Het vijftig jaar oude Hoog Catharijne is veruit het drukstbezochte winkelcentrum van Nederland. Zelfs in Europees perspectief is het een van de meest complexe stadsontwikkelingen, blijkt uit de terugblik met de ontwikkelaar van het eerste uur, Tie Liebe.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 17 mei 2024
Bij de opening van de eerste fase van het Utrechtse centrumproject Hoog Catharijne in 1973 riep de latere baas van Bredero, Adam Feddes (1926–2015), destijds directeur van Maatschappij voor Projektontwikkeling Empeo, heel trots: ‘Bredero heeft het vak projectontwikkeling uitgevonden.’
Hoewel Empeo, dochter van het in Utrecht gevestigde Verenigde Bedrijven Bredero, niet de eerste ontwikkelaar was die in Nederland op risico vastgoedprojecten realiseerde, nam het bedrijf wel een heel bijzondere plaats in. Die plaats was vooral te danken aan wis- en natuurkundige Jan de Vries (1910–1995), later vooral bekend van de RSV-affaire. Onder de bezielende leiding van De Vries ontwikkelde Bredero zich als eerste bouwonderneming in Nederland tot een gespecialiseerde projectontwikkelaar met eigen onderzoeksafdelingen. Als zodanig was Bredero tevens grondlegger van de wetenschappelijke benadering van het fenomeen projectontwikkeling.
Kroon op het werk
Zo’n vijftig jaar na de opening kan de bouw van het aanvankelijk geprezen maar later verguisde Hoog Catharijne niet alleen worden gezien als Bredero’s finest hour en de kroon op het werk van De Vries, maar ook als een van de meest grootschalige en complexe stadsreconstructies die ooit in Nederland heeft plaatsgevonden. Dat de kroon van De Vries hem later werd afgenomen door zijn rol bij de RSV-affaire en de bestuursrol van Feddes eindigde met het faillissement van Bredero doet daar weinig aan af.
Van visie tot plan
Na de oprichting van Empeo in 1961 had Bredero al snel in de gaten dat door demografische en economische ontwikkelingen mogelijkheden ontstonden om in de grote steden projecten op risicodragende basis te realiseren. Daarbij hield men onder meer rekening met een sterke groei van de bevolking en de dienstensector, waarvan met name de stad Utrecht, toen nog een industriestad, zou kunnen profiteren.
Inmiddels begon de gemeente Utrecht zich zorgen te maken over de onstuimige groei van de mobiliteit en meer in het bijzonder over het dichtslibben van de stad door de groei van het aantal auto’s. Bovendien waren er geen parkeergarages. Daarnaast verwachtten de Nederlandse Spoorwegen een enorme toename in het gebruik van het openbaar vervoer en stelden zij dat zij fysieke ruimte nodig hadden om in Utrecht investeringen te kunnen doen. Daarom kwam Empeo in 1962 met een voorstel voor ‘Hoog Catharijne’. Het plan kwam voor de gemeente Utrecht als geroepen. Het was dé kans om de centrumfunctie te ontwikkelen.
In 1964 werd de moederovereenkomst voor de realisering van Hoog Catharijne gesloten. Empeo zorgde ervoor dat aan de westkant van het station meer ruimte ontstond door de verplaatsing van NS-dochter Van Gend & Loos en twee kazernes van Defensie. De herontwikkeling betrof een plangebied van in totaal 24,5 hectare, waarvan 13 hectare was bebouwd. Het ruimtelijk programma ging uit van 60.000 m² winkels, 120.000 m² kantoren, 5.000 parkeerplaatsen, 20.000 m² wonen, 80.000 m² Jaarbeurs, een hotel en een bioscoop.
Grondverwerving
De gemeente had als taak de opstallen en de grond in het plangebied te verwerven. De begroting hiervoor was ƒ 200 mln. De grond werd voor 100 jaar in erfpacht uitgegeven aan Hoog Catharijne Beheer (HC Beheer). Het canonpercentage was 5–7% van de bruto huuropbrengst. Deze canonafspraak was 30% gunstiger voor de gemeente dan de berekening op basis van de residuele waarde. Empeo vond dat niet erg: de gemeente moest mee profiteren bij succes. De afspraak gold voor 15 jaar en kon worden aangepast wanneer de rente meer dan 5,3% zou worden. Dat gebeurde verschillende keren, zelfs al in 1968, voor de start van de bouw, en in 1973. Daardoor steeg de jaarlijkse canon snel van ƒ 4,7 mln naar ƒ 8 mln. Vroom & Dreesmann, die eigenaar van het pand zou worden, betaalde een canon van ƒ 0,6 mln. De Jaarbeurs, die een dure verhuizing (ƒ 24 mln) van het Vredenburg naar de westkant van het station maakte, verkreeg de grond in eigendom.
Gedetailleerde afspraken
De gemeente was verantwoordelijk voor de aanpassing en de aanleg van de infrastructuur en voor een goede bereikbaarheid van het project. Daar stond tegenover dat HC Beheer een bijdrage in de kosten leverde en een sporthal realiseerde. De gemeente verschafte HC Beheer voor deze bijdrage van ƒ 25 mln een lening met een rente van 5,4%, die in 90 jaar door middel van een annuïteit afgelost moest worden. Voor het uit te voeren plan werden voor zowel de bebouwde als onbebouwde onderdelen gedetailleerde afspraken gemaakt met betrekking tot aanleg, onderhoud en beheer. De partijen spraken af dat ontbinding van de overeenkomst mogelijk was. Op diverse punten in de overeenkomst werden ook afspraken gemaakt waarvoor HC Beheer goedkeuring van de gemeente nodig had, zoals de branchering van het winkelcentrum en de stedenbouwkundige plannen.
Marktonderzoek
Goede projectontwikkeling vereist goede research, en dat was ook een van de pijlers onder Empeo. Bijzonder voor die tijd was dat Bredero een eigen automatiseringsbedrijf had (Nordined), waardoor grotere hoeveelheden data konden worden verwerkt.
Voor de onderbouwing van Hoog Catharijne deed Empeo ook veldwerk, bijvoorbeeld in de VS. Uiteindelijk kwamen de onderzoekers terecht in Engeland (King’s Lynn en Basingstoke), waar het destijds bekende model van William Reilly werd gebruikt bij de programmering van binnenstedelijke winkelcentra. Het model paste perfect op de strakke hiërarchische planning van winkelcentra in Nederland.
Opmerkelijk was ook dat alle benodigde data die Empeo nodig had al vanaf 1950 beschikbaar waren bij het CBS, waaronder inwoneraantallen, bestedingen per branche en vloerproductiviteit. Het bedrijf had inmiddels ook een simulatiemodel voor voetgangers in winkelcentra ontwikkeld, het zogenoemde Sopic-model. Dat werd gebruikt als onderlegger voor de optimale lay-out van het winkelcentrum. De input van het model was gebaseerd op de aantrekkingskracht van de verschillende typen retail, zoals trekkers en kleinschalige winkels.
Schaalvergroting
Daarnaast hield Empeo enquêtes in het verzorgingsgebied om een beeld te krijgen van het koopgedrag en de koopkrachtbinding. Uit het onderzoek kwam een marktbehoefte van 50.000 m² winkelruimte naar voren. Programmatisch werd er rekening mee gehouden dat het bestaande centrum ook een deel van de groei zou kunnen accommoderen door bijvoorbeeld schaalvergroting. Daarnaast werden er scenario’s gemaakt met en zonder warenhuis. De Bijenkorf, Vroom & Dreesmann en C&A waren al in beeld.
Empeo deed ook onderzoek naar de kantorenmarkt. Hoewel uit het onderzoek naar voren kwam dat de kantorenmarkt in Utrecht vooral een markt van eigenaar–gebruikers was, zag men al wel langzaam een beweging richting de huurmarkt op gang komen. De kantoorhoudende bedrijven bleken vooral een goede centrumlocatie te missen. Alternatieve locaties als Overvecht en Kanaleneiland werden toen al niet als toplocatie gezien. De ontwikkelaar deed ook veel onderzoek naar het aantal benodigde parkeerplaatsen, vooral naar een optimale exploitatie, omdat parkeren in die tijd verliesgevend was.
Perfecte ligging
In 1973 werd de eerste fase van Hoog Catharijne opgeleverd met als belangrijkste onderdeel het winkelcentrum en daarnaast een klein deel van de kantoren en de parkeergarages. De laatste fase (kantoren) werd in 1980 opgeleverd.
Het overdekte winkelcentrum bleek van meet af aan een commercieel succes en trok bezoekers uit de wijde omtrek. Dat was vooral te danken aan het feit dat het ruimtelijk gezien perfect was ingekaderd tussen het Centraal Station als generator van bezoekers en de historische binnenstad, een voor Europese begrippen unieke situatie.
Niet alleen het winkelcentrum was succesvol. Ook was Empeo erin geslaagd om een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor kantoren te bewerkstelligen.
Kritiek
Toch was er ook kritiek. Empeo had uit het eigen circuit drie architecten en een stedenbouwkundige gekozen. De ontwikkelaar was zeer risicomijdend ingesteld en wilde absolute controle hebben over het totale ontwerp- en realisatieproces, omdat de stapeling van de verschillende functies (parkeren, winkels, kantoren en woningen) tot 30% hogere bouwkosten zou leiden. Wat ook meespeelde, was dat Bredero een grote producent van bouwmaterialen was, en die moesten ook hun bestemming vinden. Een en ander resulteerde in een mager stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp.
Na de opening in 1973 werd Hoog Catharijne ook onderwerp van discussie in het publieke domein. De verhouding tussen de gemeente Utrecht en Empeo, die vanaf het begin altijd professioneel en goed was geweest, werd negatief beïnvloed doordat de gemeente zwaar werd getroffen door de gestegen rente en meerdere malen een beroep deed op de mogelijkheid om de canon aan te passen. HC Beheer was hierin zeer meegaand, maar op een gegeven moment was de rek eruit. Zo ontstond een fundamentele discussie omtrent de redelijkheid van weer een aanpassing, wat leidde tot irritaties en een negatief beeld van Bredero.
Een andere kwestie die negatieve gevolgen had voor het imago van Bredero, was Muziekcentrum Vredenburg, een ontwerp van Herman Hertzberger. Hertzberger wilde – om begrijpelijke redenen – een prominente locatie voor het centrum, maar Empeo had daar een andere mening over, wat tot onaangename discussies leidde. Veel later verslikte Herzberger zich in de herontwikkeling van het muziekcentrum met een budgetoverschrijding van € 50 mln, maar dat vond de buitenwereld toen normaal.
Uitdagende opgave
In het boek Cities on Rails (1998) wordt gesteld dat de herontwikkeling van stationsgebieden een van de meest uitdagende opgaven voor stedelijke overheden en projectontwikkelaars is. Daar is Empeo dan ruimschoots in geslaagd.
Drs. T. Liebe begon zijn loopbaan in 1972 bij de Maatschappij voor Projectontwikkeling Empeo en beëindigde zijn carrière als directeur van ASR Vastgoed Ontwikkeling. De auteur is een woord van dank verschuldigd aan drs. Rudolf Bak voor zijn waardevolle redactionele bijdrage.
Breevast
Door ervaringen opgedaan in Australië had Bredero vanaf het begin de intentie om Hoog Catharijne voor een bepaalde periode zelf in exploitatie te nemen. Daartoe werd in 1963, samen met de Friesch–Groningsche Hypotheekbank (FGH), Bredero Vast Goed (Breevast) opgericht, een primeur voor Nederland. Grote inspirator van het idee was Dick Dusseldorp (1918–2000), die uiteindelijk naar Australië zou vertrekken en daar medeoprichter werd van Land Lease Corporation, een van de grootste vastgoedbedrijven in de wereld.
In 1973 werd de eerste fase van Hoog Catharijne opgeleverd aan Breevast, een investering van ongeveer ƒ 240 mln. FGH financierde ƒ 210 mln door middel van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Bredero bracht ƒ 30 mln aan eigen kapitaal in.
In de eerste exploitatiejaren realiseerde Hoog Catharijne een zeer goed rendement op zijn kapitaalinbreng. Dat was een geweldige prestatie, gezien het feit dat het project de typische aanloopproblemen van een winkelcentrum had, de parkeergarages financieel gezien negatief begonnen en er grote uitgaven nodig waren voor het onderhoud en het schoonhouden van het openbaar gebied.
De stijgende rente leidde ertoe dat Breevast besloot om het project te verkopen. Die lag in 1965 nog rond de 5%, maar was in 1980 gestegen tot 10%. In 1982 verkocht Breevast het project aan het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) voor ƒ 425 mln, waarmee een winst van ƒ 90 mln werd gemaakt. In totaal realiseerde Bredero/Empeo op het project een omzet van ƒ 900 mln.
50 jaar later
Hoezeer Hoog Catharijne ook is bekritiseerd, de impact van het project op de stad Utrecht mag niet worden onderschat. Vooral het winkelcentrum oefent een enorme aantrekkingskracht uit en ontvangt volgens recente cijfers van vastgoedeigenaar Klépierre jaarlijks 30–34 mln bezoekers. Dat is mede te danken aan de herontwikkeling en het feit dat het vernieuwde station Utrecht Centraal op jaarbasis ongeveer 88 mln reizigers afhandelt.
Zonder enige twijfel is Hoog Catharijne het drukstbezochte winkelcentrum van Nederland. Ter vergelijking: het in 2021 geopende winkelcentrum The Mall of the Netherlands in Leidschendam scoort zo’n 16 mln bezoekers per jaar. Opvallend is dat van de bezoekers aan Hoog Catharijne slechts 10% met de auto komt, maar die bezoekers zorgen voor 25–30% van de omzet. Verder komt 50% van de omzet uit de stad, 20% uit het primaire verzorgingsgebied (provincie Utrecht) en 30% uit het secundaire verzorgingsgebied (rest van Nederland).
Tien jaar geleden besloot de huidige eigenaar Klépierre tot een ingrijpende herontwikkeling van de winkels, waarbij niet alleen een herschikking van branches heeft plaatsgevonden, maar bovendien meer winkels en horeca aan het bestaande centrum zijn toegevoegd. Ook zijn er belangrijke stedenbouwkundige aanpassingen gedaan.
