekhoorn de scepter ging zwaaien.
Philips is nu de belangrijkste huurder van de HTC Eindhoven en maakt zich net zoals Blok geen zorgen over het weglekken van cruciale informatie. Sterker nog, Philips was ook in 2012 al bereid het HTC te verkopen aan GIC, zo blijkt uit informatie van betrokkenen bij de deal van destijds. De reden dat GIC toen de prijs van Boekhoorn niet wilde betalen, was omdat zo’n groot bedrag investeren in een relatief kleine stad als Eindhoven, niet paste in de beleggingsstrategie.
Gemeente Eindhoven en de provincie Noord Brabant willen na het Singaporese avontuur wel een rol hebben bij cruciale verkopen in de toekomst. Dan gaat het niet alleen om HTC maar mogelijk ook Brainport Industries Campus in Eindhoven, maar daar ziet Blok geen reden voor. Het toetsen van investeringen op risico’s voor de nationale veiligheid, blijft een Rijkstaak, zo meent hij.
De minister sluit dan ook niet uit dat er handel in campussen plaatsvindt. Dat is niet denkbeeldig. Frontrunner Oaktree heeft bijvoorbeeld Kadans gekocht en al weer doorverkocht aan verzekeraar Axa.
De Britten pakken het voorzichter aan, zo blijkt uit onderzoek van onze collega’s van PropertyEU. Bij het Oxford Science Park mocht afgelopen maand maar 40% verkocht wordt aan GIC. De Singaporezen betaalden € 187 mln voor het belang, waardoor dit park met € 466 mln nog niet de helft van de waarde van HTC vertegenwoordigt. De aanpak om Singopore alleen een minderheidsaandeel te geven, past bij het Britse beleid voor het behoud van controle op wat zij noemen de ’golden triangle life science businees’ tussen Oxford, Cambridge en Londen.
Angelsaksen zijn doorgaans voorvechters voor een vrije markt, maar op het gebied van science parken beschermen zijn hun techsector, terwijl minister Blok met de verkoop van HTC juist alle teugels laat vieren.
