Scheidend woonminister Hugo de Jonge verwacht veel van corporaties bij het oplossen van de woningnood, net als de winnaars van de recente verkiezingen. Volgens Mohamed el Achkar, lid van de raad van bestuur bij corporatie Woonstad Rotterdam, moeten de randvoorwaarden dan wel beter ingevuld worden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Voor 2022 en 2023 mochten corporaties 80% van alle sociale woningen bouwen. Was dat een lastige opgave?
‘De kosten blijven stijgen, dus al onze sociale projecten staan op dit moment onder zware druk. De bouwkosten zijn extreem gestegen in de afgelopen jaren en de rente ook, maar onze huurinkomsten zijn door huurbevriezingen en verplichte huurverlaging niet meegegroeid. Dat kun je maar voor een bepaalde tijd volhouden. De Start Bouw Impuls-subsidie van het Rijk helpt daarbij, maar ook het Doorbouwfonds van de gemeente Rotterdam. Het verhogen van de sociale grondprijs met 150% helpt daar dan weer niet bij. Dan ben je als gemeente eigenlijk geld van je broekzak naar je vestzak aan het verplaatsen. Daarom vragen we de gemeente ook om af te zien van die verhoging, maar ook om zich te focussen op onze projecten in de sociale- en middenhuur. Als de gemeente meer ambtelijke capaciteit inzet op corporatieprojecten, kunnen we meer doorbouwen.’
Wat hebben jullie daadwerkelijk opgeleverd of in ontwikkeling genomen in 2022 en 2023?
‘We zijn dit jaar begonnen met de bouw van 785 woningen. In totaal hebben we ruim 607 woningen opgeleverd. In 2022 waren dat 463 bouwstarts en 763 opleveringen.’
Minister De Jonge verwacht veel van corporaties, ook bij betaalbare middenhuur. Is dat realistisch?
‘Die verwachtingen zijn sowieso wel realistisch te maken. Wij bouwen al veel middenhuur, maar er zijn wel een aantal maatregelen nodig om dat nog beter te kunnen doen. Nu kunnen we voor middenhuur niet geborgd lenen. Dat is voor veel corporaties heel ingewikkeld, ook vanwege alle onderpandeisen die banken stellen. Het zou enorm helpen als we voor middenhuur ook geborgd kunnen lenen. Daarnaast moeten we samen met ontwikkelaars proberen om woningen te blijven bouwen voor al die woningzoekenden. Dat vereist dat iedereen met wat minder inkomsten genoegen moet nemen. Er is niet één organisatie die die hele meloen kan inslikken. Je moet hem in stukken snijden en samen opeten.’
Waarom is betaalbaar ook nu voor jullie lastig rond te rekenen?
‘De kosten stijgen enorm, en in een stad bouwen is per definitie complexer en dus duurder dan op een weiland. Daarnaast worden corporaties nog steeds belastingtechnisch aangeslagen met vennootschapsbelasting en ATAD, en lokaal is de gemeente Rotterdam dus van plan om de sociale grondprijs met 150% te verhogen. Ik merk dat heel veel mensen nog steeds denken dat wij als woningcorporaties gesubsidieerd worden, maar het omgekeerde is eerder het geval.’
Is de financiële positie van corporaties niet beter geworden door de afschaffing van de verhuurdersheffing?
‘De afschaffing daarvan heeft ons wat meer lucht gegeven. Maar de vraag die er écht boven hangt, is of we in Nederland bereid zijn om maatschappelijk geld te investeren in wonen. Als dat antwoord ja is, kan de nationale overheid ook eenvoudig zeggen dat zij de woningbouw in deze moeilijke tijd meer kan subsidiëren, en dat belastingen die normaal voor een commerciële partij gelden bij ons als stichting worden afgeschaft.’
Commerciële ontwikkelaars wijzen altijd op jullie voordelen qua rente en grond. Geldt dat nog?
‘Dat katten op woningcorporaties vind ik altijd zo kinderachtig, en het strooit mensen zand in de ogen. Wij krijgen als stichting die voordelen, omdat we een organisatie zijn zonder winstoogmerk en een maatschappelijk doel dienen. Daarnaast staan wij als corporaties garant voor elkaar. Commerciële ontwikkelaars hebben een commercieel doel: dat van de aandeelhouder of de portemonnee van de baas. Bij onze organisatie horen verplichtingen die wij met veel liefde uitvoeren. Ook ligt onze investeringshorizon veel verder weg dan die van de commerciële ontwikkelaars. We werken graag met ze samen, maar het belangrijkste is dat de woningzoekende er iets mee opschiet én dat we mooie en betaalbare woningen bouwen in buurten waar het goed leven is. Vier muren en een dak bouwen voor de hoogste prijs is écht een te schrale benadering van de schoonheid van ons vak.’
Geert Wilders stelt in zijn programma dat de sociale huren omlaag moeten. Hoe dan? En hebt u een advies voor hem als hij daadwerkelijk iets wil betekenen op dit dossier?
‘Nu je erover begint: ik vind het zorgelijk dat een partij die doelbewust 1,5 miljoen moslims uitsluit de grootste van Nederland is geworden. Maar ook als ‘woonprofessional’ vraag ik me af: hoe dan? Het is prima dat Wilders het wil opnemen voor de gewone burger, maar de vraag is hoe hij dat wil realiseren. Verder dan minder migratie komt hij niet echt. Maar de eerlijkheid gebied te zeggen dat ook andere partijen daar onvoldoende antwoord op hebben gevonden. Mijn advies aan de formerende partijen zou zijn om te investeren in maatschappelijke problemen. Prima als die huren omlaag moeten, maar er moet dan wel maatschappelijk geld bij als we ook daarnaast nog willen renoveren, nieuwbouwen, verduurzamen en noem het maar op.’
Hoe gaan we meer betaalbare woningen realiseren?
‘Door met elkaar in gesprek te gaan over de vraag wat een normaal bedrag zou zijn voor mensen om aan wonen te besteden. Volgens internationale principes en het Nibud is dat maximaal 30% van je netto-inkomen. Als we dat weten, weten we ook wat het gat is tussen dat kunnen realiseren en de praktijk. De vraag die dan opkomt, is of we bereid zijn als samenleving om maatschappelijk geld in wonen te investeren. Zo ja, dan is ‘betaalbaar’ geen abstract woord meer, maar betekent het iets voor degene die in die woning gaat wonen.’
